最近有一阵风刮得蛮久了。

朋友圈里的中介都在呐喊：

“想做独立女性就要先买套单身公寓！”

“可以不结婚，但绝对要买套公寓！”

“XX公寓——贫民窟女孩也能有个家！”

“就算结婚了，平时可以收租，吵架时可以回到自己的小窝！”

哈哈哈真得让我笑到停不下来，是梁静茹给的勇气让你们专坑年轻女性吗？

作为一个多年从事地产行业的女性，我说 我下 我对买公寓的观点：

除了一线城市的核心位置，无论是投资还是自住，其他地方的商住公寓都不值得买。

01 资产升值远远低于住宅，不具备投资属性

有一个血一样的教训。

我母亲在十年前在绍兴柯桥万达买了一套41㎡单身公寓，一次性付款加上税收啥的30万出头。

交付后，平均每年的租金收益在1.8万元左右（约6%年化收益），十年一直没什么变动。

去年老妈为了给我凑首付，打算把这套公寓卖掉，一问中介，这个户型市场上的成交价没超过40万的。

最后拖了小半年，终于找到接盘侠，除去税收和中介费，我们拿到手34万。

十年，涨幅10%，而2010年同期买住宅现在早已翻两倍了。

在这货币洪水泛滥的十年，这真是比韭菜炒股还糟糕的投资。

住宅与单身公寓税收差别

02看似只有同地段住宅的50%，实则不然

单身公寓的缺点除了房价不会涨，还有一堆：不能落户（浙江出台的户口新政还是不能直接落户，）、没有学区、商用水电、没有天然气、一梯N户、采光通风差、公摊奇大、入住人员混乱、*款贷**额度低年限短、交易税高、流通性差……

单身公寓的优点：总价低！

但总价低≠便宜。

拿一个镜湖某热销公寓特价房总价最低的一套来举例：

房号1903，面积41.55㎡，一口价57.5万，折合单价13839元/㎡（毛坯），乍一眼看在镜湖遍地住宅价格都在2.5+万/㎡的地段，才一半的价格。

且慢。

镜湖国际1903室备案价数据来源透明售房网

从透明售房网上查阅该幢公寓楼的套内面积是26.46㎡，换算成套内面积的单价则是21731元/㎡。

至于中介所说的3.6米、4.2米的层高可以隔两层，送一半面积。可3.6米除去顶底楼板和夹层的高度，单层的净高不到1.7米啊。

同样镜湖某热销住宅楼盘的95.12㎡，得房率为82.4%，现场折扣96折，减去全装标准600元/㎡，换算成套内面积的毛坯单价约是26476元/㎡。

镜湖金辉楼盘502室备案价数据来源透明售房网

这两者的套内面积单价差别仅为4745元/㎡。所以单身公寓并不便宜。

03 办公、商业性质改为住宅性质随时面临政策风险

我们国家建设用地用涉及到商品房的，一般只有住宅用地、商业用地和工业用地。

按照相关规定，房屋的使用性质应该与土地的用地性质保持一致。

也就是说，住宅用地只能居住，不可以进行办公和经营。同样，商务商业用地和工业工地也只能进行相应的使用。

一层变两层的LOFT公寓

2017年，上海市接连出台了两个政策整顿商办类“伪住宅”的市场乱象。

4月21日，上海市规划国土资源局发布文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中对商办土地出让明确若干重大新规。

文件要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

5月17日，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目淸顿公寓的意见》，对商办类进行进一步整顿。

其中规定，对已售未交付入住的项目，要求按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

对已交付入住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任，各区加强对消防安全检查，未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。

无独有偶，2019年8月，厦门政府印发《关于加强商办类建设项目全链条管理的实施意见》文件，其中针对开发商擅自改变土地用途，将商办类项目改为‘类住宅’的，政府作为出让人可直接无偿收回土地使用权。

很多开发商为了快速销售打擦边球的行为，都是存在隐患的。很多中介为了拿到高额佣金更是连哄带骗让大家去买单身公寓。

可是一旦追究起来，分分钟就得拆掉你的卫生间，拆掉一层变两层的'LOFT"插层。

当然有钱任性，喜欢就买的这些都是土豪，没啥可以说的，您乐意就行。