尊重专业，专注价值！
前海水廊道公园妈湾段
一直以来，深圳前海都是焦点最多，关注最热的片区。其只要有楼盘推出，基本都是日光的节奏。
如今年9月底的颐城栖湾里项目，虽说不是秒光，但也是基本日光了。
当下，万科颐城瑧湾悦，入市开盘，争议不断！
有人说价格贵了，有人说噪音过于严重。
更重要的可能是，面对前海桂湾限价9.2万元每平的网红盘，天健悦湾府同步开盘登记，以及前海深业云海湾，招商前海玺，前海时代三期等项目的消息释放，一时让万科颐城瑧湾悦颇感压力。
案例参考： （点击蓝色字体阅读）
榕江壹号院，是腾讯的！还是前海的？@威尼买房
宝安/龙华/光明，怎么选？发现很多人已选错，正要房奴一辈子？
新世界临海揽山，500万蹲墙角，300万跪南山，伸手来千万？
天健悦湾府户型比选！西瓜，芝麻？捡到才算是你的
前海扩容后，买房你得这么做！否则坑的就是你
于是乎，万科颐城瑧湾悦被迫拿出杀手锏。大打价格折扣，优惠让利。使得项目单价接近于8.24万每平起。誓有不日光，不罢休的态度。这让市场一下子炸开了花。
与此同时，这样的气氛，也让购房者开始纠结。一时间，不知道选哪个项目会更好！如你正纠结以上问题，就与威尼一起看清价值真相。避免犹豫不决，少走弯路！
万科颐城瑧湾悦，总占地3.3万平，总建面约18万平。分南北两个地块。总计5栋住宅，1栋公寓，1栋人才房。容积率3.75。车位比超1.14。
公寓层高约3.5米。户型约155平，4房3卫，约220平4房3卫。总计38层。5T4户。总计132套。位于南区地块。
住宅层高约3米。户型约115平4房2卫，170平4房3卫。总计24/31/32/45/46层。2T/3T4户。总计655套。主要位于北区地块。
本次推售北区地块，2栋1/2/3单元，321套住宅。带装修交楼。备案显示为370套。万科物管，管理费9.9元每平。
整体平面图
核心价值优势
1）前海片区，世界品牌
众所周知，深圳一路向西，大湾区桥头堡定位已经成型。前海已然成了深圳最好的区位。奠定了深圳走向世界，可续下一个辉煌的又一张王牌。
项目所处的妈湾片区，属于前海三大王牌片区之一。其周围世茂大厦，香江金融中心大厦，前海大厦等写字楼，产业园区都已扎堆成型。
万科颐城瑧湾悦，其开发商万科地产，作为全球地产TOP级开发商，世界500强企业，万科的品牌吸引力可以说无人能及。
2）地铁枢纽，山海公园
项目2栋1单元，步行距离地铁5号线，铁路公园站B出入口，约500米。且深圳唯一环线地铁，15号线将在铁路公园站，交汇换乘。
步行距离深惠城际起始站，前保站约330米。
项目北面，2栋3单元紧挨水廊道公园，步行距离，仅前湾河西街一路之隔，约15米。项目南面，1栋1单元紧挨铁路公园，步行距离仅5米。
项目东面，2栋1单元步行距离，占地28万平的月亮湾公园西4门，占地20万平的青青世界，占地352公顷的南山公园，约450米。
3）独有四房，人群纯粹
整个项目，全是4房。从108平到167平面积，均是设计的4房户型，没有其它。
整体细分为2个面积段。一个是108~115平小面积段4房2卫。一个是160~167平大面积段4房3卫。
整个小区，均是4房。业主需求，人群素质相对趋同。生活习惯，家庭结构也会相对差不多。
15号环线地铁铁路公园换乘站环评公示图
核心劣势痛点
1）噪音污染，朝向无光
项目1/2/3单元楼栋东面，步行距离双向10～9车道的月亮湾大道，月亮湾大道与港城红绿灯十字路口，均约65米。1单元楼栋西南面，步行距离双向6车道的港城路，仅约10米。
