招商蛇口2023年的年报发布了，我们一起来看看地产行业的表现咋样。

其实现阶段对地产不感兴趣，架不住热爱学习啊，研究研究地产行业，万一几年后用的着了。

招商蛇口的财务画像

2023财年，招商蛇口的关键财务指标如下：

营收1750亿，同比减少4.37%；

归母净利润63.2亿，同比增加48.2%；

经营净现金流314亿，同比增加41.75%；

每股收益0.65元，同比增加58.5%；

加权ROE为6.04%，同比增加2.28%；

分红率46%，股息率3.4%。

大家都知道如今的地产行业不景气，招商蛇口取得这样稳健的业绩实属不易。归母净利润和经营现金流都是大幅度增长，那么招商是做了什么换来这么好的数据呢？

答案就在年报第4页，“ 报告期内，公司营业收入同比减少 4.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增加 48.20%，主要系本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致 。”

我们再看资产减值的具体构成，存货跌价损失是资产减值的大头，2022年占72%，2023年占100%。所以， 资产减值变小，主要是存货跌价损失变小了，那也就说明，公司前些年的存货跌价损失计提的比较充分 。

存货对于地产公司的重要性

地产行业虽然与水泥钢筋打交道，但它与传统行业有很大的不同，其实它是典型的金融类公司，经营杠杆很高。很多传统的财务指标对地产并不适用。

地产公司的财务报表很复杂，现金流入流出也是神出鬼没。拿它的营业收入来说，只有在房子交到业主手上后才确认收入，而房子从拍地-销售-建造-移交这一整套流程走下来，最起码也得2、3年。所以，今年的营收来自于两三年前的存货。房子移交，存货变成成本，合同负债（类似于预收款）变成收入，利润和现金流就都来了。

在三道红线、居民杠杆到头的大环境里，地产公司首先要做的是自保，而不是扩张。这时候对存货的处理方式就显示出公司管理层的态度和规划了。存货增加的慢，存货跌价计提的多，这样的管理层应该打高分。

把产能实打实的出清，压实存货质量，才能在行业转暖时快速恢复，行稳致远。

接下来对比下几个地产公司的存货计提规模。

招商蛇口：存货4167亿，近5年累计跌价准备234亿，跌价准备与存货的比值是5.62%；

万科：存货8370亿，近5年累计跌价准备66.7亿，跌价准备与存货的比值是0.80%；

保利发展：存货8546亿，近5年累计跌价准备33.75亿，跌价准备与存货的比值是0.39%；

滨江集团：存货1929亿，近5年累计跌价准备13.2亿，跌价准备与存货的比值是0.68%；

招商和保利，同是央企，资质都差不多，资金成本也大差不差，招商计提了那么多，保利你家的地是金子吗？

万科作为一个混合型企业，也是房地产的标杆性公司，这么大规模的存货，对应的计提肯定不充分。也难怪它最近风雨飘摇。

滨江集团是地方房企，对它不是很熟悉，前几年都没有对存货的跌价进行准备，但从跌价准备比来看，中规中矩。

存货市值比

今天我们换一个角度来给地产估值。不用传统的PE、PB、PCF、PS指标，仅从供给角度来估值，称它为“存货市值比”。

分子为存货减去有息负债，分母为流通市值。分子越大，说明成长性和竞争力越强，分子越小，说明公司股价在走低。所以，存货市值比越大，代表公司越被低估，性价比越高。

根据个人经验，只有存货市值比大于4才有看的必要，未来盈利的确定性才更高。仅仅看这一个指标，滨江集团无疑是最棒的。

小结

本文介绍了两个指标，第一个是存货跌价准备。存货跌价准备越充分，公司的资产质量也就越高。

另一个是存货市值比，越大说明公司越被低估，未来股价的弹性越大。