2021年初片区回顾与展望写到北城时——产城融合，逐梦时代，宁德北部新城配套建设稳步推进——北城核心宁德时代还没有这么大的影响力，2021年，宁德时代登顶封神，涨跌都牵动全国多少人心。
住在宁德认为北部新城区域的主要矛盾是产“热”城“冷”，正适合有实力、有信心的本地化企业强势介入。
回顾2021年，北部新城八都溪北、七都棉桃山、漳湾湖西、湖东、临港片区相关控规更新不少：
北部新城|2218亩，规划人口2万人，棉桃山片区控规获批
东侨工业集中区湖东片区控规公示
北部新城|1629亩，规划人口1.91万，湖西（河墘）片区控规获批
2022年，不一样的北部新城，不一样的溪北片区！
北部新城|12600 亩宁德（漳湾）临港工业区（上下塘至鸟屿片区）控规获批
商住方面，2020年国庆工人文化宫竣工，2021年福晟钱隆樽品底商投用，万和城住宅售罄。星海时代2022年2月26日即将首开，福晟钱隆樽品将在2022年4-6月份分批交房，万和城将在2023年6月交房，星海时代2024年下半年交房。
北部新城|80亩公租房地块控规获批
土拍快讯|云铜地产拿下连城新区天德路南侧招贤路东侧60亩地块，打造北部新城又一人才集聚高地
土拍快讯|新年开门红！棉桃山片区河墘小区安商地块顺利出让
锂电小镇|中梁大唐星海时代规划设计方案批前公示
锂电小镇|占地72亩，可提供12万方住宅，宁德北部新区产业园配套服务中心项目即将启动
锂电小镇|赤鉴湖版“春风里”来了，超低密度的智慧小区规划设计批前公示
展望2022年，北部新城最大看点还是土拍是否顺利。土拍是一切城建的发动机。据住宁了解，北部新城2022年计划推出钱隆樽品北侧原风机地块58亩；小镇客厅地块129亩；棉桃山片区墘路北侧65亩；棉桃山片区河墘路南侧72亩；G237国道北侧规划纵一路东侧约93亩地块、G237国道北侧规划纵一路西侧约142亩地块地块。不少地块为调整规划后再次出让。
城建方面，住宁不完全统计，有以下项目正在推进，是未来几年的看点：
宁德市冶金新材料产业园规划横一路工程，新建道路总长度约1.49公里，宽度36米；建设临 时过渡性道路约1.5公里，路面宽度7米。
宁德市漳湾大道（下塘至鸟屿段）工程，新建道路全长约2.4公里（其中A-B段为已批海域 位于8、9#泊位后方，长度约为0.34公里；B-E段 为用海报批段，长度约1.29公里。E-H段为已批海 域，长度约为0.8公里）；新建路基围埝工程总长度约1.6公里；新建鲈门港水闸1座。
宁德市渔歌路（一期）道路工程，路线全长0.4496公里。路线起点KO+000与 听潮路平面交叉，终点K0+449.647止于支二路。
宁德（漳湾）临港工业区冶金新材料产业园防洪防潮及附属道路工程 （一期） 防洪防潮工程部分，包括河道整治5.5千米，新建 两岸防洪堤10.57千米，新建下塘滞洪湖150亩， 湖周边防洪堤1.17千米；新建下塘临时水闸一座 。道路工程部分，包括建设三都澳大道延伸段 2.08千米、听潮路2.67千米，新建跨河桥梁4座及 附属设施。
宁德市主城区下坂溪（职教 园区）防洪工程新建排水泵站、排水涵闸改造及新建防洪护岸。。
宁德市环保循环产业园，建设垃圾焚烧发电厂、建筑垃圾处置中心、厨余垃圾处理中心、医疗垃圾处置中心等（住宁备注：该项目有可能影响极大影响溪北片区开发）。
宁德市冶金新材料产业园污水处理站及配套管网工程为冶金新材料产业园配套项目，为其周边生产、生活提供日处理量达10000吨一体化设备及其配套管网工程（1期3000吨，二期7000吨）。
疏港路（东南铜至横一路） 及横一路（疏港路至听潮路）给水管道新建项目。
宁德市八都片区供水工程。
宁德市职教园 一期项目总建筑面积116460平方米，主要建设中等职业教育园区。北部新城|占地403亩，宁德市职教园规划设计公示中！
贝头小区市级人才公寓项目位于漳湾镇贝头村，用地面积37.23亩，首批人才住房350套。
东金路道路工程，项目位于规划宁德时代一号公寓北侧，104国道西侧，沈海复线东侧。长2340米，宽18米， 建设沥青路面及管线下地、照明设施、排水沟 等工程。
宁德市北部新区（七 都粮食储备库至七都大桥）市政道路白改黑提升改造工程，全长2.5公里，宽12米，建设沥青路面及管线 下地、照明设施、排水沟、污水管网等工程。