项目170平4房户型，客厅阳台，主卧及1个次卧均看西边的栖湾里，朝向偏西北，非正西北朝向，偏西一点。太阳略可偏多。
项目115平的4房户型，客厅阳台，主卧及2个次卧均看东南边的月亮湾大道，朝向偏东南，非正东南朝向，偏东一点。太阳略会偏少。
2）学校欠佳，花园拥挤
项目步行距离，规划的9年一贯制学校，约300米。现阶段学区归属，小学为月亮湾小学。步行距离约1.7公里。初中为南山第二外国语学校集团南山赤湾学校。步行距离约3公里。
项目步行距离，荟同国际学校，约620米。约1000米。哈罗礼德，哈罗国际学校，约2公里。
本次推售北区地块，总计3栋住宅。楼间距较密，无论从现场实景，还是效果图来看，基本无花园可言。
3）单价偏贵，总价偏高
项目约108~112~115~167平户型，比刚需面积大，比豪宅产品小，属于精致刚需，偏改善型产品。
项目167平户型，总价约1700~1,900多万，比普通刚需的总价高。
项目带装修，备案均价10.52万每平，高过于颐城栖湾里，毛坯10.25万每平的均价。
项目现场实景图
瑧湾悦目前学区同上
为你买房，实话实说
1，万科颐城瑧湾悦，地处妈湾，属于前海片区。毫无疑问值得买。更值得刚需，改善型，中高端消费群体当下购买。因为当下，真正值得购买的项目并不多见。而它却是值得购买中的一个。
2，该项目最大的优势，属于前海片区。且500米内可享受，5/15号线地铁，铁路公园换乘站，水廊桥公园，铁路公园，月亮湾公园等山海资源。
3，项目属于深圳少有的纯4房楼盘。当下市场，难以寻觅。后期入住后，其小区业主生活习惯，人群素质，都更为相似。这将大大提升小区居住体验，带来同等的业主圈层，人脉资源。
4，项目带装修，最低单价9.1万起，整体均价10.52万每平，与9月份栖湾里毛坯均价相同，本次如你真能享受，万科推出多重折扣优惠让利，单价按8.2万每平起，这种情况下，如你能选到好的户型，不用犹豫，买买买就对了。
5，项目最大的问题还是来源于东面，直线距离整个项目仅约55米的月亮湾大道，港城路与月亮湾大道十字路口的噪音干扰。该距离就算中间有绿化道遮挡，项目一二三单元110平以下部分户型，同样难免避免车流噪音干扰，灰尘空气污染。
6，如你对噪音非常敏感，又是自住为主，又不急着购房，又能接受1,200万以上的价格，且购房条件，积分都相对优越，建议你慎重考虑，谨慎选择。明年上半年，可能还有更好的项目，更适合你。
7，但如你只能接受1,200万左右的价格，甚至更低的价格，无论你是自住还是投资，又或者是自住兼投资，该项目都是一个值得购买的产品。你只需要选一个相对好点的户型就够了。等后期自己有更好的条件，再改善升级就对了。错过，可能又不会再多见了。
8，如你能接受2000万左右的价格，又不是一定要170平4房，又不喜欢主卧，次卧，客厅阳台都朝西北，冬天冷，夏天热，一年四季西北风，白天阳光少，仅下午西晒时间有太阳，建议你可以对比一下前海时代三期和招商前海玺项目后，再做抉择可能会更好。
9，如你对学位有过高的期望，且短期内又对学位有过高的要求，建议你仔细考虑，慎重选择。就算项目周围规划的九年制学校建好，挂上南山好的名字，也需要5年8载才能成熟。你得提前做好计划会更好。
10，综上所述，该项目无论是自住还是投资，或是穷人自住兼投资，都是一个值得购买的项目。但不是人人闭着眼睛随便买的项目。只是当下，如你有更多的选择，那究竟更适合哪一个项目，就需因人而异，具体问题具体解决了。
