沙田镇，北连水乡片区南接厚街虎门，同时也是串联东莞与广州南沙的桥梁，这为沙田楼市发展提供了机遇。

过去沙田镇一度是房价洼地，不过在滨海湾新区的带动下，今年沙田房价出现了明显的涨幅，大批住宅项目应运而生。

这一期的主角是海上明悦，双12当天开盘首推，371套房源售罄，并且刷新沙田楼价新高，下面跟着楼哥详细了解。

01 现场实探

打开地图，海上明悦选址港口大道与明珠路交汇处， 属于沙田临港产业片区。

据市自然资源局发布《沙田镇虎门港近期建设规划》文件，自2019年起，以虎门港核心，利用港口综合配套和保税物流中心的优势，发展贸易、物流等服务业。

同时谋划高端新型电子信息产业，整合滨海岸线资源和城镇空间资源，形成配套完善、生态宜居的品质镇港区。

这份规划文件很好解答了沙田楼价出现明显涨幅，虎门港产业核心区被纳入重点建设区域，强而有力的政策能直接带动楼市发展。

上一期楼哥考察碧桂园柏丽湾二期，沿途经过沙田镇中心，城市综合片区的发展已迈入正轨，政务、商业、教育等各类资源都齐全了。

项目营销中心设在虎门港企业总部大厦旁，说实话，当时楼哥心里落差还是比较大的。

感受最深的一点，虎门港产业核心区停留在初级阶段，这里只有港口、码头、物流，显得十分荒凉，距离理想蓝图有不少距离。

楼哥实地考察发现，距离项目400米范围内，几乎没有生活配套，诸如便利店、餐饮店也找不到。

北边不到100米就是堆场、钢筋加工厂，南边则是闲置已久的政府储备用地，卫生死角较多，视线欠佳。

港口大道、明珠路路况比较复杂，来往的大货车、泥头车、货车数量很多，届时小区居民会面临噪音、尘埃等困扰。

回想起来，即便周边配套和环境没有亮点，但海上明悦依然取得开盘售罄，主要原因有两个：

1、物以稀为贵。沙田大多数住宅项目分布在城市综合片区、南部居住片区，根据虎门港土地规划，只有两块住宅用地，一个是融创云玺湾，另外一个则是海上明悦，两者仅一路之隔。