路网：工业路北段延伸段（衢宁铁路至北溪 路）起点顺接在建工业北段，下穿已建衢宁铁路高架桥，跨越现状七都溪海堤，终于北溪路路 口，路线全长约660米，宽 36米，沥青混凝土路面；奉御塘路东段（工业路至福宁北 路）长800米，宽36米；
河乾路（荔香路至工业 路） 西起104国道，东至福宁路，长 1650米，宽24米；
荔香路（奉御塘路至鉴湖 路） 长1050米，宽18米；
秋山路（奉御塘路至鉴湖 路） 长1200米，宽16米；
钟山路（奉御塘路至鉴湖 路） 长780米，宽24米；
兴工路（鉴湖路至奉御塘 路） 长960米，宽18米；
棉山路长600米，宽24米；
团圆路（104国道至工业 路） 位于东侨工业集中区内，起于 国道终至工业路，长约634米， 宽30米；
同德路延伸段工程（104国道至振兴 路） 西起104国道，东接现状同德 路,长约200米，宽24米；
兴工路（兴民路至中科 路）长约220米；
工业北路白改黑及附属设施改造工程，南起疏港路、北至鉴湖路，长约2.2公里、宽30米；
建工路（团圆路至振兴 路） “白改黑”工程 长约760米，宽12米；
东侨工业集中区规划20号路网长约2000米，宽18米；
仓西路（西陂塘路至规划 20号路） 长约900米，宽24米；
能源路延伸、竹塘 路延伸 长约400米，宽18米；
西陂塘路延伸 长约400米，宽18米等
新能源小镇游客中心配套停车场，位于东侨网球中心北侧，新增停车泊位约50个。
北部新区十九号路立体智能停车楼。
宁德市中心区主要干道交叉口优化改造三期工程：对中心城区金马路南湖滨路口、疏港路增坂村路 口、金涵苗圃路口等路口进行优化改造。
宁德锂电新能源小镇创建国家 AA*级A**旅游景区项目，完成小镇客厅及其附属设施建 设，建成游景区无人驾驶专用 车道，增设景区标示标牌，完 善其他基础设施（含配套商 业），实施景区绿化提升等。
宁德市中心城区夜景亮化工程三期 ：北部新区等区域夜景工程提升。
三屿工业园区至八都镇区域沿线景观提升改造、油行溪疏浚整治景观提升工程全长约1650米、东金路北侧溪流改造，长度计划约500米、鉴湖路与福宁北路 交叉口绿化提升、宁德时代厂区沿线绿化提升、赤鉴湖公园景观人行桥（已竣工）、北部新区整体绿化提升、后淡塘防洪排涝及配套景观工程（原名宁德市北部新区体育公园）、赤鉴湖防洪排涝工程……
当然还有万和城商业、职教园、东侨四小、东侨四中、牛川大桥等。甚至还有复旦中山东侨医院有望落地。
宁德哪个片区更看好，是常被问到的话题。新城区看着规划好、房价潜力大、但规划的落地不一定靠谱，老城区看着人口多、房价比较稳、但成长性貌似也到顶了，各有各的优势，也各有各的不确定的点。
宁德的城区扩张，东向三都澳新区、北向北部新城、南向还未连片，但我们都长期看好，不会因为一两次开盘认筹数据就改变我们的看法。
因为宁德新区都是产城融合的必然结果。一来宁德的商住需求全部来自于产业链导入的中转租客和新宁德人落户；二来供应滞后于需求；三来因为土地受限，规划人口的上限总和小于新增和改善的居住人口。
以北部新城的几个片区为例，溪北片区一期2682亩，按居住用地规模预测，新增居住用地接下来可容纳约4.12至4.85万人。棉桃山片区2218亩，规划人口2万人。湖西（河墘）片区1629亩，规划人口1.91万。湖东片区4122亩，预测2030年末总人口约35300人，其中居住 6300人。目前的产业链能量还在攀升爬坡，虽然宁德新能源（A公司）因为华为手机订单等原因于年中暂停扩厂、人员优化，但是宁德时代（C公司）及供应链仍在扩张，单单湖西全面达产之后相关就业岗位就有望达到8.2万。其中扣除宿舍群体，租房、买房还是供不应求。
新区好，核心驱动力就是因为就业机会多。不扯什么规划、什么配套，就是就业。
没有就业的新区，做的再好也就是个睡城，房价是被房价高地输出梯度的。
有就业的新区，可以自成房价高地，向外输出梯度。
所以历来发展新区，要市政府搬迁先行、各类医院学校先行落位，三四线乃至二线城市一个很大的就业群体就是政府公务员和事业单位从业人员，只要来了就不得不考虑就近居住，就是新区职住一体的第一波发展火种。
然后发展虑商务楼宇，市政府和各委办局就在边上，办事容易，而且新楼宇形象好、交通好，脱离了老城区那种拥挤的感觉。有些新区，还会要求金融行业也落位，各个银行一栋楼，就业人口又来一波。
