前几天写了两篇关于“为什么青岛的好房子都被外地人买了”的小文，分析青岛土著为何买房屡屡踩坑，坐视东部、崂山、李沧、西海岸的发展视若无物，几十年如一日厮守大院里的48平老破小，引起了热议。赞同的有之；自尊心受损，强忍泪水吐槽者亦有之。
但是问题是，买房这事，存在两个“有生之年”，一个是买了主城老破小博*迁拆**，另一个是买了远郊假大空等规划。第一个“有生之年”专坑本市土著，很多三代单传老土著前赴后继去填坑，被坑到迄今为止依然在吐血，那另一个“有生之年”的大坑被谁填了呢？
咳咳，当然是一车车坐着大巴来青岛看房的外地看房团。
都说青岛的好房子都被外地人买了，但是谁说外地人来青岛一定买到的都是好房子？
这么说的，我一定不打死他。
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但是，主城老破小和远郊假大空，是一件事物的两个极端。同样是买房踩大坑，被人当韭菜，收割“三代根正苗红的青岛老土著”和收割“乘着大巴千里迢迢赶来的外地看房团”的姿势，往往很不一样，甚至相反。
风水师的家父有一位外地好朋友。貌似是内陆某省会城市的高校教授，前几天给我打了个电话：
“你叔叔我退休了，想在青岛海边买个房子养老，前几天我这里有个售楼处的中介推销青岛海景房，我就买了套，听说在一个叫山东头的地方附近，万把块钱……”
得，山东头海景房啥时候卖万把块钱？我这是穿越回十几年前了吗？
然后这位叔叔下一句话是：“听说你们家也搬到黄岛区去了，这地方离你们家近吗？”
什么？山东头在黄岛区？我表示深深的迷惑中……
最后，两个人纠缠了半天，我才发现，这个山东头，并非崂山区的山东头，而是在这里：
好吧。青岛楼市的一众砖家、老师们已经觉得积米崖到青岛火车站的距离高达20多公里属于“不可接受的远”了，然而这个“山东头”距离融创茂，还有足足72里路……
还好青岛的公交系统还没有忘记这个地方，从始发站坐710路公交到龙湾地铁站，换13号地铁，再坐61路公交车到终点站，经过80多里路，花上三四个小时，这将是这位叔叔将来去找家父喝茶的必要姿势。
之所以这么说，是因为我说的这位叔叔，年纪比较大了，不会开车。
这地方是标准的除了海景，其它全是农田村舍。让一个不会开车的退休老人，用万把块钱的单价买这里……
利用外地人对不熟悉青岛地理，推销没有任何配套的山东头海景房，是个比较极端的例子。但实际上，青岛外围区域，有很多楼盘，走得都是这种去化模式。
上两篇文章讲了讲收割老土著的“四大坑”：老破小、学区房、浮山后、崂山区（松岭路周边）。
那今天就再讲讲，青岛专门收割外地看房团的地方，也有“四大坑”：青岛西客站、上合示范区、红岛高新区？、即墨蓝色硅谷。
除了“宇宙中心”红岛高新区比较特殊，属于当年按照清华大学的标准去备考，结果成绩出来以后只够被青岛科技大学录取——知道这个梗的，绝对不会加入看房团坐着大巴车去看房——希望太大，希望破灭以后失望也太大，导致失望之余吐槽“天坑”以外，其它这些地方都有个统称：
青岛的远郊区。
远郊区，没有地铁、没有商圈，没有学校，没有医院……
配套不足怎么办？好办！我们画大饼来凑！
看规划图，各种高楼大厦拔地而起。一个个的恨不得成为青岛的未来市中心，香港中路、崂山金家岭简直甘拜下风。
风水师在前一篇文章里说了，青岛的市中心确实只有行政意义，很难找出真正意义上的“市中心”。然而，你相信一个有造城能力的大开发商，就能凭空建出一个市中心来吗？
不管你信不信，反正这事儿我是不信。
这些地方，房子一片一片地修建，各种高大上的规划层出不穷，PPT写了一份又一份。各种“重磅”、“第一”、“重大利好”写得无比详细，
然后，你会发现，全部都是“即将建设”、“未来会有”、“列入规划”……透过建设得高大上的售楼处玻璃，再看看外面的建设项目，往往还处于工地状态。
一份份的PPT，向购房者们展示咱们大青岛远郊区未来规划的美好蓝图。但是说了这么多，开发商的终极目的就一句话：把房子卖掉。
把房子卖掉凭什么？凭的是对未来的预期。
预期是好的。但是未来到底能实现多少这个东西就很玄学。
开发商建房子的目的是卖掉赚钱，房子卖掉以后，开发商对不能带来直接利润却必须建设的配套，必然没有建设房子这般用心用力。这些看起来高大上无比的规划能不能落地，或者落地后会不会打个折，这个事就不好说了。
