勾庄两个字，在杭州楼市曾是热度的代名词之一，万人摇的重要诞生地，但现在的勾庄，新房和热再也没有关联，流摇成了2023下半年的常态。
所以今天来看，这两个字更多代表着流量和争议。
有争议就有我们的价值，从争议出发，定性一个板块、确定它的价值，尽量在吵闹中客观的判定它，给购房者更多帮助。
在城北万象城已正式开业，新房来了就是业主的情况下，我决定再讲一回勾庄。
想要讲透勾庄，有必要从两个主要部分出发。
其一是勾庄曾经为什么能够火爆一时，它的底层价值是什么；其二，如今的勾庄为什么热度沉没了，原因在哪。
先讲勾庄爆火的部分，勾庄的爆火在我看来，主要有以下几点：
首先门槛价格始终较低，无论是北宸之光、万家名城这批勾庄拓荒商品房，还是后来的杭宸、幸福里，以及近两年最新一批商品房，勾庄的价格始终保持着一个较为低位的状态。
△幸福里（来源于网络）
和紧邻的祥符、运河湾、申花等板块有着充分的价格差，早期一百来万，后期小三百万，这就使得，杭州传统中心向北看去，勾庄是刚需、刚改型购房者最容易触碰到的区块，需求基本面非常厚实。
再加上蒋村、未科的产业崛起，带来了大量需要上车的新杭州人。
而围绕这两个产业区，蒋村、未科核心区、老城西等主要板块房价普遍不低，而闲林、老余杭等刚需板块配套成熟度过低、存量住房品质较差，且只能和产业新中心联动。
想要一个更加均好，住房品质尚可、配套尚可、能够与传统城市中心有所联系的刚改片区，除了良渚就只剩下勾庄。
相较于良渚，勾庄的绝对区位还肉眼可见的更好。
所以在传统中心+崛起的产业中心两大具有极强的刚性、刚改住房需求内生能力的拱卫下，在没有强劲的对手板块下，勾庄的需求基本面在全城范围内都是同价位数一数二的。
在去年，很多媒体甚至称勾庄吸半城。
事实也是如此，勾庄一批高品质新房开盘，同价位的康桥、桃源、丁桥、良渚如临大敌。
△城北副中心规划（来源于网络）
如果只有居住侧的均好，勾庄还到达不了同价位王者的地位，真正让勾庄热度达到顶峰，来源一份规划，城北副中心的规划。
这份规划告诉所有人，在勾庄、在城北将崛起一个堪比钱江新城的商务区，多幢280米+商办楼的地标性甚至高于钱新。
这样还没完，如果只是一份ppt，也很难掀起所有人的一致看好，形成不了市场共识。
在这份ppt外流的同期，华润拿下一块巨无霸商住综合地块，且对外落地了杭州第二座万象城，加上地标办公楼、住宅、地铁上盖的形态，和钱新起步几乎同样的配方，为这份副中心的规划增添无穷想象力。
同价位刚改板块绝无仅有的区位及其衍生的需求兼容性，构建起来的厚实需求基本盘，在此基础之上，勾庄还给出了一个城市副中心的梦，而且这个梦还有顶级商业的加持，更令这份梦在当时无比真实。
这样的勾庄不热都不可能，不沸腾都浪费了这个同价位极其诱人的好身段。
△幸福里（来源于网络）
如果再加上一个极其惊喜的价格，2.6万的幸福里、2.9万的星创城，可以说，幸福里没有万人摇简直是对项目操盘手的*辱侮**。
看明白了勾庄的价值底层，我们再来看勾庄又是如何陷落的。
年初我曾写过一篇“令人失望的勾庄”，其中就包含了勾庄陷落的主要原因之一——板块兑现不及预期，尤其是产业落地的严重不及预期。
城北副中心的定位，2018年末万象城落地已有五年之久，五年之后，勾庄核心区还是只有一座万象城扛鼎，核心区在建的产业项目寥寥无几，CBD区域还是大片空地，核心区产业独苗——日立项目大比例住宅化的大平层配比。
可以说除了住宅，核心区的产业导入几乎是停滞的状态，更别说龙头企业的导入，等于零。
没有产业和商办大楼规模性的快速拔地而起，谈何CBD？
