政策解读 |城市发展 | 买房观点 | 楼盘点评
买房路上无专家，二哥用心帮大家；
尊重城市价值，致力于做更懂沈阳楼市的房产自媒体；
感谢每一位关注《二哥看楼市》的朋友，更感恩各位的理*交性**流，能够客观对待沈城楼市的每一件个体事件。
该群为付费入群，且不接受同行业
2019.7.5日，水厂西地块土拍结束后，有很多楼市旁观者不满意，不满意的点在于；
1、为啥这块地没拍到顶价5600？
2、沈北地价都5000了，你皇姑区地价竟然4900？呵呵
3、金科，你为啥不拿地？
看点01；土拍结果
7月5日上午10时，宗地编号皇姑2019-01号位于皇姑区水厂西地块使用权在沈阳市土地交易中心公开拍卖，招商、华润、金科、金地、中海五大品牌房企参与竞买。
最终华润以总价3.8亿竞得该地块，成交单价为4900元/建筑平方米，溢价率30.67%。无需移交政府人才房。
该地块位于皇姑区北三环外，四至范围：东至10米规划绿地西侧绿线，南至划定用地界线，西至30米规划路东侧红线，北至22米规划路南侧红线。
该地块面积31052.05平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率≯2.5＞1.0，商业比例≯8%，建筑限高80米（超过此高度应取得净空批复），出让年限住宅70年商业40年，设定供地状况为净地，起拍价格为3750元/建筑平方米，最高限价5600元/建筑平方米，设有最高限价及竞产权无偿移交政府人才住房要求。
看点02；虽然只有4900，但它已是区域地王
2009年以来，我们回顾一下近10年来皇姑北部经济区的土地出让情况；
2009保利以563元/建筑平方米竞得土地，开发保利溪湖林语项目项目为保利溪湖林语，新房售罄，二手房成交单价为9500-1000元/㎡2012
恒大以1382元/建筑平方米竞得土地，开发恒大雅苑项目项目为恒大雅苑，部分新房在售，成交单价8750元/㎡
2013.5盾安以1078元/建筑平方米价格竞得京沈西二街东地块，成交总价3.97亿元项目名为郡源悦城，在售均价为9500元/㎡
2013.7万科以1292元/ 建筑平方米价格竞得怒江北街延长线东（北地块一），土地总价5.42亿元项目名为万科金域华府，新房售罄，二手房成交单价1.1w—1.3w
2013.7万科竞得怒江北街延长线东（北地块二）地块，成交价1292元/建筑平方米，地块总价0.78亿元项目名为万科金域华府，新房售罄，二手房成交单价1.1w—1.3w/㎡
2013.7沈阳益成房地产开发有限公司竞得怒江北街延长线东（南地块）地块，楼面地价1051元/平米，土地总价1.07亿元项目名为雷凯铂院，新房在售均价9400元/㎡
2015.2碧桂园以1398元 /建筑平方米的价格竞得青城山路北—1地块，地块总价2亿项目名为碧桂园学府壹号，新房售罄，二手房成交单价1万元/㎡
2016.9华润置地竞得皇姑区青城山路—2地块，地块成交价1840元/建筑平方米，总价3.32亿元，溢价率29.58%项目名为华润翡翠城，新房已售罄。
2018.3美的竞得沈师南（皇姑2018-01号）地块，地块成交价4350元/建筑平方米，总价4.9亿元，溢价率67.3%项目名为美的瀚悦府，小高层均价10000元/㎡，精装洋房均价13000元/㎡
2018.6金科以4300元/建筑平方米的价格竞得水厂地块，地块总价10.69亿元，溢价率19.44%项目名为金科集美天城，在售均价清水高层10200元/㎡，精装高层11400元/㎡