PS:更多问题，如户型比选，恶临因素，同等楼盘选择等问题，请加底部微信私信咨询。
*本文仅做沟通交流，不构成投资建议。如有不同，请以开发商的为准。
总价表
单价表
为你买房，写在最后
买房大事，每个人都会有各种问题和纠结的地方，深有感触。
××××省略一句话，价值百万元，详见付费文章底部。且大部分人目前正在踩坑中，值得你深思。
真话不讨好，没缘没义务。威尼 是房地产智库从业者，很多时候给大家破解疑难杂症，但多数是吃力不讨好，搞得自己丢饭碗。
基于此原因，详细疑难问题，欢迎付费志同道和者，加微信好友私信交流。或直接提问交流。
威尼买房
为你买房看清真相！见证自己从无到有！
威尼是谁
房地产从业18年，投资购房超10年。2004年起，历任深圳房网原深圳规划国土与信息中心首批地图采编，中国电信深圳号码百事通数据总监，
今位深圳“房地产界巴菲特”市场投研总助。现已专职研究，提供买房真相！做你更具性价比的，私人买房顾问！
有行业内部分更优渠道和靠谱资源。服务性价比更高，少有之一。 如金融*款贷**，新房比选，二手房买卖等，更是值得你咨询，对比选择。
历经17载楼市风云，跟随专业顶流投咖，从零到亿级俱乐部，见证实力派投资人。 辅成6位购房者坐拥亿级资产，数位千万资产人。
为你买房顾问
为你买房看清真相不虚此言！从自我认知意识到认知选择正确，从无购房条件到买进卖出房产，从无资金到借贷自如轻松还贷，满足你住房自由足够威力！
点击以下图片关注“威尼买房”▼
威尼买房为你买房看清价值！亿万资产辅成者已达6人！18年房地产头部智库投研者！投资购房超10年！2004年起，历任深圳房网，深圳电信，半求房地内参。139篇原创内容
公众号
你会喜欢
宝安 润峯云上府 海峦坊 宏发玺玥华府 满京华云著雅庭 联投东方世家 盛合天宸 京基智农山海御园 万科都会四季 万科大都会 榕江壹号院 光明 星河天地③ 金茂公园里 云科府 勤城达正大城④ 电建洺悦鹏著 深铁瑞城 龙华 万科启城 壹成十区 中海学仕里 鹏瑞颐璟府 锦顺名居 坂田 佳兆业壹都汇 颐璟名庭
南山 尚璟公馆 正东名苑 栖湾里 招商玺 招商领玺（嵘玺） 南城小筑 海德园 深铁懿府 汇城茗院 新世界临海揽山 华润城润玺2期 前海润峯府 福田 航运红树湾 海德园A区户型比选 海德园A区 深业中城 深物业金领 加福华尔登府邸 深铁懿府 海德园 罗湖 缙山府② 京基水贝城市广场 大鹏 满京华云曦
户型 海岸城二期 宏发玺玥华府 盛合天宸 云天安云科府 星河天地公馆
片区
现在买房，必选这里！翻身是你，房奴是他？
龙坂4大金刚，买到赚多100万，错过就亏?
宝安/龙华/光明很多人已选错，房奴一辈子
前海扩容后，买房这样才最赚，否则必被坑
惠州限购，利好的是她，伤害的却是你！
进一步加大居住用地，房价还要跌？买错难翻身
深圳哪里的房子值得买...@威尼买房
新房市场接连维权，你买的新房可靠吗？
新房渣男越来越多，你该如何买到高富帅？
打新难名额贵，200万买西部核心4房
赚她1个亿，你也照样有/真实故事
公寓名正言顺，有人笑后就会哭？
指导价*款贷**参考后/二手房真实故事
二手房指导价后继续买买买？
疫情下的深圳，房子还能买？
买对一套房 好过十年忙
顺手点在看，领先富十年
收录于合集 #深圳楼评
76个
下一篇 天健悦湾府户型比选！西瓜，芝麻？捡到才算是你的