与此同时，勾庄最大的竞争对手，拱墅城北片区却快速追赶，如今集聚的产业空间+学区、运河、文化为主导的改善居住空间，妥妥已经压了勾庄一头。
△勾庄 | 摄影：王曙辉
换句话说，勾庄这轮的热度快速降温，和副中心建设推进迟滞关系甚大，支撑勾庄的核心要素——规划不及预期了。
如果只是规划、产业落地的不及预期倒也还好，毕竟我们说过了，勾庄更坚实的支撑其实更来源于区位+低价+住房品质带来的均好性。
在传统中心和蒋村、未科两大产业中心的拱卫下，勾庄的需求基本面极为厚实，不至于到如今流摇的地步。
问题也就出在这。
需求面再厚实，也扛不住短期供应的狂轰乱炸。
2022年开始，勾庄至今出让了九宗涉宅地块，本月最新一次土地挂牌又增加了一块，合计共十宗涉宅用地，两年合计可增加的住宅供应套数妥妥超万套，根据粗略统计，达到约1.1万套！
与此同时，杭州楼市热度的全面降温，高能级板块价格纷纷回调，比价效应下勾庄性价比被削弱不少。
再加上二手房受新房的大规模冲击，价格骤然向限价回归，倒挂的消失又让投资性需求加速撤出，车位事件则成为压倒勾庄新房的最后稻草，导致相当部分的需求外流。
△勾庄 | 摄影：王曙辉
可以说，勾庄的陷落，绝非来自于单方面原因，在我看来更像是多杀：
规划不及预期、产业落地不及预期、超大规模供应冲击、与高能级板块的价差缩小、倒挂消失。
近两年来，勾庄几乎没有任何一个正向的利好支持。
说实话，也就是勾庄，换个其他板块，一万套供应的集中上市，估计大片滞销就是最后的结局。
当然也不可能出现这种情况，想要一两年卖十块地，还得看开发商要不要，板块底子不行、需求不足，开发商自然也不会来接手。
不信你看现在刚改顶流——大火的良渚。
两年以来，良渚到现在也就出让了四宗涉宅用地，近两年已售出的供应还不到勾庄的三分之一，即使如此，去年板块内的高层小户型也还不少续销，后期更多靠的是低密+天花板级的产品力带动热度。
所以说莫笑勾庄，在各区域土地面临滞销，一己之力两年卖出九宗宅地为紧张的财政、地方、城市美丽贡献良多。
再回过头来看勾庄。
它的价值基本面还在，区位还是那个区位、住房品质在同价位仍处于领先地位、双地铁+双快速路。
△万象城中庭 | 摄影：KE
万象城也开业了，动线流畅、硬件超预期，单从硬件品质角度看，城北万象城可以排全杭州综合体的前列，后期在华润的运营、客流的培育下，招商提档并非不可能。
玉湖框架已现，明年就能正式投入使用，k11s也已落地。
核心区产业、商务的建设迟滞，也不等于不建设，部分产业项目陆续开工建设，日立项目接近全面封顶。
可以说，除去学区，勾庄的均好性仍是同价位的王者，没有之一。
而学区，终有打通之日，换个角度，即使学区短期不能打通，在出生率不足的当下，学区的溢价权重越来越低也是大势所趋。
最大的黑天鹅——新房供应却基本接近尾声，接下来勾庄也几乎只有利好，没有利空。
△幸福里（来源于网络）
成片公建化立面高品质住宅的陆续交付、玉湖建成、商产项目导入有望加速，万象城作为城北流量入口，历经风雨后的勾庄只会越来越好。
没有对比就不知道什么是好。
同价位还能找到比勾庄住宅更美、商业规格更高、区位更好、地铁更多、界面更靓的吗？
丁桥、良渚、宁围？或许它们会有一两项能够超越，但综合起来，勾庄一定还是最强的六边形战士。
仅家门口的万象城，就已经是同价位乃至更高价位板块一生都难以实现的存在。
在杭州楼市，3万配勾庄，依旧是绝配。
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文 /KE 编辑 /KE