2020年疫情之后，全国70个大中城市房价都出现不同幅度上涨，这里面是需求复苏带来的补偿性上涨，也是部分群体选择增持房产来避免财富贬值。
而在这轮上涨中，四大一线城市之一的深圳，涨幅领跑全国市场，也带动了周边城市东莞和惠州的房价上涨。
随着各大城市加大对房地产的调控，无论是融资渠道还是购房资格，门槛和限制都大幅提升了。
深圳也不例外，严格落实住房不炒的基础上，大多数人都不具备住宅购房资格，但深圳巨大的人口虹吸效应下，人地矛盾突出，住宅买不了的情况下，部分需求群体退而求其次，选择投资和配置深圳的商务公寓。
深圳的公寓值得投资吗？我们围绕深圳公寓政策和环境，从租金回报和升值空间两个维度，谈谈深圳公寓的投资价值：
首先，我们看看深圳公寓的政策与环境变化
随着住宅调控的升级，各大城市的公寓调控也在升级，这也导致全国公寓市场出现低迷行情，而深圳则比较特殊，反而出现公寓的成交量上升的情况。
深圳在2020年7月31日停止了商务公寓的审批，响应公寓调控政策，这意味着深圳公寓市场进入一个存量市场博弈的阶段，而在731公寓政策之后在建的商务公寓只能租赁不能出售。
2021年2月份，深圳允许符合条件的商务公寓通燃气，深圳近期的燃气入户工程也在各大城中村住宅和符合条件的公寓展开。
2021年3月份，深圳在相关文件中删除了商业服务用地中关于商务公寓的描述，商务公寓成为一个历史概念。
从深圳公寓成交和价格走势与其他一线城市的相反走势，以及对于公寓的定位发展的政策调控来看，深圳公寓有往类住宅化发展的趋势，而且供需矛盾突出。
其次，住宅稀缺和庞大租房群体需求，提升了深圳公寓的租金回报空间
在不动产配置中，我们简单把房子分为住宅，公寓和商铺，而住宅是最优选择，公寓次之，最后就是商铺，这是基本的原则。
公寓虽然不限购和不限贷，但是相对住宅来说，无论是持有成本，持有周期，还是市场流动性都比住宅差很多，而且没有住宅配套的教育资源和各类稀缺服务。
深圳的公寓出现成交火热的情况，主要与深圳人地矛盾突出有关，相比于其他城市住宅用地和商业用地的均衡。
深圳作为经济特区，商业用地占比极大，而住宅用地的供给是远低于其他城市的水平了，加上深圳本身就是一个从渔村发展起来的城市，土地面积是很小的，但GDP增长很快很高，而且土地开发使用还需要考虑周边生态限制。
深圳的人口虹吸效应也是最明显的，也是未来城市圈和湾区经济的枢纽，每年人口流入远超其他一二线城市。
深圳人地矛盾最突出，人口流入也最多，住宅供给却是最少的，住宅的稀缺性下，要缓解居住矛盾，就必然要挖掘公寓市场，这也是公寓市场的矛盾性具有居住属性，但又是商务的定位。
深圳是一个移民城市，有超过1800万的租房群体，而真正有房的群体只有100多万，这里面庞大的居住需求，靠稀缺的住宅供应解决不了，只能通过公寓来解决。
从租金回报来说，深圳作为一线城市，人口虹吸效应和人地矛盾最突出，在供给有限的存量公寓市场，深圳公寓的租金回报也是比较高的，这也是为什么深圳会出现大量二房东和公寓机构的原因，租房市场有很大的改善居住需求和增长空间。
在福田和南山地区，房价上涨的同时，每年租房市场的价格也是稳步上升，无论是城中村的公寓还是CBD商务区的公寓，租金都是稳步上涨，而CBD商圈和配套服务的稀缺性，也意味着租金增长和回报也是高于其他地区的，而深圳新的光明区，龙华区等虽然当下租金不高，但却吸引了大量年轻打工人的目光，改善性居住需求提升，未来随着配套设施完善，租金回报也会稳定提升。
最后，深圳公寓进入存量市场，类住宅发展趋势下优质地段有升值空间
我们配置住宅主要是为了刚需居住需求和金融投资需求，那么配置公寓除了租金回报，也自然要考虑升值空间。
公寓的持有年限一般都是40年，而且限售周期比住宅长，在建设中公寓只租不售的情况下，存量公寓市场是买一套少一套的行情，如果能配置到升值空间大的公寓，加上租金回报，湾完全可以抵消公寓的高持有成本，获得更高市场回报。
地段的选择是决定深圳公寓升值空间的关键，买房就是买地段，在一线城市和三四线城市，公寓的稀缺性价值都是不同的，而在同一个城市市中心等商圈服务和配套基础设施成熟的区域，公寓的价值也是比较高的。
从成长性来看，深圳新区的建设发展，也会带来新的机会，而新区的公寓虽然租金不高，但未来随着各类基础设施完善，跟住宅生活区临近，处于商圈规划区内的公寓未来的升值空间还是很大的。
深圳公寓未来的升值价值在于人地矛盾和供需矛盾下，商务公寓可用来缓解居住矛盾，符合条件的公寓可以通燃气，而且部分新区的公寓，符合条件的也可具备入学和落户资格，这些也是深圳的新尝试，也是公寓类住宅发展趋势，带来深圳公寓的升值空间，但政策的不确定性风险也是存在的。
综上：在深房理炒房事件发生后，深圳必然会加强房地产的调控，进一步降低房子的金融属性，住宅稀缺性依然是不动产配置的第一选择，而后才是公寓。
深圳公寓人口虹吸效应，意味着会带来可观的公寓租房市场回报，而住宅和商用地供需失衡下，存量公寓市场的价值空间也放大，也是解决深圳人地矛盾和居住矛盾的关键。