当年栈桥边上一荒就是几十年的水晶宫，还有迪拜集团说要大张旗鼓建设后来却跑得没影没踪的小麦岛，我们还历历在目。
现在各种名字很高大上的新片区如雨后春笋般层出不穷，但是，大家都知道，高新区没有高新产业，活力区谈不上人*活口**力。归根到底，还是一根筋的卖房子。
问题在于，除了少量优质景区，否则房子的价值靠什么？还不是看相关配套能吸纳多少人口、产业？
价值决定价格，房子预期的配套没落地，房子根本谈不上有价值，或者价值根本达不到当时的预期，这事是常态。
宝马变宝来，宝来变宝骏的事情，时时刻刻都在上演。
记住一句话，风水师作者的一贯看法是青岛主城人口流失、产业逃离，老龄化加剧，房子品质、配套低劣，教育水平和城市地位严重不符，将来一定会是楼市天坑，买房一定一定要避开青岛主城区，买房子性价比高、产业落地、人口进入的青岛郊区，这话不假，而且我多次强调青岛有价值买房的区域，除了市南崂山少量文艺建筑和看海豪宅，基本都在郊区。
那些吹嘘青岛主城、推销所谓“学区房”的中介，把说买房要买主城区的纸上谈兵的楼市理论吹出了花，这句话却始终无人能正面回应：有买市南市北的预算，我为啥一定要买青岛？
但话说回来，青岛郊区那么大，你闭着眼买吗？没事，一片片PPT里的概念大城欢迎您。
路上没有人，街上没有车，楼里没有灯，一片片都是各种塔吊，空荡荡的大路上，只有昏黄的灯光和偶尔经过的几辆汽车，这就是这些“新城”的现状。
这些新城指望青岛土著、本地人去掏腰包买？别闹了，“红岛黄岛不是青岛，千难万难不离市南”可是这些人的口头禅。当年买房子过了山东路都能把我老父亲吓得半死，上合、西客站这些地方更是想都别想。这种坑，青岛土著，一般不会进去填，他们只会踩高价老破小这种坑。远郊假大空这种坑，土著人群还是大都可以天生免疫的。
所以，这些远郊楼盘的策略是，根本不跟土著刚正面，而是把营销渠道下沉到山东十六地市，甚至周边省份的每一个县级市，甚至中介进村，以“推销青岛楼盘”为名义，给外地人*脑洗**。
人数凑够了，就组织看房团，大巴车向着青岛跑起来。
这种销售模式，大获成功。
风水师算了算，青岛靠着大巴车、看房团卖出去的远郊房子，超过了市南、市北、崂山、李沧传统“市内四区”销量之和。
很夸张吗？不夸张。毕竟不计城阳以后，所谓主城区，本身也卖不出多少套房子。下图可以算出来，只要西海岸新区、即墨、胶州三地差不多1/4的房子的营销走这种模式，就足够了。
问题是胶州和即墨，尤其是西客站、蓝色硅谷、海洋活力区、上合示范区，再加上琅琊、张家楼，藏马山，里岔，这些个地方你懂的。当年星光岛也算。
这种模式为什么能获得成功？原因很简单。
第一，面朝大海，春暖花开，是很多功成名就的外地人来青岛买房的重要动机。
很多青岛本地人一说到海景房，下意识的反应是“潮不潮？潮吧！”
还有人说到海景房的时候，不无讽刺的说：“面朝大海，风湿拄拐”。
但问题是，高层次、高收入的精英人群面对青岛的海岸线，建房修宅的冲动很诚实。
远的，看看百花苑里有雕塑的那些文化名人的故居，近的，看看莱阳路8号、海信君汇的房价……
在青岛，买房不买海景房，唯一个穷字，其它都是借口。
审美疲劳的道理大家都懂，土著不喜欢海景房也可以理解，但中国那么多海岸线，为啥大家偏偏对青岛趋之若鹜？
没事， 去东营、滨州、天津，或者盐城、南通、上海的海滨，看看一望无际的烂泥潭和屎黄一样的海水，你就知道青岛的“碧海蓝天”有多可贵了。
从青岛一路向南，既有像样的阳光沙滩，还能体会惊涛拍岸，体量还说得过去的滨海城市，已经到厦门了。（日照：我不服！青岛：你大日照的主城区的规模先超过西海岸的胶南再说！）
所以很简单，青岛、厦门这种城市的海景房，根本不能用青岛的经济发展，青岛人民的收入水平来界定。必须用全国级别的精英人群的收入来界定。
厦门的房价有“北上广深厦”之说，青岛因为体量比较大被内陆地区拖了后腿，实际上看看市南、崂山沿海地段的房价，完全不输给厦门。
所以风水师为什么说“灵山湾房价必须在5年内超过浮山后”，“超不过，整个青岛都会出问题”，原因就在于此。
一方面，青岛想发展，西海岸必须强，绕不开，以前有文章讲述过这个问题，另一方面，这根本就不是青岛一城一地拿着五四广场做核心画圆圈做辐射能说明的，得站到全国人民的购房愿望当中来解释。
“不买海景房，为何来青岛”。
对于外地人而言，海景房的重要性和意义，没必要展开说。但是问题是，海景房里头讲究很多。
