人因“性别”不一样，而分为两类，但无论男性、女性，生而平等，享有相同的“权力”。
房子因“性别”不一样，功能不一样，价值差别巨大，生而不平等。房子的“性别”主要分为住宅、商业、办公、商务公寓等。其中最独特的是商务公寓，性别模糊，充满“中性”美。
但在住宅暴涨的惯性逻辑下，公寓还是被一些人简单粗暴的认为不值得投资。在房住不炒的今天，住宅暴涨没有先决条件，随之而来的是横盘，投资住宅的收益空间被大幅压缩。
我们需要对公寓有一个全面的认知，公寓可以用来做什么？怎么赚钱？它赚的是什么钱？什么人能买公寓，什么人不能买？什么公寓能买？什么公寓不能买？
今天一文，与大家分析交流。
01
公寓哪里吸引了我们？
近年来，济南人普遍感觉商务公寓巨多。为什么济南会有这么多商务公寓呢？主要是三方面原因。
其一，土地性质决定了商务公寓的存在。
每个城市都是比较依赖土地财政的。土地是财富之母，如何规划利用城市的土地，是决定城市经济产值的基石。工业、商业、办公等工商类土地，是生产资料，可以持续为城市创造价值。住宅是生活资料，主要功能是居家生活用，不能为城市高效创造价值。
因而济南会存在不少的工商用地，特别是一些位置绝佳的地段，商业用地居多。
在济南土地规划中，一般大型产业用地、商业用地、办公用地及综合用地项目中，规划了一定的商务公寓，以解决工商项目中的居住问题。现在大家看到很多综合体中基本都有商务公寓。商务公寓不属于住宅，规划建设商务公寓不需要配建幼儿园、学校等生活配套。因而商务公寓也是城市规划者为了完善街区功能的“最佳配角”。
其二，市场变化超过计划。
济南各个区域的土地规划，工商用地存在太正常，特别是核心地段，都是商业用地。在现实的房地产开发、销售、运营中，住宅更容易销售、更好管理，商业、办公楼更难销售、更难经营管理。正如大家看到的，济南的MALL越来越多、办公楼越来越多，但普遍人气不旺，背后是艰难经营、回款缓慢。因而很多项目把商业、办公楼改成了商务公寓，增加居住功能，以提升物业价值。
这是开发商不得不建公寓的真实原因。
其三，住宅限购让公寓走进大众视野。
济南和其他城市一样，这些年来，一直断断续续的执行限购，住宅限购之后，很多人失去了买住宅的资格，但是不得不承认，很多人手中有闲钱，却没有太好的投资渠道，股票期货基金贵金属玩不转，p2p就不敢碰，闲钱在手里，燥热无比，部分有财商的人也希望自己的资金可以带来更多收入，或者需要更多优质现金流，让自己的财富雪球越滚越大。
所以，小面积、核心地段、高品质、低总价，可租可住可办公可酒店的公寓就成了很多人的投资选择之一。
02
部分人买公寓的主原和背后的思考逻辑
不限购：济南住宅需求最刚性，但住宅限购。大部分人一致看好省会济南的房产价值，不限购的商务公寓，成为很多没有住宅名额的人的置业投资选择。
不限贷：商务公寓既不限购，也不限贷。不管你买多少套，都可以首付5成，*款贷**5成，具有一定的金融杠杆价值。
多功能：商务公寓是“全能”产品，商住皆宜，居家、办公都可以，可以满足用户的多样需求。商务公寓的功能，可谓比单纯的住宅、写字楼“强大”。
保值增值：商务公寓虽然没有住宅升值快，但依然能升值，还可以出租。优质公寓比持有现金、银行理财产品要强很多。因而商务公寓也满足了很多人的投资需求。
由于商务公寓这四大突出优势，导致近年商务公寓越来越多。但商务公寓毕竟不是生活必需品，供应多了就会抑制其价值。过去几年，济南公寓等商办产品井喷，库存积压，市场波动较大。
因而2021年3月1日，济南出台新规，济南商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公；商业、商务办公类建筑应重视平面形式设计。采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式、公寓式等“类住宅”平面形式。塔楼最小分割单元的套内面积不应小于150㎡，商业建筑裙房可结合使用需要，适度灵活安排。
这意味着，除了现在市场上已经存在的，今后商务公寓逐渐成为“绝版”。长期看，商务公寓会越来越少，越来越稀缺。
但是目前商务公寓存量较大，想要加快销售去库存，价格非常关键，现在是一个价格低点。
03
咱不能光说公寓的优点，也得聊聊公寓的“痛点”
济南商务公寓经过近十年的市场洗涤，从充满诱惑，成为市场“嗨点”，但也成为市场的“痛点”。有的公寓业主，为转手，不得不低价出手；有的公寓业主，舍不得“割肉”，不得不长期持有。公寓的主要痛点如下：
1、土地年限
商务公寓大部分土地年限是40年或50年，比住宅少了20-30年。虽然物权法有规定，房屋土地年限到期后，可以自动续期，但有些消费者还是比较在意。
2、首付
商务公寓的首付是5成，比首套住宅高出2成，比第二套住宅低2-3成。首付处于中间水平，对首次置业者来说，首付稍高。
3、*款贷**年限
商务公寓*款贷**年限最长是10年，比住宅少了20年，对部分置业者还款月供压力较大。
4、*款贷**利率
商务公寓的按揭*款贷**年利率略高于住宅。
5、“学位”歧视
济南所有的商业公寓，都不带学位，不能上学。这严重影响了商务公寓的价值。
6、使用成本
商务公寓的水电费、物业费是按商用物业价格计算，比住宅贵。
因为这些“痛点”，所以商务公寓的升值、转让、出租不如住宅。看到这里，我们应该十分清楚了，基于公寓的痛点，济南很多购房者根本不适合买公寓；同样，基于公寓的优点，济南部分群体可以买公寓，并且能取得不错的现金流回报。
全文结束。