重庆楼市情报心里话：对于区域发展价值，是很多媒体最爱发表评论的，特别是针对一些宏观空泛的战略，蹭个热点，不动脑子不踩盘就可以写的6的飞起。
小编认为，自媒体之所以在短时间迭代了传统媒体，其核心就是自媒体的服务对象是大众群体，而不是其他，我们楼市情报的内容一定是在在大众实际需求的角度看世界，所以，我们的区域分析必须是接地气实实在在地分析，拒绝假大空，拒绝唱高调！
今天小编就跟大家聊一聊这个2017-2018年被誉为解放碑后花园，重庆楼市黑马的茶园板块。2017-2018年茶园板块位列板块销售面积、销售套数榜第二名，仅次于照母山。接下来我们不吹不黑，全面细致的解读茶园板块的优点，缺点，带给大家一个公正客观的分析。今天文章有点长，可能需要大家花一点时间耐心观看。
一、地理区位，交通区位分析
优势：一环、四隧、三轨、多桥”的立体交通路网
茶园距主城核心直线距离＜10km，相较于蔡家、龙兴、西永、龙洲湾、大照礼等网红板块，茶园的地利区位具备天生战略优势。真武山隧道、南山隧道、寸滩长江大桥等开通运行，从茶园自驾车，到南坪，江北，渝北，渝中区在不考虑堵车的情况下，半小时车程足以到达这些区域和核心位置。
三轨助力茶园新区，遇到早晚高峰堵车的情况，这成熟的轨道交通就显得非常重要了，茶园新区轨道交通除了已建成通车的6号线（茶园——北碚，长约56公里）和之前公布规划的8号线（界石-人民村，全线共设19个车站，途经鹿角南、鹿角北、茶园）以外，此次公布的10条远景规划线中12号线（金凤南-茶园鹿角南，全线共设14个车站）也途经茶园。
劣势：心理距离太远，基础交通配套处于发展阶段
由于茶园与主城隔了一座山，在大多数老重庆人的心理，到今天，依然认为茶园属于偏远的城郊。
茶园做为新区，交通配套大多在规划阶段，目前没有一条直接到南坪的轨道交通，茶园离南坪本只有一山之隔，一段十几分钟的公交车距离，早晚高峰，一遇到下雨，一遇到堵车，这时候去茶园的小伙伴们内心的感想是崩溃的，小编我就亲自体验过，早上从南坪步行街坐车去茶园办事，结果遇到下雨，早高峰，1个半小时后，我才泪流满面的到了茶园，感觉就像是从重庆的主城做长途客车去了一个綦江这么远。
茶园内部的公交线路运力也不足，很有限，很多人口居住密集的地方，公交配套都没有跟上，网上百度一下，茶园的朋友们也是投诉多多啊。
小编从地理区位，交通区位分析，茶园其实离大部分主城核心区域非常近的，并没有大家心理上想象的那么遥远，茶园的未来交通规划也是非常亮眼的，但是这个规划落到实际建设完成，还需有走一段较长的时间。未来茶园片区的人口会持续增长，公共交通问题不解决，必然会制约茶园的未来发展。
想在茶园刚需置业的朋友们，单从位置和交通考虑，考虑自己上下班的交通出行问题，如果是去解放碑，江北，渝北上班，依靠现在的轨道6号线为主，公交系统为辅，能满足大部分上班一族的需求。
二、商业配套各自为战，教育大区初建，落成时间久远到不愿面对
1. 茶园商业的劣势-商业配套分散，缺乏核心成熟商圈
茶园规划了很多商圈，非常分散，各大开发商各自为战，生活配套的小商圈很多，金科永辉，奥园和万国城，城南夜市，金偶悦地，也仅仅是满足日常需求，有的正在建设和规划中，如新都汇和恒大广场等，但听闻这个商圈计划要到2022年才能全部建成，还有中铁和奥园的商业体，但都没有形成协同效应，没有核心商圈。未来茶园商业的前景不容乐观，现在互联网和新零售的兴起，重庆市场，除了几大传统步行街商圈成功以外，其他片区商业都比较惨淡，9月解放碑王府井这个十几年的老店也宣布倒闭。
茶园轻轨通车后，媒体欢呼“茶园要借势腾飞了”；慈母山隧道寸滩大桥通车，再度欢呼“茶园要崛起了”，南岸区政府搬去茶园，媒体又欢呼“茶园要振兴了”……可以说，“腾飞”、“崛起”，“振兴”之类的正能量字眼，近年来一直围绕着茶园板块，可是，外界寄予再大的厚望，茶园板块除了房价腾飞，崛起，其商业配套还是处于初期阶段，没有核心成熟商圈的诞生。电商崛起，全国商业地产都进入了一个低迷期，重庆的商业本就风中摇摆多年，开发商都是规划走在前面，但最后商业扑街的一大堆，毕竟这是前期需要大量烧钱的业态，我们不能一味的听媒体鼓吹，还是要理智的分析，茶园未来的商业发展还有待观察和跟进，所以未来茶园板块的商业配套还是一个未知数，在现在传统商业走入颓势的大环境下，未来茶园的商业不容乐观。
2. 教育资源不足
茶园新区作为南岸发展教育的主要区域，据统计，南岸区每年教育总投入的50%用于发展茶园教育，目前已有小学10所、中学7所，长生桥小学、光彩小学、长生桥中学、新城中学等已开学投用，南坪实验幼儿园、珊瑚小学、珊瑚中学、重庆第二外国语学校、重庆十一中等将相继入驻。重庆建筑工程职业学院、重庆艺术工程职业学院已经开学，重庆理工大学茶园校区也即将动工。
