最近花了些时间实地观察了沣东新城的发展情况，尤其是对科统区做了详细的调查，有些心得，拿来分享一下。
先上结论： 沣东新城，尤其是科统区，个人谨慎地略带隐忧地看好其未来。
沣东新城，是西咸新区的重要组成部分，占地159.36平方公里，是现代化大西安新中心的核心区。
目前来看，属于跳跃式发展规划，即在距离西安主城区十几公里的地方，规划为科统区，优先发展这一区域。同步发展的文化商务板块则是紧挨主城区。科统区和文化商务板块之间，还有大量的空地、城中村，属于后备用地，这些地后续会一点点地卖。
这在实地考察时，也能清晰地辨别出来。太平河以西的沣东大道宽阔整洁，河东的话就回归到原有的乡镇小路。
如果我们把一个新区的发展分为三个阶段：拓荒期、快速发展期、成熟期。那么，目前的科统区就处于快速发展阶段，准确来说是属于快速发展阶段的前期。
我们汇总一下目前取得的进展：
- 沣东新城综合服务大厅，已建成，已入驻办公。
- 协同创新港、中俄丝路创新园，已建成，很多公司已入驻，包括软通动力。
- 沣东国际医院，目前已经营业，比如最近可以过去打疫苗。但是并未完全完工，仍有几栋主体建筑未封顶。另外，该项目19年、20年不断传出停工消息，目前来看，该项目的进展慢于之前的预测。
沣东国际医院
- 西安中兴深蓝科技产业园，已经快完工了，并且北区已经有部分入驻。
- 天海星沣东数码工坊，已建成，但入驻很少。
- 天海星沣东·旺城，项目已交付，基本没人。
- 保利西北中心、保利大剧院，在2019年9月20日宣布破土动工，然后再没消息了。
- 苏宁大厦，已经凉凉。
- 华侨城欢乐谷，其中玛雅海滩目前已开业。
- 华侨城·创想中心，建设中；
- 地铁5号线已经建成，地铁16号线一期建设中。
- 中国国际丝路中心，目前正在建设中。
整体来看，新区发展良好。小部分项目已正式运营，大部分项目仍处于建设中，另外有小部分项目已停工或没有进展。
单独看已建成的项目，已经入驻的企业大概分为三类：医疗、检测、IT。
另外，通过仔细观察，会有一些隐忧。已建成并正式运营的项目，入驻情况不好。简单来说就是没有人气。中俄丝路创新园还好些，入驻企业多些（有一些俄企）。天海星就有些惨淡了，工作日正常上班时间，园区里没几个人。
沣东新城确实吸引了一些医疗、检测类公司入驻，但仍需要更多的企业来填满这些已建成、待建成的办公楼。还需要多多引进类似软通动力这种IT公司，这里又会不可避免地和高新区软件园相竞争。
我们是一个房产号，回归到房产投资，我们详细说下沣东新城的房地产市场。
概括来说，可以分为5个区域：
- 沣东新城管委会附近，三个商品房楼盘：沣花熙城、天地源兰樾坊、绿地沣东新里程。另外，还有几个大的安置房：芊域溪源、沣东新城沣科花园；
- 西安沣东自贸产业园附近，保利和光尘樾、中南上悦城、蓝光公园华府；
- 昆明池北部，湖光山色、碧桂园国湖、昆明澜庭；
- 沣河欢乐谷附近，融创海逸长洲、沣水云间；
- 西咸吾悦广场附近，中海昆明路九号。
以上5个区域，可以分为三类：[1]，[2、5]，[3、4]。
[2、5] 都挨着西三环，有人口基础，尤其是 5。本身就有较多的原住人口，另外还能承接西安市的外溢人口。但劣势是，不是沣东新城最核心区，规划上不如科统区。
[3、4] 就是纯粹的改善区域，自然环境好。劣势是，没人，可以预见后期人口导入也会相对缓慢。这里有人会说昆明池、欢乐谷周末人很多，但那只是假期流动人口，并不是房产的接盘侠。简单来说，你会为了去欢乐谷方便，而在附近买房吗？肯定不会。这里多说两句，类似的还有沣东国际足球中心，奥体板块一大堆的体育馆，这些并不能吸人多少人口。没有人会为了方便看球、看演唱会，而在附近买房的。
[1] 科统区，核心区，目前人也不多，关键就看后期能吸引多少企业入驻，企业入驻多了，员工就多，附近楼盘的接盘侠就多了。
短期的政策红利，确实能刺激这一区域的快速建设，由拓荒期顺利进入快速发展期。但是，并不是所有新区都能跨越发展期，成功进入成熟期。如果招商不力，没有人口导入，那么新区可能直接步入凉凉。
行走在科统区的沣东大道上，路很宽、很新，两边的绿植美得很，就连公共厕所都很干净，但是，就是人不多。
新区的房产投资，大家最初购买的肯定是一手新房，但能否顺利卖出，还是要看人口了。绿地·新里城楼下的第一家中介店，或许是个好兆头。
绿地·新里城 楼下第一家中介店