我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，房姐好，本人新进圈学习中。本人及妻硕士30岁，湖南株洲国企员工，年入23万，孩子两岁，株洲自住一套用公积金对冲。长沙复地星光天地一个住宅性质公寓50平（用了房票）和复地的门面（刚盖好，返租复地6年，每年返一些房款不多），现在每月还1.2万。18年家里在长沙大道地铁口处给买了一套30平商业公寓。目前仅株洲房子下了产权证。想建仓沈阳，目前手上*弹子**12个，请问房姐：1沈阳哪个区域值得投？沈阳南站怎么样？两室还是三室？顶楼要不要投？2恒大的滨江左岸，华发全运首府怎么样？3首付有限如何凑？目前房产都在我们名下，后期*款贷**是否也有影响？4手上目前房产集中长沙并且商业多，是否应该整合清理？
回答：沈阳短期内我不看好浑南新区，更看好沈北新区。原因是沈北有人口基数，浑南还是空城。滨江左岸不在核心地带上，且已经补涨，近期会有大发展，需要长持。
华发全运首府投资角度看是纯垃圾盘，9000能爆卖，是开发商极高营销水准，吃了散户三年收益。长沙一套都没有买对，建议出手一套凑首付。
开发老人票继续买入 长沙和沈阳都只适合轻仓持有，城市后劲不足，房价翻倍后是否还能继续上涨 不确定性太大 建议多关注强一二线省会城市
提问：睿智的房姐，听居住在重庆的朋友讲，重庆的房价起伏不大，新楼盘也很多，不缺地不缺房，您是怎么看待重庆的房产投资？哪些区域值得投资呢？
回答：重庆投资最重要的一条，远离土著朋友。1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。对于土著的话，只用记住事实部分就好，土著喜欢发表意见，大部分忽略。3.现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。重点还是落实到选筹。
提问：房姐你好，想JLH买房，sfsd,但是不知算不算刚需，如果不算，那要过多长时间才算。
回答：刚需的定义是3年内没有房产交易。
提问：您好，房姐，研究了一天您讲的东西，收获很多了，不知道我问的问题算不很low，有个杭州临安的青山湖科技城旁边的房子，单价18000.或者嘉兴市嘉善县所谓的高铁新城的，单价14000，还有一个广西北海的，单价11000.精装修的一线海景房（前面没有遮挡），三选一，怎么选。或者您都不推荐的话，去青岛胶州或者即墨咋样。拜托了。
回答：你好，这几个地方我们都分析一遍:1.临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。新盘单价还有1.6左右的，甚至更低，如果不是自住，投资建议回避。2.不看好环沪。在未来相当长一段时间内不能做大城市市中心上班人士第一居所的房子，涨幅、租金和流动性都无法保证。且承接的是外溢需求，因此在每轮周期都不会是领涨，而是跟涨，从买卖操作主动权的角度也没有优势。不是优质资产。所以嘉善投资不建议买。3.旅居地产没有二手市场，北海是最后一个被炒起来的旅居地了，你想去的度假的时候过去租段时间就行了，买房就不考虑了。以上3个地方都不合适投资，建议先说说你的*弹子**，房票和主场，再做推荐。
提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么*款贷**产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上
5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.房子的价值因素是什么？决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：房姐，怎么能保证不遇上凶宅？
回答：首先大家要清楚，凶宅在市场中的占比是极低的，正常买房很少能遇到，而且目前绝大多数的中介公司，都会第一时间告诉你这件事。所以不需要有太多的担心。第二，从经纪人方面入手。如果真的遇到了那种有问题的经纪人，第一时间不告诉你，故意瞒你很长时间，那么可以肯定的是，这种经纪人在做事做人方面都有问题，你能感觉出来，遇上这种经纪人干脆拉黑就完了。经纪人靠谱不靠谱，这个并不难看出来，那些喜欢耍滑条的经纪人，说话没边没谱的经纪人，尽量就别接触了，买房肯定是不能找他们买的。第三，如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。第四，凶宅通常情况下，都会比正常商品房价格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套价格明显低的房子，那你要做的就是要问清楚这套房子价格低的原因，没有无缘无故的低价。
提问：新人首问房姐你好，诚恳提问，盼解惑。我和男友要在深圳入手一套刚需。能凑150，月入共3万。问题如下：1.地点：我在沙井当老师，他大概率在南山工作（目前没调过来）。请问我俩首套买在哪里合适？必要的话需要借消费贷加杠杆吗？2.用途：一是纯投资，买地段好的新房或次新，七八年内一直在沙井租房，新房出租；二是自住，但这样我们都得买车上班。怎样考虑才最有利于未来增值呢？3.时机：等他调来满6个月，我俩才能公积金共同贷90。请问是等着共同贷90，还是趁年底前我一个人公积金贷50先上车呢？4.置换需求：我俩目前都是sfsd，他在合肥有个60平，如果以后想置换城里大三房，怎样利用好手里的牌呢？
回答：150万首付，看你能够gp贷到多少。如果是纯投资标的，400-600都有可能，所以跨度区间会很大。福田南，南山老破大，前海老破大，西丽，碧海都有。随着房价上涨，各区低于豪宅线的房子越来越少。深圳住宅在向接近100%豪宅迈进。不超豪宅线，购房成本低。把你的sfsd用在深圳，保留男朋友的房票买合肥。逢笋入，现在开始淘笋，如果有低于市场价的盘随时可以买，淘不到性价比高的盘，就暂时持币观望。保证收益，用谁的公积金根据买入节点来判断。尽量年底前入场。
提问：学区房看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个学区房，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起
回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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