从长远看茶园的教育资源是充足的，但是茶园的现有教育资源几乎全部是新建学校，缺乏底蕴，十年树木，百年树人，好学校的一个重要标准就是历史底蕴和长期稳定的教学质量。但是短期看，茶园教育资源还需要长时间的培育，一个名校都不是短期诞生的，相比之下，北区的名校扎堆，虽然真假难辨，但我们不得不承认，茶园板块的教育资源相对PK要弱一些些，还需要超超长的时间去创立沉淀。
三、茶园新楼盘解析
土地的价格很大程度决定未来茶园板块新房的价格。
今年3月30日，茶园板块B分区B36/03号宗地地最终被财信以楼面地价8219元/㎡，总价6.8亿元拿下。
4月13日茶园板块，其中，18029号宗地被首创以楼面地价8623元/㎡，总价12.3亿元拿下；18030号宗地最终被北大资源以楼面地价8264元/㎡，总价12.8亿元拿下。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2倍左右。但实际情况中也会有不成比例的情况。
按今年茶园板块3块土地的最终楼面地价都在8000-9000元/平这个区间，在算上重庆开发商的建筑成本，推广运营成本，融资成本等，粗略考虑，最终售价至少要上16000元/平以上，但是最终茶园的市场价格是否可以如预期发展，我们还需要观望，毕竟茶园作为城郊新区可被影响的因素太多，政府严控之下，小编大胆预测，一定时间内横盘也许是最大的可能。
茶园新房的价格，经历了3月的暴跌，7月开始大涨，到现在9月新房均价走势稳定，均价在建面13000元左右。
（数据来源安居客）
茶园板块现在新房的种类应有应尽，有商业公寓，门面，刚需高层住宅，洋房，别墅。各大房企都在茶园板块有项目。
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小编为了广大粉丝的福利，利用人脉多方打探得到消息，有很多开放商会在今年金九银十集中开盘，请各位朋友关注我们，随时了解最新的开盘情况。
四、茶园板块二手房价格分析
茶园现在二手房均价在15554元/平，而同期茶园新房均价在13000元/平，二手房价格和新房价格倒挂。
（数据来源于安居客）
茶园板块的二手房价格在今年3月后，迎来了一波非常强劲的走势，从均价12000元/平涨到了现在的15500元/平左右。
茶园板块二手房挂牌数量，根据安居客的数据有2.2万套房源↓↓↓
（数据来源于安居客）
茶园2.2万套的挂牌量不得不说是一个惊人的数字，反推回去，这两年茶园的一手盘多是非刚需的人群消化，在将来，如果市场行盘或下行，是否会出现集中抛售的情况呢？我们拭目以待。
茶园板块的二手房小区分布图↓↓↓
（数据来源于链家）
小编伪装成客户，去茶园探寻真实的二手房交易，发现了一个比较分化现象，就是二手房交易比较冷淡，有价无市，业主对茶园的价格高估，非常看好茶园的房价，比如茶园鲁能领秀骏峰，从今年初的10000元/平涨到现在均价16000元/平。业主看涨自己的楼盘价格，认为自己是学区房，价格涨到20000元/平以上都正常，而普通购房者能接受的价格在13000元/平-14000元/平，二手房买卖双方都无法认同对方的价格，导致无法成交。
（数据来源于安居客）
根据以上链家的最新数据，这个楼盘7月成交价格在13000-14500区间，成交了三套，但是到了8月，就一套也没有成交，而现在的挂牌价高达15000元/平-17000元/平。
总结：
小编写了这么多，不可否认茶园是一个非常有潜力的刚需板块，但现阶段的短板也非常明显，茶园现在新房和二手房之间的价格差异也比较大，进入8月后，茶园二手房的成交量陡转之下，交易缩量，小编去中介了解的原因还是由于卖方对二手房价格看好，并不急于抛盘，除了极少数业主由于特殊情况急需资金降价促进成交的，大部分二手房业主资金充足，并不会低于挂牌价出手，现在茶园的二手房陷入了有价无市的僵持局面，一旦业主年底缺钱需要套现，茶园二手房的价格就会出现松动。
很多朋友说经过茶园，感觉还是没有人气，这也是现在茶园板块的短板之一。是因为茶园区域大部分是洋房别墅，特别是进入茶园到鹿角方向又几乎全是，别墅洋房不会有高层这么多人；相比其他几个新兴区域，茶园已经有大概30万人了，只是主要集中在长生桥镇上和公租房城南家园，有差不多10万人居住，晚上去城南家园夜市一条街看看就知道，城南公园已经成为重庆十大夜市一条街。住公租房这些租客，未来也是茶园片区的刚需潜在客户，另外茶园的人口这几年应该会有一个相对较快增长期，规划的100万人短期内不现实，但是人口增长到50万应该还是能达到。
总结来说，茶园是适合刚需居住一个的板块。
- 茶园板块年底会有很多新楼盘开盘，有的开发商急于回笼资金，和在政府限价的大背景下，有的楼盘开盘价格会回归理性；
- 二手房比较适合高收入家庭，大家可以关注别墅，叠拼这些性价比高楼盘；
- 现在茶园普通高层的二手房有少量性价比不错的，但大部分价格比较高，对比新房没有性价比。