最近，华润置地携手华侨城进驻南内环西板块的消息正式官宣，入晋6年的华润置地落子煤气化片区，至此，整个煤气化片区迎来第三位央企巨头，第五位品牌开发商。

下图是目前整个南内环西板块开发商项目布局图，从下图可以清晰的看到，目前整个煤气化片区聚集了华润置地、华侨城、中铁置业、富力、龙湖五大品牌开发商，其中华润置地、华侨城、中铁置业三个开发商均为央企。

煤气化片区究竟有何价值，竟足以让五大开发商齐聚于此，共同打造河西片区的大型集中居住区。

煤气化=南内环

如果要准确的理解一个板块，不可避免的必须先弄清楚一个问题，这个板块的位置究竟是什么。如果不能准确理解板块位置，我们则会出现价值判断的偏差。

煤气化绝不仅仅是一块空白的土地，也绝不仅仅是西中环，煤气化的核心价值在于：

煤气化=南内环！

提起南内环，大家第一印象便是，南内环是山西最大的数码商圈， 2000年左右，"电脑热"迅速在我国蔓延开来，太原也不例外。青龙、赛格、阳光等数码类电脑城如雨后春笋般在南内环街出现，电脑城商铺门前总是车水马龙、门庭若市，市场呈现出供需两旺的局面。但随后几年，随着电商的崛起，网购逐渐占领上风，电脑城也受到了一定冲击。

但如果因此认为南内环已然失势，则大错特错。

从城市开发逻辑来讲，南内环现在才是太原在城市开发的中轴。

太原是一座典型三面环山的城市，东西狭窄，南北过长。城市整体发展只能沿南北发展，东西发展严重受限。随着近几年城市框架的拉大，城中村改造的大力推进，目前在购房者眼中的太原，已逐渐扩展至北面的三给板块，南面的综改区板块，典型楼盘如三给板块的旭辉江山，碧桂园凤凰城，综改区板块的恒大金碧天下。

如下图所示，北面的三给板块到南内环大约13公里（以碧桂园凤凰城作为距离丈量点），南面的综改区板块到南内环也大约为13公里（以恒大金碧天下作为距离丈量点）。

这张图可以很明显的看出，南内环在目前的城市占位。

太原今年以来，经历过过去两年的上涨与今年的下跌，被市场洗礼过的购房者逐渐趋于理性，越来越关注项目的"性价比"。购房者不再单纯追求楼盘的低价，也不再单纯追求绝对的地段，而是逐渐在有限预算内，去选择高性价比的楼盘。

何谓高性价比，一定是在楼盘的综合配套（地段、学校、医疗等）与价格之间的平衡。

而所谓的高性价比，也一定是基于对比，没有对比，无从谈起高低。

从太原目前的开发现状来看，有上千亩以上干净空地用于开发的，无非就是三给板块，动物园板块，煤气化板块，晋阳湖西岸板块以及综改区板块。

太原过去20年的发展轨迹，给所有的购房者传递了一个信息，一切向南看！三给板块与动物园板块目前来看，虽然价格较低，但已变为刚需的置业主战场。

晋阳湖西岸板块整体宜居程度很高，但目前来看，仅有万科进入，板块整体开发周期过长，片区内的配套设施尚需时日方可完善。

综改区板块目前来看，算是太原未来的希望所在。8月份开盘的恒大金碧天下，今年持续热销，受到了购房者的热捧。但目前1万2的价格，而且远在远郊新区。

煤气化板块居于城市中间轴，紧邻主城区，未与主城区脱节断档，未来发展指日可待。与其他板块相比，1万2-1万3的煤气化板块称得上高性价比。

众星云集=板块起飞

开篇提到，煤气化片区集聚了华润、华侨城、中铁置业、富力、龙湖五大品牌开发商，这五大开发商可谓是各有千秋。

华润是正宗的央企，而且还是与共和国共成长的红色央企。而华润最特殊的地方，却在于其旗下的每个业务单元都在各自领域有着非常出色的成绩，而且都还是在充分竞争的领域。例如雪花啤酒、怡宝矿泉水、三九药业等。

旗下的地产板块华润置地坚持着自己"住宅+商业"的经营模式，旗下万象城商业系列也被业内公认为带动城市区域发展的重要引擎。太原的万象城自开业后，每天为长风商务区带来不少于10万的人流，万象城的成功，不仅仅是华润置地的成功，更是长风商务区的成功。华润置地不但在商业领域颇有建树，还多次参与"国门"建设项目，包括北京大兴国际机场以及未来的雄安新区。华润置地绝不仅仅是一个只会建房子的开发商，它不仅给城市居民提供宜居的住所，还通过商业运营提供优质的购物体验与美好生活，更能勇挑重担，担负起"国门"项目建设重担。

