这是《小白财学堂》的第1期：房贷的秘密
出品：@头条理财&@菜鸟理财创始人洪佳彪
问：房贷越多越划算吗？
菜鸟理财创始人洪佳彪：普通人在*款贷**买房时，首先要考虑的问题就是房贷多少比较划算，是不是房贷越多越划算。
要回答这个问题，我们要清楚自己的还贷能力。还贷能力包含两方面：现有的收入水平和未来的收入水平。
在考虑房贷多少时，先按照现有收入水平去衡量。比如说现在你家庭每个月的收入在除去必要生活开销后的余额是多少，也就意味着能够承受的每个月房贷是多少。
在此基础上，还要考虑未来收入水平的波动。如果未来家庭月收入稳定增长，意味着还贷能力越来越强，那么可以考虑适当提高房贷金额；如果未来家庭收入波动比较大甚至会下滑，那么就要在现有收入水平上缩减房贷金额。
此外，还要考虑到失业、突发意外、家庭成员增加、小孩和老人看护等带来的支出增加，从而影响家庭收入下滑的情况。
一旦无法按时偿还房贷，就会发生断贷风险，断贷以后会造成个人信用污点，对工作生活都会造成负面影响，更严重的是如果你连续半年以上还不起房贷，那有可能面临银行的起诉，最后房子可能被法院拍卖。
际上，银行在审批房贷的时候，也会要求家庭月收入是每个月*款贷**的2倍以上，确保借款人具有充足的还贷能力。
所以说，房贷并不是贷的越多越划算，关键要看自己的还贷能力。千万不要盲目扩大房贷金额，一旦失去还贷能力再加上房价下跌，房子就不再是赚钱的资产而变成沉重的负债。
问：房贷时间长好还是短好？
菜鸟理财创始人洪佳彪：讨论房贷时间长好还是短好，首先有一个前提：你的还贷能力足够应对房贷总额。不然，这个问题就失去了意义。
在这个前提下，我们再来讨论房贷时间长好还是短好，还要了解一个指标：房贷利率。
从近20年房贷利率来看，2018年的房贷利率仍然处在历史低位，也就是房贷利息很便宜，可以预计未来3年的房贷利率水平应该也差不多，这基本上是普通人能够借到的最便宜的钱。
与此同时，物价水平却在不断上升，也就是以后手里的钱会越来越不值钱，那也就意味着你现在借的钱越多，未来实际上还的钱是越来越少的。
从这个角度来说，在还贷能力足够的前提下，房贷时间当然是越长越划算。
问：房贷利率永远不变吗？
菜鸟理财创始人洪佳彪：*款贷**买房的时候会和银行签订房贷合同，合同里面会注明房贷利率，这个房贷利率是不是永远不变呢？
房贷利率会不会变，要考虑两个因素：合同约定和央行基准利率。
一般而言，房贷合同中约定房贷利率有两种方式：固定利率和浮动利率。
固定利率是银行与借款人根据当时的利率水平，通过协商，约定一个利率，约定后的利率在整个还款期限内是不变的。
浮动利率是银行根据央行公布的基准利率，在签订*款贷**合同时上浮或下浮一定的比例（如10%、20%），在整个还款期限内上浮或下浮的比例不变，但基准利率要根据央行公布的利率进行“浮动”调整，调整的时间是每年一次（1月1日），调整的依据是上年度央行最后一次公布的利率。
目前，绝大多数房贷都属于浮动利率，在央行基准利率的基础上浮动。这也就意味着，当央行基准利率发生变化，加息或者降息后，你的房贷利率也会发生相应的上涨或下降。
比如，2014年11月22日央行下调金融机构人民币*款贷**基准利率，那么2015年房贷利率也会相应下调。
因此，房贷利率并不是永远不变的，要取决于合同约定的房贷利率方式以及央行加息或降息的情况。
问：哪种方式还房贷更划算？
菜鸟理财创始人洪佳彪：还房贷有两种方式：等额本息还款和等额本金还款。
等额本息还款是指每个月还款总金额相同，等额本金还款是指每个月总金额在不断减少，只是每个月还的本金相同。
对比来看，等额本金还款由于还款本金越来越少，那么利息也在相应减少，因此还款总利息要少于等额本息。
以100万房贷30年还清，房贷利率4.9%来算，等额本息支付的利息总额91.06万，等额本金支付的利息总额73.7万。
因此，从还款金额多少的角度来看，等额本金更划算。
不过，等额本金还款利息虽然少一些，但是前期还款的压力会比较大。
仍然以100万房贷30年还清，房贷利率4.9%来算，等额本息还款每个月还款金额为5307.26元，而等额本金第一个月还款金额是6861.11元，要还款到11年后的第6个月，还款金额才减少至5307.17。
如果房贷金额越大，显然等额本金前期还款的压力就会越大。
采用哪种房贷还款方式，实际上取决于你是什么样的人。
如果你是工薪阶层*款贷**刚需买房，现有收入不多但是稳定性较强而且未来收入会持续增长，那么选择等额本息还款更适合，虽然最终还款利息会多一些，但是相较于收入增加来说，还款压力会越来越小，多出来的利息也就算不上什么。
如果你是投资*款贷**买房，手上闲钱较多而且未来收入不确定，那么建议选择等额本金还款，不断减少房子对现金流的依赖，在需要房产变现的时候，可以迅速还完*款贷**，利用房子再融资。
问：房贷要不要提前还？
菜鸟理财创始人洪佳彪：有人说房贷不要提前还因为房贷利息低；也有人说房贷早点还完好，毕竟无贷一身轻。
提出房贷要不要提前还的问题，就意味着有提前还完房贷的能力，也就是说你手上现在有一笔可以还房贷的闲钱。
想清楚这一点，要不要提前还房贷就变得很清楚了：
如果你手上这笔闲钱有合适的投资渠道，而且投资利率能够超过房贷利率，当然不要提前还，这相当利用房贷钱生钱，为自己赚取更多的钱；反之，特别是在投资行情差的时候可能亏更多钱，则优选选择还房贷，减轻自己的负债压力。
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