文 | 话唠湾德佛
从华润城鏖战15个小时走下“神坛”，到坂田市场的“角逐”，深圳买房的“理性”在进化和冷静！
谈到坂田 ，都说坂田缺盘，真的是这样不？都说坂田贵，真的是这样不？坂田的盘都很好不？前阵子荷棠里卖光，能让坂田继续“硬气”不？
数据显示，刚刚的12月坂田就一次入市了上千套新房住宅，包括信城缙华府和联发天境雅居。根据所知，坂田还有2个盘（佳兆业云望府、信义御山居）准备12月入市，一下子“4盘”齐飞，可谓很“集中化”。 以此看来，坂田将在今年年底演绎一轮“入市波潮”！
△ 坂田疯狂入市
不过在深圳众多楼盘“去化率”不太佳市场背景下，坂田能“硬气”不？
01.
从“缺货”到可能不“缺货”
坂田能否延续曾经的“辉光”？
近期深圳很多楼盘的确去化率不怎样。像能超过70%去化的楼盘都特别少（如中熙玖玖颂阁只有27%去化率）。除开华润城润玺二期（1486批选1024套房）、深铁瑞城、海德园B区、深铁懿府二期这几个盘认筹人数超过房源套数外，其他入市的20多个楼盘几乎不用摇号，都可以随便去购买，免除了“打新”的辛苦。
然而值得关注的是，坂田在12月迎来多盘入市的局面，是否能“硬气”扳回一局？
事实上爆料说信城缙华府12月12日开盘当天大概卖了200套，总共512套，去化37% ，似乎没那么“硬气”。
△ 房讯论坛网民热议坂田的楼盘（来自论坛截图）
随后这个在劲销背后说“即日起不用提资料，不用冻资，直接认购”，一下子似乎人人都可以来买了。显然，当天的人气不够足。
△ 随便买
此外， 联发天境雅居 16日开盘，524套住宅也只有262批客户入围，去化率估计也不高，虽然号称斩获11个亿销售额。
△ 联发天境雅居开盘也很沉默
这似乎和坂田9月入市的荷棠里被疯抢，有点对比差。当时这个盘365套住宅，803批客户，当天日光。
历年以来，坂田的确很“缺盘”，特别是住宅，这确实为坂田的硬气提供了一个“支撑”。
16年以来，坂田入市的新楼盘数量不超过30个，其中2020年基本是“住宅断货”。当年只有1个大族云峰花园入市，而且住宅套数是38套，试问一年只有38套入市的区域，能说不“缺货”不。
其实这些年来，坂田入市楼盘数量还是有的，只是住宅少。入市的楼盘名单如信义御珑豪园、嘉霖悦禧园、佳兆业中央广场三期、佳华领汇广场二期、华创云轩、碧桂园荣汇花园、碧桂园阳光苑、大族云峰花园和成嘉业名园等。但有不少是办公或者公寓的楼盘，如万致大厦、天安云谷产业园二期等。还有不少是安居房类别，如碧桂园荣汇花园、碧桂园阳光苑、恒大都会广场等。
但今年来看，坂田的入市量是“骤增”。从9月的华侨城荷棠里，到12月入市的可能“四盘”以上，包括信城缙华府、联发天境雅居、佳兆业云望府、信义御山居，还有和成金竹家园。入市量多，认筹人数和销量会跟上不？
其实观看坂田未来几年的楼盘入市情况，将来坂田的“供货”势必还会增多。而且盘量也会非常大。在这个层面上，是否有许多置业者要等待坂田更好的盘入市？
长期以来，坂田并不缺购房者和人气。虽然这几年看到深圳置业的浪潮指向宝安、南山、前海、龙华和光明，但其实坂田一直是一个“潜力板块”。未来的坂田，将有可能随着楼盘入市量的剧增迅速带动人气。
虽然如此，未来一个趋势是坂田供应量势必增加，但市场的接受度就是一个极大的“考验”！
02.