华侨城同样是一家央企，1985年诞生于改革开放的前沿阵地—深圳。控股华侨城A、康佳集团、华侨城亚洲、云南旅游等多家上市公司。"欢乐谷"荣获国内主题公园行业唯一中国驰名商标。旅游产业是华侨城最为核心的优势产业，截止目前，华侨城年接待游客近5000万人次，累计接待游客近4亿人次，连续六年雄踞全球主题公园集团四强，亚洲第一。

华侨城更多为人所熟知的是其旗下的文旅板块，但其在住宅开发领域造诣也首屈一指。华侨城旗下的深圳新天鹅堡位于深圳华侨城片区，是深圳传统的豪宅片区、时尚商圈和人文高地。产品包含面积540平米、6.6米双层挑高客厅的复式大宅，以及300-380平米不等的空中墅级大户。每户拥有一整套主仆流线，实现主人及佣人分别入户，私家电梯、消防电梯配置，保证住户的隐私和安全。华侨城在打造高端产品方面颇有心得。

中铁置业集团有限公司，母公司为中国中铁股份有限公司，也是一位央企大佬。中国中铁是国资委批准的16家以房地产为主营业务的央企之一，中铁置业作为中国中铁旗下唯一一家专业从事房地产开发经营的全资子公司，是中国中铁房地产板块的旗舰企业。

广州富力成立于1994年,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。在2017年一举收购万达商业旗下70余家酒店后，跃升成为全球最大的豪华酒店业主。

龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涉及地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓等领域。作为中国最早的购物中心开发商之一，龙湖从事商业地产运营已17年，先后发展出都市型购物中心"天街"、社区型购物中心"星悦荟"和中高端家居生活购物中心"家悦荟"三个业态品牌。

在5家品牌开发商先后进驻煤气化板块的背后，所折射的是三件事儿：

1， 开发商用脚投票，集体看好南内环西板块。

不得不提的一件事儿便是，5家开发商当中，有3家为首次进入太原市场，华侨城与中铁在2018年进入太原市场，2018年10月，华侨城以116.8亿拍得约为1241亩的煤气化地块，择址南内环西，打造浅山国际住区，随后引入中铁进驻该片区。龙湖在今年夏天接手新城城改项目后，借势进入太原。

众所周知，品牌开发商对首次进入的板块，一般慎之又慎，无论是区域公司还是总部，都要经过严密的市场调查与摸底。

在商言商，赔钱的买卖开发商不干，在房地产企业从0到亿，巨大车轮不停向前运转的背后，是利益的保证，利益总是大于情怀，大于喜恶，大于一切。

而三家首次进入太原的开发商，均不约而同的选择了南内环西片区，本身已证明了南内环西片区的价值。

2， 5大开发商同时开发南内环西板块，区域成熟速度将发挥乘数效应。

何为乘数效应，乘数效应由乘数原理而来，指的是在连锁反应中，变量的变化引起另一变量成倍变化的经济理论。

整个煤气化片区可开发面积一千多亩，倘若整个片区由一家开发商负责开发，受限于销售速度与现金流，开发商势必只能采取逐个地块开发的逻辑，边卖边开发，根据销售速度决定开发的速度。保守估计，倘若一家开发商来进行开发，整个片区至少需要10年的时间。

而现在，5家开发商同时开发，龙湖与中铁项目已开盘，2020年，华润置地与华侨城项目也将开盘，整个片区的开发速度将大大加快，大型居住社区的呈现指日可待。

3， 5大开发商产品定位不尽相同，整个板块未来将实现全客群覆盖（从刚需到高端）。

5大开发商，每家的优势与特色均有所不同，且5家的定位均有不同。

目前来看，龙湖的定位相对更侧重于刚需，户型区间53㎡-128㎡，基本覆盖预算60万-150万的人群；

中铁项目84㎡、108㎡，121㎡、136㎡、155㎡五种户型，基本覆盖100万-220万的客群；

华侨城项目103㎡-185㎡户型，定位改善盘，覆盖片区内中高端改善客群。

在整个板块内，华侨城的户型产品定位高端，其更希望通过自身在打造高端产品方面的优势来吸引全城的中高端客户在此置业，进而提升整个板块的价值。

5大开发商齐聚于此，受限于板块内部的竞争压力，每家均会发挥出自己最大的优势与特色，来打造煤气化项目。对购房者而言，在南内环西片区置业，享受到的不是一家开发商的配套，而是5家开发商共同营造的大盘配套。

小结

坐拥南内环的煤气化，又有5家品牌开发商加持，未来整个板块的发展，肉眼可见。

在可预见的未来三年，5家开发商集体发力，对于购房客户而言，，无论是刚需，还是改善客户，南内环西项目均是买房路上必看的一站。

目前，中铁、龙湖与华侨城的产品均已对外释放，新拿地的华润置地尚未对外公布在该地块准备打造的产品。

有关任何房产问题，可以私信靖哥。