最近 中国“奥园” 暴雷了！
在三笔境内债获得延期后，广东房企中国奥园又要面对新的兑付问题，不仅部分理财产品逾期兑付，还出现美元债违约的情况。
根据界面新闻的透露，奥园理财产品涉及投资人大概1500人， 其中约600多人为奥园内部员工及亲友 ，涉及资金约为22亿元。
这个房企的融资对象，真是够狠的，几乎全是“ 员工和亲属 ”，看来做“房企员工”风险还是非常高的，那点工资还不够“理财违约”的。
你想挣别人的工资，别人却想着你的全部资产。
房企老板，确实“够黑”。
目前的中国房企，金融爆雷已经不再是“ 个别现象 ”了，而是呈现出一种快速蔓延，而且是全行业覆盖的趋势。
可以说，未来几乎没有几个“房企”可以独善其身。
最近各个上市房企公布了2021年11月房企销售业绩，可以说是“一片惨淡”，其中 恒大地产在11月份，销售额是“零蛋” ！
恒大，确实难！
“零销售”，就是几乎没有回款了，怎么办？只能“躺平”了，爱咋滴咋滴呗，反正该卖的也已经快要卖光了，连老板都自己掏腰包“补贴”了。
但市场依然不认账！
从11月份的销售排名来看，尤其是同比增速来看，很多房企在2022年将非常危险，我们认为销售额同比增速下降超过30%的房企。
都是非常危险的房企，爆雷的可能性极高。
第一梯队：荣盛发展 ，11月份销售额同比下降72%，2022年基本上已经没有什么希望了。
第二梯队：绿地控股+中国奥园+中南建设+正荣集团 ，11月销售额同比下降50%以上，爆雷是迟早的事情了。
第三梯队：碧桂园+融创+世贸+旭辉+金科+阳光城+融信+富力 ，这8家房企，2022年危险系数很高，但还有挽回的可能。
对于很多买房人来说，未来面对房企的爆雷将会是常态，尤其是2022年，将是中国房企“偿债”高峰期，历史最高。
所以明年才是中国房企的“大爆雷”时期，很多知名的房企都会陆续烟花灿烂，一个比一个爆的快，爆的猛。
现在的中国楼市处于高度“微妙”状态， 一旦房企爆雷，它立刻就会陷入“危机”，房子立刻就卖不动，甚至降价都没人要。
比如恒大，年初出现流动性危机后，全国销售额立刻腰斩，到了11月份就已经“归零”了，说明 恒大就算降价，都已经没有人敢买了 。
所以对于开发商来说，一定要在“暴雷”前，尽快降价出货，拿回现金流兑付债务，避免出现爆雷，否则就是第二个“恒大”。
所以我们可以想象，2022年整个中国楼市会是一个什么样的格局，肯定是“ 房企争先促销，房价高度震荡，土地流拍不断 ”的一年。
一边是房企面临偿债高峰，必须拼命降价促销，回款救命，所以房企的核心诉求就是 “降价快跑”，甚至“不惜成本” 。
另一边呢，却是地方政府拼命出台“ 限跌令 ”，不允许房企“ 降价干扰正常市场秩序 ”，否则会影响楼市稳定格局。
目前全国出台“限跌令”的城市已经超过20个。
甚至包括天津在11月也出台了“限跌令”，要求每次降价不得超过15%，否则 停止销售，关闭网签 。
据说天津是“国家中心城市”里第一个出台“限跌令”的城市，看来也是实在撑不住了，天津楼市撑不住其实也是可以理解的。
GDP总量都已经掉出前十了，人口净流出明显，天津很难。
2022年，最重要的现象还有就是 “土地流拍”可能会加剧，地方财政压力肯定要比2021年困难的多。
2021年在全国第二次集中供地，就已经有了明显“流拍”的迹象，到了第三次集中供地，几乎所有的城市都“歇了”。
北京第三次集中供地都只拿出了“边角料”的地块，可见确实也是楼市景气不好，房企自身难保，没钱拿地了。
所以到了2022年，土地流拍将是常态，将会是地方政府财政压力最大的一年，所以在财政政策也没有钱“实施大动作”了。
综上所述，我们认为2021年对于房企来说，只是“小试牛刀”，是一次简单的“压力测试”，2022年才是关键性的“生死抉择”。
2022年，对于聪明的房企来说，一开春就要开始实施“大规模的降价促销”，率先回笼资金，“ 走自己的路，让别人无路可走 ”。
而对于部分还存有“ 救市幻想 ”的房企来说，如果还坚持“死不降价，硬挺”，那么结果就只有“第二个恒大”一条路了。
所以2022年开春，楼市价格战就会“ 大打出手 ”。
这个时候，资金充足的买房人，当然可以出手“抄底”，尤其是对于部分位置不错，价格降到位的楼盘，完全可以入手“捡漏”。
2022年是中国的“会议”之年，年初就要“冬奥会”，秋天又有“*党**代会”，所以在三季度之前基本上不会有重大政策扭转。
最大的可能，依然是出现在2022年的四季度，整个楼市才会逐渐触底回暖，2023年才会有新一轮的行情趋势。