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曾经在2018年，货币政策委员会委员樊纲被自己在央视《中国经济大讲堂》节目中提出的“六个钱包”论推上了舆论的风口浪尖。

一对年轻夫妻买一套房，需要掏空双方父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人“六个钱包”的积蓄，让人听来心底不由一颤，一阵寒意从脚底升起...

但观察我国各地楼市现状，樊纲的六个钱包论并非虚言。比如深圳，六个钱包全部掏空的情况下，买房首付尚不足以凑齐；上海，则需要掏空五个口袋才能满足首套住房的30%首付需求。如下图：

从山东的角度，辖下16个地市范围内，刚需购置90平的首套房，需要掏空几个口袋呢？

今天，我们就这个问题以及其产生的原因进行研究分析，以飨读者。

PART 1: 7月十六地市平均房价综述

2020年7月，山东十六地市间房价可谓差距巨大。如四线城市第34位的聊城、三线城市第66位的*安泰**平均房价（全市含各区县平均价）持续上涨，价格已攀至万元以上；而位列三线城市第1位的潍坊市平均房价长期在7000元以下徘徊，与聊城、*安泰**形成了鲜明的对比。看下图：

由上表可以看出，2020年1-7月份，山东地市间住宅均价涨跌幅呈484阵型排开，差距巨大。

前锋4城：鲁南经济圈内的城市如聊城、枣庄与济宁紧紧跟随核心城市临沂的脚步，房价扶摇直上九万里，涨幅最小的济宁也达到了3.34%。尤其是聊城，承上年末逼近万元线的气势，强势逼空；菏泽，是为圈内的异类，房价不涨反降，下跌了0.82%，执拗地守护着全省房价最低的荣耀。

中场8城：东营、*安泰**两市分别以2.20%和2.43%的涨幅领衔居前；青岛、淄博、滨州、德州均在1-2%期间小幅踏步；而日照和潍坊则稳坐中军后帐岿然不动。

后卫4城：威海、济南、烟台和菏泽四地市负责压住阵脚，以千斤坠之势力拉低山东整体平均房价水平。其中威海与济南贡献度均在-2%以上。

PART 2: 十六地市房价收入比

2020年7月末，虽然全省地市房价有所变化，但这毕竟不是一个大的时间节点。我们考察市场变化，还是更加重视年末时点，就如同股市的周收盘价、月收盘价，其意义不是一般的时间点可以与之并论的，原因此处不多赘述。因此，我们仍然以2019年末数据计算山东十六市房价收入比并以此考量后文关于掏空几个钱包凑齐首付款的结论正确性。

此处的房价收入比不同于通常意义上的该指标计算方式，我们统一按照90平米为各地市刚需首套房面积标准，并以地方统计局发布的《统计公报》中的“城镇居民可支配收入”作为收入计算依据，如下图：

我们看到，十六地市中房价收入比在14以上的分别是聊城14.98和德州14.04；其次在12以上的有济南、青岛和*安泰**、日照，相比较而言，这六个城市属于买房“困难户”。

与之相对的，东营与潍坊分别为7.03和7.46，明显低于全省其他地市；淄博8.63、临沂8.73在全省属于较低水平，而滨州的9.45、菏泽的9.51及烟台的9.8则较为中庸。

从十六地市房价收入比看，聊城几乎已经可以与全国特大城市比肩，看下图所示：

同口径下的房价收入比，聊城已经逐渐靠近杭州这一全国新经济、新产业的代表城市。无论鲁南经济圈如何发展，在我们可以望见的时期内，聊城的经济成长到与杭州并缰而行几乎是不可能的。

PART 3: 十六地市住户存款

所谓掏空钱包，指的自然是家庭全部存款。虽然在一定时间内，银行理财产品分流了部分居民的储蓄，但随着保本型理财产品的退隐，住户存款指标基本恢复了它的参考价值。

樊纲所指“六个钱包”指的是年轻夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人“六个钱包”。2倍人均住户存款即指1个钱包。据此，我们根据地方统计局的住户存款、常住人口总量与平均房价的30%为首付款，进行对比如下：

上表中的“首付需掏空钱包数量”一列中，我们可以看到东营、威海、潍坊、淄博和烟台五个城市，购置90平米住宅交纳30%首付款，掏空的钱包尚不足两个；而济南青岛和*安泰**则需掏空3个以上口袋。

我们制作了柱状图，可以更加形象地看出差距：

由上表，我们可以看到两种不同的指标考量的结果基本相同，只是小有差异。对此，我们更加采信金融机构的住户存款数据，将地方统计局的“城镇居民可支配收入”指标放在参考的位置上。

因此，两者综合来看，我们认为：东营、威海、潍坊、淄博与烟台五个地市购买同等面积的90平住宅，需要掏空的钱包不足2个，成为全省买房相对容易的五个城市；而*安泰**、聊城、德州、济南和青岛则是买房最难五兄弟。

难中之难，则是聊城和德州。不足3万元的城镇居民可支配收入，限制了人们的收入增长预期。“虽然收入低但是房价高”的差距更是让人们望房兴叹。同时，高泡沫的房价水平也给当地经济带来了更多的风险隐患。

PART 4: 什么让城镇居民可支配收入城市差距如此巨大

其实，这是一个不是问题的问题，很自然的答案就是地方经济差距。我们看一下城市人均GDP图表即可明了其中关键：

东营以全省首位人均1.92万美元接近发达经济国家水平的GDP，创造出5.11万元的城镇居民人均可支配收入毫不奇怪；青岛济南分别以1.77万美元和1.52万美元的生产总值取得5.4万和5.2万居民收入也在情理之中。

同时，聊城、德州与菏泽经济上人均GDP最低，收入居末也是源于全市的经济落后。幸好菏泽的房价控制地不错，一直处在省最末位次，人民幸福感没有因此而降低。

可是，聊城和德州的房价，在2020年7月末一个“万元之上”，一个“突破九千”，与城市经济发展水平已经严重背离。赶超青岛、济南这样新一线、强二线城市的房价收入比，让两城人民情何以堪？

经济落后，房价高企，就像孕育中的畸形生命体，如果不能以壮士断腕的决心及时解决，必然成为聊城和德州两市未来可持续发展的大患。

这一点，也适用于*安泰**市。

【结语】

综合来看，横向比较山东十六地市中：

1）东营、威海、潍坊、淄博和烟台买房最容易，不到两个钱包即可满足首付需求；

2）菏泽、临沂、滨州 、日照、枣庄与济宁均在2-3个钱包之间，难度中等；

3）凑齐首付最为困难的是聊城、德州、济南、青岛和*安泰**。如果说济南与青岛由发达的经济作为城市价值基础，有预期的较高居民收入做支撑，有省会与计划单列市的光环做背景加持，*安泰**则只有与济南、青岛相同的旅游城市作为安慰自己的理由了。

最为悲催的是聊城和德州。这两个城市，我们找不到支持如今房价水平的理由。

一城一策，对于山东的部分地市来说，是该祭出的时候了。