2、 优质投资盘。项目具备一定投资属性，赌的就是虎门港产业核心区规划，一旦落实，物业价值将是一片新天地。

3、地理位置。沿着港口大道，可前往沙田镇中心及东莞市区；约2公里便是南沙大桥，可抵达广州南沙。

02 项目测评

海上明悦，这是由世茂、卓越、金地联手打造的住宅项目，自土拍的时候就已经备受市场瞩目。

今年5月份，世茂用14.8亿拿下沙田福禄沙村商住地块，刷新了当时沙田土拍纪录。

这是一个大型纯住宅项目，占地面积达到50374平，但总建面只有168281平，容积率为2.5。

项目规划7栋高层洋房以及25栋别墅，总户数为785户，洋房楼层高为13-26F；别墅层高统一为3层。

整体规划6栋高层洋房，楼层高为23-26层，另外还包括1栋安居房，9栋小高层，合计1274户。

停车位方面，项目提供了1260个车位，车位比没达到1：1，不过业主还可以选择将车辆停放在马路边的公共车位。

内部配套，小区自身没有规划幼儿园，只有绿化园林、儿童公园等配套，目前项目还处于施工阶段，具体效果不得而知。

楼哥实地考察发现，项目地块不规整，西南内凹位置为独立地块，现状为独栋公寓；另外7栋、16栋直对南侧政府储备地块。

项目施工正在有序进行中，目测16栋住宅楼最高已建至第12层，绿色保护网清晰可见。

03 户型测评

主力户型为建面约85-98平的高层洋房、取精装交付；建面约100-120平的小高层，采取毛坯交付。

先看看84平的经济紧凑户型，目前东莞横厅小户型设计越来越多，可以有效提升房子空间使用率。

该户型做到"麻雀虽少，五脏俱全"，该有的功能分区，格局方正，还提供了独立玄关设计。非要挑毛病的话，那就是受困建筑面积，主卧没有独立卫生间。

主要亮点还是总价低，对于年轻刚需客户来说，购房压力会小一些。

接下来看看98平的三房，主要集中在5栋、6栋、7栋的01和02户型，视线占优，在观景阳台可以看到内部绿化带以及隔壁的融创云玺湾。

跟84平的三房相比，该户型新增主卧独立卫生间，提高了居住舒适度。厨房、独立卫生间、公共卫生间设在室内凸出角落，做到干湿分离。

不足的地方，卧室门口正对客厅，私密性一般。总得来说，这个户型的综合表现是不错的，售价也比较高。

最后是101平的三房，这是小高层洋房户型，主要集中在9-16栋小高层，数量也是最多的。

亮点在于，观景阳台将客厅与卧室直接连接，加强了户型的采光和通风；梯户比为1梯2户，减少了等待电梯的时间，出行便利。

不过，相对98平的高层洋房来说，该户型在价格上并没有优势，楼哥认为主要原因在于朝向以及楼栋间距。

楼哥在外围观察，小高层楼数量多，楼栋分布比较密集，间距约30米，影响了该户型在朝向和私密性的表现。

04 周边配套

正如楼哥上文提及，项目附近没有商业配套，海上明悦作为纯住宅项目，自身也没有规划商铺，届时业主日常生活会很不方便。

至于南边的政府储备地块，楼哥获悉土地性质为商业金融业用地，未来不排除会打造成商业体，不过具体方案目前还没有出台。

商业配套还需要依赖镇中心商圈，君汇缤纷城、东港城商业中心、万隆购物广场、约克时代广场，上述商业都距离项目5公里开外。

生态娱乐方面，项目东南边约400米就是穗丰年湿地公园，业主可以在休闲时间前往徒步骑行。

教育配套薄弱，距离项目最近的是沙田镇第一小学、第一幼儿园，距离超过2.5公里。据销售介绍，未来融创云玺湾南侧约300米将会兴建一所小学，不过具体时间和方案未知。

总得来说，在未来2-3年的时间，业主都要忍受各类配套欠缺的困扰。

05 购买态度

目前滨海湾片区在售或待售的项目比较多，面对如此丰富的选项，作为消费者，应该如何挑选？

下面看看楼哥整理的滨海片区部分新房表格：

万科瑧山府，项目位于长安咸西社区，首批洋房均价没有超过4万，是长安热度最高的楼盘之一，周边配套都已经很完善，且临近镇中心。

对于改善型置业的朋友来说是一个福音，不过这个盘入手门槛偏高，严重的供不应求，持币的朋友不妨前往虎门"淘宝"。

世茂佳兆业璀璨时代，这是虎门即将入市的新盘，相对长安房价来说，入手门槛低。对于在虎门本地客户来说，镇中心或许会有更好的选择。

总的来说，目前项目还面临部分问题，比如项目所在的龙眼社区环境杂乱，主要以旧改、公寓、平民房为主，配套还需完善。

华侨城云麓台二期，项目相对虎门其他新盘来说，售价是有优势的，但周边分布着大量闲置地块以及物流园区，东边则是成片的建材、五金加工园区，景观视线杂乱。

碧桂园柏丽湾二期，该项目位于沙田城市综合片区，拥有一线江景，各类资源和配套相对完善，相对宜居。据现场销售透露，洋房吹风价约28000元/平，独栋别墅45000元/平。

06 楼哥点评

滨海湾新区肩负着引领东莞产业转型升级的使命，东莞三大经济发展引擎之一。目前滨海湾新区已引进超过2800亿元产业投资，预计将会吸引约70万人才前来就业。

目前沙田镇吸引思贝克、宜家、沃尔玛等大批企业入驻，经济框架已经搭建完毕，一度是房价洼地的沙田成为置业群体的重要选项，

对于海上明悦，楼哥想说的是：这是一个典型的投资盘。

从自住角度看，项目不足是很明显的，既没配套又没环境，居住氛围薄弱，并且在一段比较长的时间，业主都要忍受这种困扰，自住为主的朋友请绕道。

从投资的角度看，倒是值得一试，在滨海湾新区及相关政策的推动下，虎门港产业核心区所获得的推力是巨大的。

如果未来几年规划能够按部就班落地实施，那么海上明悦的价值将会上升到一个新高度。