2019.1华润以4200元 /建筑平方米价格竞得青城山路北—3地块，地块总价2.51亿，溢价率29.23%项目名为华润翡翠城熙府，预计均价1.2w/㎡
2019.7华润以总价3.8亿竞得皇姑区水厂西地块，成交单价为4900元/建筑平方米，溢价率30.67%。
待定（以上信息整理自网络，在售单价参考安居客、房天下等平台）
2009年保利率先入驻皇姑北部经济区后，品牌房企纷至沓来，10年间已云集了：保利、恒大、万科、碧桂园、郡源、美的、金科、华润等诸多品牌项目。
2019.7.5日土拍，水厂西地块虽然没有登顶5600元/建筑平方米，但4900元已经成为区域地王，这是华润深耕区域的信心，更是板块稳步发展的信心。
看点03；为啥水厂西地块没拍到5600？
说实在的，现在分析为啥没拍到5600地价有点扯淡，因为结果在那了。一句话总结，只能说是开发商的理性和保守。
红线内为金科集美天城项目，红线外为水厂西地块格局图。
该地块面积31052.05平方米，用地性质为二类居住用地（R2），容积率≯2.5＞1.0，商业比例≯8%，建筑限高80米（超过此高度应取得净空批复）
1、地块为迷你地块，占地面积仅有3.1万方，而且并不方正，某种程度增加设计难度；
2、建筑限高80米，有限的土地加之限高，容积率≯2.5＞1.0，有限的产品供应面积；
3、不管怎样，二哥还是想说，该地块确实应该金科拿，将水厂西地块与现在开发的金科集美天城合并到一个园区，进行金科集美天城的三期开发，销售中心和销售团队都是现有的，后期的营销投入少之又少。可能是拿地价的授权有限吧，其实不管怎样，金科也都算是赢家，与4300的水厂地价相比，4900的水厂西地块未来开发，华润的品牌溢价自带流量也只能让金科的销量更好。
看点04；两大地王相见
2019年3月13日，宗地编号沈北2018-002，地块名称正良路南科讯包装地块，被中海以5000元/建筑平方米竞得，总价15.59亿元，溢价率60.26%。
5000地价的中海，4900地价的华润，就地价来讲这在别的区域或者板块只能算是起步，但是在皇姑北部经济区和沈北新区成为了扛旗大哥，这个区域的发展得多稳，无概念、也无花哨政策；
看点05：二哥观点
前期的几次预测都在一一实现，欢迎查看往期文章；
你真的了解沈北新区楼市吗？
皇姑北部经济区，从“崛起”到“成熟”
踩盘篇：金科集美天城！
踩盘篇：美的瀚悦府
皇姑北部经济区规划图如下：
皇姑北部经济区的关键词可以总结为：品牌房企+学区+依托主城；
1、华润、万科、恒大、美的、金科、保利、碧桂园等品牌房企布局于此，品牌的吸附效应使得该板块的光环不断被放大；
2、依托老城区，享受皇姑指标到校，珠江五校溪湖校区，虹桥中学北校区，规划宁山路小学；
3、该区域近皇姑主城、近沈北道义板块、近西于洪板块、怒江北板块，这就是依托主城的稳定性；
不论是4900地价的华润水厂西地块，还是5000地价的中海正良路南科迅包装地块，这都是板块内的稳定利好；
目前区域在售项目郡源悦城、金科集美天城、恒大雅苑、美的瀚悦府等等都是现阶段各位北部选房最好的选择；
郡源、金科、恒大、美的，让我们一起欢迎华润的到来吧，我们家的房子升值啦！！！
以上拙见，仅代表个人建议，供参考！
楼市有风险，投资需谨慎，更多购房常识、技巧、疑难问题问答请移步“沈阳买房指南”，成为会员后可享受1年内无限次点对点提问！
作者：二哥；
来源：二哥看楼市（Erge-shuofang）；
结束语：关于沈阳房产最新资讯可关注微信公众号《二哥看楼市》，致力于打造沈阳本土口碑型房产自媒体平台；