坂田盘的特点楼价不冲高，
一定能撸“客”不？
虽然坂田房价现状不冲高，很稳定，但一定能得到市场的认可不？
常常也有很多人都在尝试地问，坂田的盘就没有硬伤了吗？
其实坂田的致命“硬伤”是商业还比较落后，学校资源还不够强大，目前成片的村屋也比较多，错落分散，的确令一些置业者不太适应。
△ 坂田在建盘信义君御山二期背后周边，很多村
12月这一次坂田入市了几个楼盘，特点都集中在比较热的华为、五和这些热点区域。这里曾经有万科城、万科四季花园、万科金色半山等成熟楼盘圈，但又不完全是。毕竟许多楼盘的周边目前还是比较落后的配套，“硬伤”还是有。
就举个例子。如刚入市的信城缙华府 ，资源还是非常“奢侈”的。沿着华为总部基地、坂雪岗科技城等科创产业带，汇集了深圳实验学校、深圳科学高中、杨美实验学校等大量名校资源，就在5号线杨美站附近。户型没得说，的确好。82平方三房的阳台长到5米，还是横厅设计，挺好的。114㎡户型，还是6.5米开间大阳台，的确阔绰。
△ 这阳台的确大
然后硬伤地方是，还发展不够均衡。周边工业区多（如鸿翔家电园、上段工业区等，毕竟杨美地区还处于改造期），楼盘规模小，才2栋（占地1.25万㎡，建面7.24万㎡，容积率基本是7），梯户还是比较拥挤，2梯5/6户为主。甚至还有人吹水说附近的佳兆业上品雅园成交价9万了，不过我查了下，佳兆业上品雅园参考价是5.9万一平方均价。周边的佳兆业悦峰、万科金色半山，楼价都是五字头，然而信城缙华府均价6.2万/㎡，并非有很强的价格优势。
△ 周边二手盘参考价（来自贝壳）
还有人拿这个盘的广告说话，广告写“银湖山脚下”，其实目测这个盘和银湖山相距700多米，这只是直线距离。
△ 是银湖山脚下不？
△ 目测距离
此外听说这个盘卖的时候，还总价减2万，说明还不够有底气。仍然当天开盘才卖了200多套，去化率不足40%。
值得总结的是，一个楼盘硬伤总是存在，但是否这个硬伤能否盖过所谓的优势。
的确，坂田正在改造中，特别坂田北区和中部处于大规模改造，这落后的工业区、城中村面貌必定未来会改变，只是时间的问题。
我们看到现状硬伤的同时，当然也多看看未来的坂田变化。
事实上，坂田有几个变化要值得关注。曾经的高房价和区域发展不平衡，似乎在坂田逐步改变。包括五和轨道枢纽中心、大量的改造纳入、高新技术企业入驻 ，新建轨道、甲级医院、名校，规划博物馆、图书馆、艺术中心等，片区正在飞跃地提升。
一、工业值，仍然是龙岗最高。 数据显示，2020年龙岗4744.49亿GDP中，大部分贡献也是来自坂田。当年坂田工业增加值已经达到2151.67亿，占比全区的77.27%，GDP超过了2400亿。工业值高，代表企业生产力强大，代表高净值人群和科技人才群体多，三高人士（高学历、高职位、高收入）多，为片区的生活群体迭代带来憧憬。按照统计，坂雪岗科技城汇聚了超过4万多名电子信息研发人员，这体量，的确高尖人群多。
二、坂雪岗科技城的“造势”。 一个华为，让坂田的想象空间巨大，那么一个超过460多万平方坂雪岗科技城的崛起，是否引进更多的企业入驻发展？科技城的建造，势必改变原有的落后配套模式，更多的村屋被清除出去，自然迎来更美的居住环境和生活配套升级。
三、改造非常多，而且大。 从规模到改造，规模让楼盘居住品质直接提升，改造让配套更加丰富。像坂田上雪村旧规模118万平方，五和改造规模超过200万平方。按照当时统计数据，坂田规划约89个旧改项目，总投资超千亿元，合计规模超2100万㎡，相当于5个后海CBD。
△ 五和这样的改造，太震撼
四、枢纽的轨道密集度更强。 预计五期的深圳地铁建设，将覆盖更多的坂田区域，联通坂田和福田、南山、宝安、龙华、光明的距离空间。坂田除开已有的核心地铁5号线和10号线外，还有21号线、25号线、27号线地铁，还有深大、深惠、深广中轴三条城际都通过坂田。都汇聚于五和枢纽，可谓十分便利通达。
△ 坂田的城际交汇
五、引进许多新规划和配套。 如广东实验已经进驻坂田。还有坂雪岗艺术中心、雪象体育公园、华侨城二十四史小镇、图书馆、博物馆等文旅配套，拥有坂田医院及三甲医院吉华医院等，还有多个繁华商业，如奥特莱斯、天虹、城市广场天安云谷、cocopark商圈、万科世畅综合体商业。未来坂田还建设港中大（深圳）医院、深圳市城市大数据中心、深圳市半导体科技园、深圳科技博览中心等。
△ 坂田深圳科技博览中心
坂田自身还有着不少的优势。如名校、坂银通道、10号线、坂雪岗科技城规划、华为这些元素。特别有华为这样的巨头。基本华为数万员工，足可以买下坂田不少楼盘。查询数据也发现，譬如2018年华为一年发给员工工资达到2058亿，按照18.8万员工，人均年收入将近110万，这样的收入，对于坂田6万的房价，甚至有些不到6万的楼盘，置业岂非易如反掌？
除开华为外，坂田还引进了很多科技巨头，形成全新的“硅谷”。 超过400家国家高新企业，还有梦网科技（146亿）、神舟科技、经纬通讯、中软国际、领益科技、康冠这样高市值公司。
△ 坂田神舟科技总部（来自网络图）
△ 坂田半导体科技园（来自网络图）
只能说，坂田未来会变，只是时间问题。二次生长的坂田，已经将筹码压在坂田北和坂田中部，未来这区域迭代是势在必行。
“断货”区的坂田，也许随着改造势头未来将有更多楼盘入市。
坂田的楼盘，价格越来越理性，估计会吸引不少置业者关注。加上坂田正在建设的坂雪岗科技城，遍地的工业区、村屋将化为“高端科技区”，为未来人居升级，价值提升提供了强大支撑力。 尽管“硬伤”不足的现状，但长期来看，坂田是一块很适合“科技人才”群聚安家之乐土。