小白下面从十个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。
1、缘起
项目商业用地49313.95平方米，住宅用地121266.71平方米。其中N07-B15地块规划用途商业，容积率≤1.2；N07-B16地块规划用途商业，容积率≤1.5；N07-B07地块规划用途住宅，容积率≤1.8；N07-B12地块规划用途住宅，容积率≤2.0；N07-B14地块规划用途住宅，容积率≤1.8。成交总价104160万元，成交楼面价5600元/平。
由湖南运达房地产开发有限公司最终竞得。
2、总图规划
规划总图
（图中楼栋间距标注均取整）
总图排布特点分析：
1、地块面宽极窄，楼栋呈长条形布置；
2、楼栋主朝向为南向；
3、楼栋之间间距主要为33~40米左右，从楼层高度来说，南区的间距指标较好。
3、指标分析
（来源：自规局官网）
北地块分布4栋高层，综合经济技术指标可得出：
1、地块容积率为3.11，绿地率40%，建筑密度22%；
2、商住比为1.5%（不包含地下商业）；
南地块分布10栋小高层，综合经济技术指标可得出：
1、地块容积率为2.5，绿地率35%，建筑密度25%，指标较为均衡；
2、纯住宅地块；
两地块综合：
1、存在人防地下室，部分楼栋地下入户大堂会存在高差与人防门；
2、地库停车位配比1：1.36，设置较为充裕。
3、北地块户型面积大于150平方米的占比为75%，南地块小区户型面积均大于150㎡，整体瞄准改善群体。
4、区位分析
（示意图）
片区及地块本身素质：此地块位于雨花武广新城片区，周边配套较为完善。
（示意图）
地块周边主要节点：
1、地块西侧：高桥南地铁站；
2、直线630m左右：高桥大市场；
3、直线1.2km左右：运达汇；
4、直线1.9km左右：沙湾公园，同时周边有三大商场；
5、北侧与西侧紧邻长沙大道与万家丽高架，可能有一定的噪音影响。
综上所述： 地块出门即地铁口，公共交通出行比较便利；在生活配套上，从低端到高端一应俱全。
5、交通分析
高速路网 ：往东经长沙大道可转京港澳高速入口（2.5km左右）；
城市路网 ：西侧紧邻万家丽高架，可便捷通达城区各处。
6、小区流线
人行、车行出入口： 各开口详见上图示意。
7、教育配套
（示意图）
学校配套方面： 据了解湖南师大附中雨花学校将作为运达滨河广场项目的配套学校，具体教育配套以楼盘公示为准 。
8、地块细节分析
（示意图）
垃圾站：位于5#南侧，东侧设置集中绿地（儿童、老年人活动场地），可能有一定气味干扰。
（示意图）
2#几乎被车库入口包围，尾气、噪音对其影响较大。
（示意图）
两地块地上，地下设置连通口，增强地块之间的互通性，但是实际使用过程，估计跨区不多。
（示意图）
高桥南1号地铁出入口位于4#西侧，人流量较大，但空间上与小区错层（小区为抬地式）。
（示意图）
2#北侧设置人行连廊，可实现商业与小区互通，可关注此处岗亭设置，物业管理方式。
（示意图）
幼儿园：位于南地块南侧，与小区首层大概存在2.2m的高差，但围墙离周边楼栋距离很近。
（示意图）
消防扑救场地（需采用硬质铺装）：上图楼栋之间的登高场地在一个面，导致楼栋围合的中心园区，硬质铺装较多，软景配植较少，后期景观打造较为局限。
9、小区典型户型分析
173.15户型亮点：
1、户型南北通透，但户型总体以房间刚需作为框架，起居空间相对较小，设置较多卧室；
2、南北双阳台设置，北侧可做晾衣空间，不影响客厅景观阳台的舒适性。
户型遗憾：
1、主卫设置一定分区，但最舒适的应该是卫生间尺度，主卧居住与衣帽间相对较小.
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性： 客厅、卧室与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，但中间有承重墙垛（上图红圈处）；
主卧与西侧卧室、北侧卧室之间可联通，做成两房或三房套，满足主人更加奢华的起居需求。
223.89户型亮点：
1、玄关较大，便于日常使用；
2、户内设置洗衣房，实用性较好。
户型遗憾：
1、户型框架整体面宽较少，进深较多；
2、餐厅虽然面积较大，但面宽较少，导致摆放圆桌困难，而且西厨摆放位置十分尴尬；
3、生活阳台较小，无法满足家庭晾晒需求；
4、厨房存在拐角，导致开门宽度受到影响；
5、客厅位置也十分尴尬，不仅面积不大，而且两卧室对着客厅开门，动静分区不明显；
6、主卧的空间也因为缺乏面宽，把功能硬塞在竖向上。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性： 客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，中间有承重墙垛（上图红圈处）。
258.3户型亮点：
1、户型南北通透，双阳台设置，景观与晾晒，功能分离；
2、玄关处设置老人房且带卫生间，使用便利，但与此同时牺牲了玄关柜的设置空间；
3、主卧套间分区合理，各功能空间尺寸舒适，比上面户型都要好。
户型遗憾：
1、厨房位于户型中央，对居住区域影响较大；
2、公共卫生间为暗卫，体验欠佳。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性： 客厅与南侧阳台之间可推出，扩大室内空间，中间有承重墙垛（上图红圈处）。
307.04户型亮点：
1、从户型框架来说初现豪华气质，由于景观在其东侧，所以中置客厅较为合理；
2、主卧分区比较合理，但也有点问题的，既然占据了东侧良好的景观面，卫生间要是整体做成转角窗，则体验更佳；
3、洗衣房与北侧生活阳台，真正意义的合理好用。
户型遗憾：
1、电视墙较短，即使自理推出，中间也夹着个房门，有些碍事；
2、西厨与中厨之间夹着个卫生间，两者要是与餐厅连成一体，则更加好用，目前的西厨摆放，类似地方闲着没用，硬塞进去，与使用流线根本不搭。
（框选为去墙后、空间连通示意）
户型可改造性： 客厅与阳台之间可推出，扩大室内空间。
10、总结
地块综合 ：此地块位于武广新城片区，周边配套十分成熟，但地块的硬性条件肯定达不到售价，主要有以下几点：
1、地块及其周边并非高端代名词；
2、地块素质一般，过于扁长，导致产品力大打折扣，户型最需要的面宽丧失，其户型硬伤较多；
3、双高架加持，总归还是有些影响；
4、此次户型设置上也不是纯大户型，产品设置上居住空间较多，偏家庭实用。
但市场存在即合理，操盘方也还是有其核心竞争力，不买只是因为你并非其客群：
1、上文说过的运达物业，目前一期的表现就是长沙的天花板之一，这点附加值很深入人心；
2、运达在前期已经积累了较好的口碑，最终呈现的产品还是不错的，其高净值客户较为认可，但是这个地块总体来说，房屋总价还是低些，而且有限购政策，所以针对的客户群体也有所变化。
适合人群 ：对运达品牌比较认可的改善型客户。
如何选房 ：首先2#肯定是比较差的，上文已经说过，其次从户型来说，此次的中间户做的都不太好，最后担心噪音的话，尽量不选西侧的户型；那么基本就能得出结论，8#、10#、12#肯定是小区最好的位置，然后就是其他楼栋的东边户。
文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。
文中户型改造部分均为示意，如采纳，应找具有资质的装修单位做详细施工方案。
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