一、板块发展价值

栾城县位于河北省西南部。东与藁城市接壤，南与赵县为邻，西北连接鹿泉市和元氏县，北边与石家庄市裕华区相邻。总面积347平方千米/350.58平方千米/322平方千米。总人口32万人（2003年）。

按照《石家庄市栾城区国民经济和社会发展第十三个五年规划（2016-2020）》的规划，栾城抓住撤县设区机遇，拉大城市框架，拓展城市规模，完善城市功能，凸显城市品位，提升城市能级，打造石家庄发展新磁极、城市功能新载体。立足区位交通优势，打造京津冀商贸物流公路港；立足产业优势，打造京津冀重要的装备制造基地和通航市镇；立足生态文化优势，打造京津后花园和菜篮子。

预计到2020年，常住人口城镇化率达65%，户籍人口城镇化率达54%。城乡基础设施和综合服务功能全面提升，逐步实现与主城的深度融合，人口、产业、要素承载能力明显提高，基本构建起城乡一体化发展格局。

· 核心功能区：范围包括栾城镇，遵循《栾城县城乡总体规划（2010-2030）》，着力强化高端服务，优化开发，实施城市更新、功能更新，打造省会南部区域中心引擎板块。

· 功能拓展区：范围包括冶河镇、楼底镇。重点加强镇村改造，有序高规格开发，完善水系、生态景观建设，打造融入主城的桥头堡和城市拓展新空间。

· 先进制造区：范围包括装备制造产业园、栾城经济开发区及四个镇。以产兴城、产城融合，重点进行新型工业化、新型城镇化建设，着力战略性新兴产业集聚，打造先进制造业集聚区和"中国制造2025"试点园区。

· 现代农业区：范围包括南高乡、西营乡、柳林屯乡。重点从保障农产品安全需要出发，把增强农业综合生产能力作为发展的首要任务，限制进行大规模高强度工业化、城镇化开发。着眼市区、城镇、农村融合及一二三产融合，着力推进农业现代化，打造现代都市农业示范区。

优化"一核两城、三轴四带、六园区"的总体布局。

一核：指城区（原县城）。突出中心服务职能，强化区域综合性门户以及政治、经济、文化、教育等综合服务中心的地位。

两城：指冶河新市镇和装备制造产业新城（园区生活服务中心）。冶河新市镇发展成为以现代商务、休闲娱乐、科教创意等第三产业为主的新城组团，装备制造产业新城发展成为以生活*服务性**业和商贸物流业为主的新城组团。两个新城组团重点完善教育、卫生、科技、创业创新、金融服务等功能配套，促进公共服务与产业发展同步。

三轴：指依托主要纵向交通区位线，与省会城区一体化的三条城镇发展轴。

四带：指洨河湿地景观带、环城水系保护带、绿美廊道生态林带、环省会经济林带。坚持生态本底，提绿增绿，丰富色彩，全力打造绿美生态屏障。

六园区：指装备制造产业园、栾城经济开发区、西营服装产业园、南高工贸园区、城郎现代物流园、都市农业园区等六个园区。发挥园区的带动辐射作用，大力推进"布局集中、用地集约、产业集聚、特色鲜明"的园区发展模式，坚持各类生产要素向园区集聚，实施园区软环境硬环境双提升工程，强化产业载体建设。

着力构筑产业和人口加速集聚的省会南部新城组团。其中，"一核两城"侧重于承载省会新功能，"三轴四带"侧重于对接融入省会和生态本底保障，"六园区"侧重于产业支撑。重点发展通用航空装备、轨道交通装备、能源装备、农用机械等高端装备。到2020年，装备制造业产值突破500亿元，石家庄装备制造产业园升级为"国家级园区"。

进一步发展房地产业。建设高品质社区和商业楼宇，积极承接主城区人口、产业和功能外溢，有利于疏解主城区人口密度，缓解主城区交通压力，改善居住办公环境。通过打造大面积绿地和生态空间，提供良好的教育和医疗配套，建设高标准的楼宇载体和基础设施，创造高收入的就业机会，和主城区错位竞争，客观上形成对中心城区人口和产业的"拉力"。引进品牌开发商，以卓达*阳城太**为核心，以石家庄轻轨沿线为重点，积极发展总部楼宇项目和针对省会居民需求的改善型地产项目。以装备制造产业园和冶河新市镇建设为重点，结合旧城和棚户区改造，有序推进城区中心村整体改造和城市综合体项目建设，加大中小户型、中低价位商品住宅的供应，发展面向中低收入阶层的普通商品房、保障性住房。以城中村改造为切入点，以城乡一体化为方向，推行农村宅基地统一规划、集中使用、连片建设，提升城市形象。