前海还是后海？
岩质海滩还是砂质海滩？是否湾口雾区？
是无遮挡的海景房，还是楼缝里看海？
有没有港口、码头、油库、船厂等不利因素？
小区所在的楼层、楼栋，是否是海景王者位置？
这些有关海景房的知识，外地看房团，基本上是不设防的。
很多看房团成员跟风买了海景房，才发现，邻居坐在客厅里可以欣赏无敌海景，而自己家却根本看不到海。
更狠的，还有的小区，销售的时候是无敌海景房，等交付的时候，购房者却发现，楼前面不远又出现了一个小区，直接把自家的海景“挡了个透心凉”。
毗邻海边买了不能看海的海景房，还得忍受风大、潮湿、变异户型、道路尽端距离车站、地铁站较远的劣势，吐槽也晚了。
更重要的是，海景这东西，属于非必须配套，咱不说产业集群，买个情怀的外地人可能不纠结这个。但商圈、交通还是要有的。
像文章一开始，叔叔购买了山东头的海景房，那可是结结实实的把自己给坑进去了。
最后讲一下上合的人工沙滩，为什么开发商们拼了老命，在本来适合大力引进产业建工厂，不适合建沙滩的胶州湾底盐碱地上也非要搞这么一出，大家要理解。
等工厂盖好，黄花菜都凉了。房子想快速去化，靠谁来买？这些人买房最关注的，又是啥？
开发商那点小算盘，能瞒得过风水师的慧眼吗？
第二，山东十六地市里，以临沂为首的部分城市房价暴涨，苏北、皖北城市更甚，甚至出现了三四线城市的房价超过青岛、济南外围板块的现象出现。
这种情况，风水师之前在文章里分析过，大家可以看看前文：
每一个山东三四线城市，都是一个“浮山后”
这里就不赘述了。
“城市套路深，我要回农村”。问题是，山东的现实情况是，县城的房价纷纷破万，“农村套路更深”。
很多三四线城市，如临沂、盐城、淮安，卖掉一套房子，到西海岸新区、城阳区换一套房子，非常现实。
别说现在经济南强北弱，盐城、淮安这种城市的人口为啥不去南京、苏州买房，刚才说过海景是原因之一，还有一句话：暖气的意义，各位考虑过吗？
这种情况，但凡明眼人都知道不能永久持续下去。所以自然催生了大批“看房团”。
但是，这批看房团千里迢迢来青岛，有多少人没有真正研究青岛，反而被一份份PPT、一张张蓝图忽悠得找不到北，这事就不好说了。
曾经去过某开发商的几个山东县级市的城市展厅实地探访。说实话，连营销人员自己都搞不懂为什么距离五四广场更近的维多利亚湾，房价却不如距离远了好几倍的阿朵小镇。
好几家城市展厅，没有一个人能讲明白这个问题。
置业顾问都如此，购房者怎能确保不进坑，不踩坑，买到称心如意的房子？
别笑，这是个很严肃的话题。
外地人想在青岛买房，愿望是好的。青岛愿意，也应该敞开怀抱拥抱外地人的到来。但是，外地人在青岛购置房产，如何避免踏入“远郊假大空”的天坑？
办法有很多，譬如说，看青岛的人口热力图。
人口多的地方，热力图呈红色。买房选择人口密集区，这些地方都不会是“假大空”的神坑。
从图上可以看出，青岛西海岸新区，人口就明显要多于蓝色硅谷，这两个地方谁更值得投资，一目了然。
还有办法，看看周边已建成楼盘晚上的亮灯情况，小区周边公交车通车情况，还有，小区附近的小超市、餐馆、水站是否已经营业，有没有卖海鲜、现烤面包之类不易保质的食品的商店……
还可以看看小区中心广场上，跳广场舞的大妈规模、人数如何。
通过这些参数，基本可以判断出小区的入住情况和人气情况。一般不会再踩入开发商、中介、看房团规划的美好愿景、避免陷入“远郊假大空”的天坑。
大溪谷：那位说我是坑的青岛某知名楼市砖家，你给我出来走两步……
众青岛土著：尼玛，距离隧道口都30公里了，谁说不是坑？哼！这种地方住的人再多也是坑，除了台东48平老破小，我哪里都不去！（已经进坑）
最后要安慰很多在楼市砖家眼中，已经在青岛踩坑的外地购房者一句，鲁迅先生说过，买房踩坑的人多了，这个坑也就填满了。
像上合示范区、西客站、蓝色硅谷这种眼下的楼市天坑，其实放眼长久，还未必是真的坑。
毕竟，上世纪90年代，直到2005年之前，跑到沙子口、十字路、松岭路周边，荒郊野岭的地方买房的那些外地看房团，不也这么熬出来了吗？
楼市的循环，还没有完成，仍然在继续呢……
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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