编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？
“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。
搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。第七期关注的企业是华润置地。
4月8日，上清所信息，华润置地拟进行2020年度第一期中期票据的发行。
资料显示，本期债务融资工具的发行规模为人民币20亿元，其中品种一的初始发行规模为人民币10亿元，期限3年；品种二的初始发行规模为人民币10亿元，期限5年。品种一申购利率区间为2.5-3.5%，品种二申购利率区间为2.8-3.8%。
低成本融资向来是国企的优势，但是华润面对的，却是“跌出前十”的危机。
2019年度，华润置地实现权益销售额2430亿元，排名跌至第10位。
此外3月30日，高盛发布研报，下调华润置地目标价3%至42.2港元。将华润置地2020-2022年每股核心盈利预测下调17%、14%及13%。高盛表示，此举目的是反映最新的土地并购情况、预计合约销售减少、项目销售入账减慢等情况。
毛利率下滑5.5个百分点
非经常性损益大幅增加
2020年3月26日，华润置地发布了2019年度业绩报告。期内，华润置地实现营业收入1477.4亿元，同比增长21.9%；年内溢利343.5亿元，同比增长25.9%。
其中，开发物业营业额为1272亿元，同比增长21%；投资物业租金收入为120.3亿元，同比增长26.3%。在投资物业租金收入中，购物中心的贡献最大，占比达76%，实现租金收入91.5亿元。
尽管营收和净利看似喜人，但毛利率已有下滑迹象。
年报显示，华润置地开发物业毛利率由2018年的42.9%下降至2019年的36.5%，降幅达6.4个百分点。受此影响，华润置地去年综合毛利率降至37.9%，较2018年度下降了5.5个百分点。
2017至2018年，华润置地综合毛利率分别为40.3%、43.4%。
“行业毛利率水平目前呈下降趋势，而且下降得很明显。”华润置地在业绩会上表示，2020年华润置地的毛利率水平将维持在30%至35%之间。
此外，华润置地来自投资物业的公允值增加额达36.55亿元，同比增长52.9%；其他收益的增加额达19.41亿元，同比增长高达218.8%。
去年以来，华润置地出让了多家子公司的部分股权，因而非经常性的损益大幅增加。这或许掩盖了华润置地实际净利润偏低的境况。
土储方面，华润置地去年新获取82个项目，新增土储建筑面积为2020万平方米，权益地价为934亿元。
相比于2018年，华润置地去年稍微放慢了拿地的步伐。2018年，华润置地新增土储为2213万平方米，权益地价1036.8亿元。
截至2019年12月31日，华润置地总土储面积达6868万平方米
年报显示，截至2019年末，华润置地的现金及现金等价物同比减少10.2%至637亿元，负债总额约5286亿元，资产负债率较2018年的72.44%有所下降，为69.3%，有息负债率为36.6%，同比下降5.7个百分点。
2019年华润置地总借贷额为1345.4亿元，2020年到期债务约213亿元，现金短债比为3倍。
2020销售目标增幅仅8%
或面临跌出前十风险
在2019年中期业绩会上，华润置地前任董事会主席唐勇曾表示，华润置地也有“中年焦虑”，这是因为公司还在求发展，对目前遇到的挑战或存在的问题正在思考、解决。
所谓“中年焦虑”，或许正是其销售增速不断减慢的体现。2015年来，华润置地先是被融创反超，后来又被世茂反超。
克而瑞数据显示，华润置地2015年权益销售额851.1亿元，位列内房企第8名；2018年，华润置地权益销售额增至2106亿元，但排名跌至第9位。2019年度，华润置地实现权益销售额2430亿元，排名进一步跌至第10位。
按照这样的趋势下去，华润置地或将面临退出房企TOP10的风险。
2015-2019年，华润置地销售额的同比增速分别为23%、27%、40.8%、38.5%、15.1%，2019年的数据为华润置地近五年来的新低。
如果对比此前定下的2420亿元全口径销售目标，华润置地去年仅仅压线完成任务。
在业绩发布会上，有媒体问道：“华润置地是否会有掉出前十的危机感？”对此，华润置地高级副总裁张大为回答称：“公司还是会坚持前十的目标。”
此外，华润置地董事会主席王祥明在投资者会上亦明确表示，华润置地的具体目标就是保持销售额行业规模前十，保持行业领导者的地位，实现规模和利润的双增长。
至于如何保持前十地位，王祥明说，原来华润置地的拿地方式相对比较单一，未来会在多元化拿地方面进一步加大相关工作举措，比如在收并购方面取得突破。
业绩会上，华润置地还表示，2020年的销售目标为2620亿元，同比增长8%。相比此前五年的实际销售额增速，不难看出，这是一个十分保守的目标。
按照华润置地2020年全年可售的5000亿货值计算，只要去化达52.4%，即可完成目标。
根据目前房企销售额的排名情况，紧随华润置地之后的是龙湖集团，二者去年销售额差距仅5亿元。
按照龙湖集团此前确定的2020年实现2600亿元的销售目标，其增速仅为7.22%。华润置地提出同比增长8%，仍略高于龙湖。
此外，2019年，华润置地经历了激烈的人事震荡，年初、年末董事会主席曾两次易主。
2019年3月，吴向东正式离任华润置地，前往华夏幸福担任总裁。在吴向东正式离职前夕，华润置地宣布唐勇获任华润置地首席执行官，李欣任公司总裁、张大为任董事会副主席。
接班后的唐勇履职不足一年便被调走，2019年12月17日，华润置地发布公告称，唐勇“因其他工作安排”，即日起辞任公司董事会主席等职务。
与此同时，2019年才加入华润集团的“新人”王祥明正式接班，他另一个身份是华润集团总经理。
而当前，如何让销售额的增速平稳提高，则是王祥明入主华润置地亟须解决的第一个问题。