加快旧城更新改造。坚持循序渐进、突出重点，以提高居民生活的舒适度、便利化为目标，严格控制开发强度，推进东街、西街、南关、东关等核心村及老旧居住片区整体改造，加大高家庄、小住家庄、田家庄、刘家庄、榆林道等整体连片开发。弥补道路、排水、路灯等基础设施欠账，完善广场、停车场、绿化等载体功能，加强商业、金融、教育、文化、卫生等配套建设，逐步构建综合体、商业街、特色片区等新型业态发展框架。加强幼儿园、小学、卫生、文体、停车、超市、便利店等公共服务设施建设。

优化城市发展格局。强化规划引领作用，对标主城区标准，按照新城区定位，梳理完善既有规划，特别是搞好产业新城、航空市镇、新城组团、产业园区等重点区域规划与城乡规划的衔接。借石家庄市总规修编之机，推动城乡建设总体规划、土地利用总体规划、产业规划、国民经济和社会发展规划等多规合一，扩大城区发展规模，进一步优化提升我区空间布局结构。把城市建设与发展城市经济结合起来，加快集聚优质产业，大力发展楼宇经济、总部经济、商务集聚区、城市功能区等产业载体，提高现代服务业比重。倾力推进"三城同创"工作，深入实施城区建设三年攻坚计划，加快推进产城教融合，着力在基础设施、产业集聚、公共服务、承载能力等方面实现突破，优化产业配置，大力发展城市经济，打造特色产业新城。

二、区域配套

交通配套：

栾城区交通十分便捷。京广铁路从西部穿过，107国道、308国道、京深高速公路、青银高速公路贯穿南北，衡井公路在区域中部跨越东西，石家庄市三环路横贯北部，太行大街的修通、以及"轻轨交通方案"的规划，地铁2号线延长线，直通正定是石家庄主城区和栾城区的核心轨道和连接线，预计2025年通车。

另外，河北省发改委发布的《关于石雄城际铁路项目PPP投资意向征集的公告》显示，石雄城际将设置8大车站，而终点站就设在栾城。除此之外，栾城区还将加快建设通用航空机场，构建综合立体交通枢纽，实现与京津和周边城市的互联互通。

教育配套：

栾城区的教育配套发展正走在前列：2005年，石家庄二中实验学校(石家庄二中南校区)建成并投入使用，2013年，河北传媒学院部分学子搬迁至栾城校区……此外，栾城还有河北科技大学、河北医科大学，石家庄石门实验学校、河北栾城中学、栾城一小等各级各类学校70余所，教育资源愈加丰富。

商业配套：

随着石家庄东南片区的快速发展，栾城的商业氛围也日益浓厚，制造装备创业园以南是栾城商圈、以北更是商圈汇集，诸如智慧城商圈、北国蓝山商圈、联邦商圈、众美商圈等，10-15公里车程融汇了集商业、餐饮、休闲、办公、娱乐、酒店接待等一体的综合配套设施，打造体验式的现代商业服务中心区，近距离满足吃喝玩乐购的一站式生活需求。距离裕华万达广场不到15公里；沿三环线或青银高速西行即可非常方便的到达北国奥特莱斯及北国水世界。

医疗配套：

栾城人民医院，栾城中医院，很好的缓解了片区医疗的压力，此外，装备制造产业园的生活配套区也规划了40亩的医疗用地，能完善后期区域的医疗配套。

环境配套：

栾城拥有洨河河流景观资源及民心河景观带；同时区域内聚集有石家庄体育公园、楼底公园及环城水系等公园及水系景观环绕项目周边，满足日常游玩需求。

三、板块楼市分析

栾城区商品房市场随着融创、万科、永威、碧桂园等品牌房企的集中进驻，市场热度不断攀升，区域价格虽为市场洼地，但受到刚需客群极度青睐，也吸引了少部分投资客群。

2018年受房地产市场专项整治影响，栾城区市场成交几乎停滞，2018年月均成交量0.63万㎡；2019年品牌房企集中在下半年入市，供求规模大幅上升，今年1-11月供应面积33.8万㎡，成交面积37万㎡，月均去化3.36万㎡。融创城、融创栾州壹号、万科未来城等项目入市价格较低，该区域今年1-11月成交均价为9604元/㎡，环比2018年下降2%。

2019年栾城区商品住宅主力成交面积段为80-100㎡，其次，100-120㎡成交较好，小面积户型去化较好；主力成交总价段在150万元以下，占总成交的94%，区域市场价格处于低位，150万元以上成交呈断崖式下跌。

栾城区2019年9月份后装配制造基地板块的刚需项目频繁开盘加推，刺激市场刚需成交。市场成交价格集中在9000-10000元/㎡之间，推售户型以80-90㎡两室和100-110㎡小三室产品为主。客群以栾城地缘性客户为主，但对价格敏感度较高，单价突破10000元/㎡以上客户购买意愿下降。客户主要关注社区内部配套是否齐全，户型设计是否方正及南北通透，对于其他产品力关注度较低。