充分就业之后，人口就逐渐从老城区往新城区疏散，再不情愿也搞不过早上能多睡半小时。
人口入住之后，配套起来了，就什么都好了，老区新区的鄙视链彻底逆转。
而且，就业人口大多都是20-50岁的最有购买力的人口，不仅当打之年、月收入也高，未来还有不断换房的需求。
而老城区的驱动力就是人口基数大，依赖惯性就足够了。
所谓惯性，
一是从供需关系来讲，
老城区的优势，就是供地少，虽然供地少阻碍了老城区进一步发展的可能，但是楼市的供应也肉眼可见得少，对于房价的稳定是利好。
然后老城区一般也是政府着力做人口疏散的牺牲品，无论是发展新城还是*迁拆**，都会把老城区的人口往外赶，但老城区的人口基数大，像河南、四川那些人口流出的城市一样，人口流失型的城市或区域照样还是有刚需、改善的需求，毕竟有大量的本地人，就算因为工作离开了也可能会返乡买房。
这是供需关系的惯性，不会像新城区那样出现大起大落的情况。
二是从配套来讲，
老城区的配套相对完善的，新城区要挑战不容易，而且老城区的居住体验往往也强于新城区，比如步行的体验一定是老城区强，这也是大部分老市民留在老城区的原因，他们不愿意接受改变，体现在生活的惯性上。
而且老城区的最强王牌就是学区，优质的学校往往都在老城区，新城区开的都是没太多底蕴的分校、虽然也挺强。对学区的追求框住了很大一批人，对生活的不改变也留下了很大一批人。宁德也是因为老城区的配套特别是学区不够强，所以进入新世纪之后，新城崛起抗性和老城区衰老速度没有其他城市那么强烈。
盘点北岸和北岸楼市的自然延伸——三都澳新区启动区和连城片区启动区，落脚点都是对政府配套设施建设的呼吁。而 盘点北城，最后落脚点却是我们认为，北城是本地化企业的最佳发展机遇 。
首先，本土化开发商是目前土地市场最重要的买方。2021年第二、第三批集中供地的土拍中，地方国企、城投平台的托市非常明显，比如大部分城市80%的土地都被国央企（尤其是地方国企、城投平台）收入囊中，剩下部分则主要由本土民营房企分食。除此之外，爆雷的百强房企在全国各地的项目也主要是被当地的国企和优质的民营房企所消化，因此房企的集中度并未出现原先预期的强化趋势，甚至出现了集中度降低的情况。
为什么出现这样的状况的原因，首先，当然是因为资金面深耕区域的本土化企业（包括地方国企、城投平台及地方龙头房企等）相较于高周转的企业稳健。楼市调控政策与金融监管政策已经在2021年见底，不过房企的爆雷潮还未结束（今年第一季度是偿债高峰期），因此尽管地方政府在经济下行及土地财政的压力下会更加积极地引导楼市信心的回归，但从政策底到市场底还有6个月左右的传递时间，也即今年6月份后才有可能迎来楼市的整体回暖,准确地说是一二线城市先回暖、三四五线城市继续横盘至下半年后逐步回暖。
其次，所有的土拍信息层层上报，每个城市公司在汇报地块和当地市场时都倾向于放大积极信息、屏蔽不利信息，最后全国性房企总部肯定按照书面材料优先考虑测算毛利最高的地方。宁德市场状况和北部新城局部生态，只有一线人员才会有亲身感受。可以说，这是战斗在一线的本地化企业的信息差优势。信息带来信心。
第三，信心带来未来。一级开发更灵活，充分享受土地增值收益。不算八都碧桂园地块，五年来，周边出让了五宗商品房地块：2017年12月，福晟地产以楼面价2734元/㎡竞得福晟钱隆樽品地块；2019年6月，万和集团以楼面价2696元/㎡竞得万和城地块。2019年12月，万和集团竞得智慧小区地块，成交楼面价3453元/㎡。2021年6月，中梁&大唐地产以楼面价3873元/㎡+竞配2000㎡摇号竞得棉桃山片区河墘路南侧鉴湖路北侧星海时代地块。2022年1月东侨国投底价3.02亿元（折合楼价2421元/㎡）竞得钟山路西侧、河墘路北侧2021P13宗地（商品房限价9100元/㎡,安商房限价6414元/㎡）。相较于2015年福晟钱隆樽品地块不到千元的起拍价，近年土地增值明显。而北城拥有最多近市区待开发土地。
所以我们认为，房地产企业的本地化优势在房地产行业进入“低增长、低利润、低预期、低容错”时代后会变得更加突出，也即扩张型的外地企业将很难拼过深耕区域的本土化企业（包括地方国企、城投平台及地方龙头房企等）。
北部新城目前产热城冷的矛盾目前相对突出， 正是本地化深耕、房施一体化的企业的最佳发展机遇。