我们在前文提到，汉阳新港长江城ABNO地块从2020年至今，经历过两次撤牌。
见前文：又遭撤牌！汉阳新港长江城地块经历了什么？
在去年12月，新港ABNO地块就已经挂牌公示（P（2020）172号）：
挂牌后无人问津，于是12月18日，武汉自规局就发布公告，撤销挂牌。
2021年武汉市第一批集中供地，备受关注的P(2021)048号地块即新港长江城ABNO地块再次挂牌，毫无悬念又一次撤销挂牌。
这一次，新港长江城地块又纳入了武汉市二批次集中供地计划中。
正如我们推测，这一次，地块最终还是调整了供应地块搭配，由原来的ABNO四个地块变成了ANO三个地块。
调整前（ABNO）：
用地面积132600㎡，计容面积624100㎡，起始地价554870万元，楼面地价8891元/㎡。
其中，住宅计容面积24.22万方， 商业商务建筑面积高达35.14万方 ，其中还不含一所1.2万方的小学，1.85万方的文化展览建筑。
因此，其 商务公建比例高达61.19%，而住宅建筑只有38.3%，整体商住比6:4。
调整后（ANO）：
用地面积107500㎡，计容面积513800㎡，起始地价488110万元，楼面地价9500元/㎡。
其中，住宅计容面积24.22万方， 小学建筑面积1.2万方，商业商务建筑面积25.96万方 。
可以看到，调整后的变化主要是剔除了B-1和B-2地块（9.18万方的商服和1.85万方的图书展览建筑），相比ABNO少了11.03万方的公建面积。
因此，ANO地块整体商住比 由原来的6：4降低到了5：5 。
毫无疑问，瘦身后的帐肯定更好算一些，毕竟土地款也砍去了6.68个亿。
同时，剔除的B地块中含有1.85万方不可分割销售的图书展览建筑，项目的可售比也比之前增高了。
那么，在主城区二环边商住比5：5的一线临江地块，会不会有勇士敢于出手呢？
我们先看看一下地块的具体背景。
新港长江城ABNO地块区位：
ABNO地块位于汉阳区新二环内，位居武汉两江四岸长江主轴，二环线与汉新大道之间，是武汉市稀缺的一线临江地块。
交通方面，地块北侧有鹦鹉洲长江大桥，南侧临复地海上海、杨泗港长江大桥；东西鹦鹉大道和晴川大道纵贯其中；
地块位置距离武昌站4.5km，距离汉口站10km，通往武汉三镇中心也十分便捷。
地块内部图
南侧为杨泗港长江大桥
NO地块毗邻地铁6号线建港站，N地块可做地铁上盖物业，适合打造TOD商业综合体产品。
配套方面，距离钟家村核心商圈2km，南侧与东侧均规划公园，周边商业、医疗等生活都很齐全。
北侧在建的世茂锦绣长江-世茂国金中心项目
未来规划中，地块紧邻世茂锦绣长江D2b即世茂国金中心，国金中心规划有30万方大型综合体：
具体有4万方酒店（已签约康莱德五星级酒店），9万方购物中心，17万方商办公寓，未来将形成以世茂为轴的汉阳滨江新商圈。
因此从区位价值来说，地块绝对没有任何问题。
问题出在地块的规划指标—— 商住比太高了！
按照原来的供地方案：
四块地总用地面积13.26万方，合计199亩。总计容面积62.41万方。体量之大堪称百亿货值的超级大盘。
然而，住宅计容面积24.22万方， 商业商务建筑面积高达35.14万方 ，其中还不含一所1.2万方的小学，1.85万方的文化展览建筑。
因此，其 商务公建比例高达61.19%，而住宅建筑只有38.3%，整体商住比6:4。
再看土地价格为554870万元（与2020年底挂牌价一致），综合楼面地价达到8891元/㎡；
即便商业量大，这个价格仍然不算很高。
我们看看近年来板块内的成交情况:
近年来周边土地成交楼面地价在8500-14000元/㎡，其中勾地项目的商业比例均在50%左右，板块内的土地热度一致居高不下。
比较典型的几宗地块（碧桂园天价地王暂且不表）：
新港KJFG地块，2016年被 平安拿下，楼面价13588元/㎡ ，商业比例23%，后平安引入金茂、越秀、龙湖共同开发。
2019年 招商蛇口以11433元/㎡ 获取P(2019)082号马鹦路地块，商业比例50%。
2020年中海归元二期地块，中海碰上大华死磕，最终 中海以14325元/㎡ 的高价拿下。
最新成交的钢丝绳厂地块P（2020）026号地块，去年9月，由卓越拿下，商业比例达到50%，位置尚不及新港ABNO，楼面地价仍然达到了8575元/㎡。
可见就楼面地价而言，新港地块并不算高。
问题的症结就在于大体量商业如何处理。
站在政府角度而言，新港ABNO是属于长江主轴的重点规划段，新港长江城的整体规划定位是依托世界级水岸，打造长江左岸新的商业商务及文化名片。
因此对于商业是有要求的，首先要承载片区乃至城市滨江商业新标杆的功能，具体体现是要铸就长江主轴商务地标，升级汉阳区的门户形象。
同时，要在商业中植入文化艺术，引入文化展览相关概念。
因此，按照以往办公全改公寓去化的路子，是行不通了。
按照目前的规划指标，至少在N地块和B-1地块中，会有超高层地标建筑。在B-2中明确有建设一栋1.85万方具备文化展览的建筑。
即便通过运作，仅持有1.85万方文化展览建筑，那么剩余的35.14万方商务商业，该如何实现销售？
区域内在售的楼盘不得不提世茂锦绣长江-天胤2期。受早期拿地价过低导致备案价受限影响，天胤2期整体精装修备案价25500元/㎡，实际成交价更低。
而滨江金茂府、越秀星汇云锦实际成交在24500-25500元/㎡左右。
因此这个地块的住宅产品，若是明年上半年入市，价格也不过在26000左右。
而公寓产品呢？
板块内在售的公寓：远洋东方境、碧桂园晴川府、复地海上海和汉阳城。
卖得最好的是远洋东方境，4米5层高的LOFT公寓能买到18000-20000元/㎡，每月走量大概20套。
卖得最差的是碧桂园晴川府，同样是LOFT公寓，售价2万/㎡降价到18000元/㎡后，每月仍然只能卖到10套以内。
可见公寓价格，也就18000-19000元/㎡了。
按照目前的市场去化，估计卖完也到了2030年了。
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