◎ 文 / 明月

◎ 编 / 木兮君

7月，这个房地产的传统淡季，在今年却热得一塌糊涂。

万人抢房就不说什么了，土拍市场也很火爆。

其中，最引人瞩目的就属国际港务区，仅7月中旬就迎来15宗土地的拍卖，“来势汹汹”的背后，是意料之外，又是意料之中。

原因只有一个，它太火了。

土拍密集、市场火爆

以迅雷不及掩耳之势崛起的“港务区”，到底有多火爆？我们具体来看一下。

图片来源：西安楼市AI

从上图不难看出，今年港务区板块的土地出让非常密集，1-7月新增新增21块土地交易，均是以低价成交（最高溢价率仅为12.02%），并且90%以上属于“带资进组”的住宅用地，需要额外配建商业、产业等配套。

截止到现在，港务区已经集合了绿城、绿地、金地、高新、招商&平安、电建、中冶、中铁、融创、华润、中粮等头部房企入驻。

可以说是继去年31宗土拍（全市土拍最多的区域）之后，港务区又迎来的一次爆发，热度甚至超过软件新城。

开发商纷纷抢滩入驻，那么市场销售情况如何呢？

最近港务区老盘加推，新盘频出，明月花了一天时间去华润置地·未来城市、绿地国港新里城、招商城市主场、电建地产·泛悦城等几项目实踩，虽然是周内，但各个售楼部看房人还是很多的。

华润置地·未来城市目前没有推盘，案场只有两个置业顾问，且售楼部门前在修路被围挡着，想进去的话需要穿过一片施工工地。但尽管如此，前去看房的人仍络绎不绝，甚至明月还看到一家人推着两辆婴儿车穿过道路泥泞的路面去看房。

而据该项目的置业顾问介绍：“我们预计8月中下旬开DK8、DK9的四栋楼，因为还没有开盘，所以案场只留有几个人接待，但最近过来咨询的人很多，其中很多都是之前来看过房子，没抢到或者现在又想买的人，这几天都忙不过来了。”

保税区地铁口的招商城市主场，目前没有推盘，但门口仍停满了车。“年轻人过来看的比较多，我每天都能接待2-3组家庭，而且房价便宜，看来很多人都意识到港务区的价值。“招商城市主场的置业顾问告诉明月。

小结：土拍密集，大开发商争相进驻，使得国际港务区吸附力大增。目前区域房价为12601元/m²，也给了预算有限的朋友想在主城区置业的机会。

产业落位、配套提升

港务区是西安经济社会发展和城市建设"北扩、东拓、西联"的前沿区域，也是大西安国家中心城市建设的东部新中心和第十四届全运会主场馆所在地。

港务区规划图

港务区成立并发展至今，以“陆港”为核心依托，通过发展物流继而带动金融等多产业并举的措施，形成了以临港产业、电子商务、新金融、现代商贸物流、文体健康等五大主导产业体系。

依托综合保税区、自贸区、中欧班列等陆港优势，港务区目前吸引了约155家知名企业入驻，包含国家广告产业园、MCEC中西部交易中心、西安港、长安号国际班列、西安港智能终端制造产业园、六大央企区域总部（电建、华润、招商、中粮、中冶、中铁）等产业。

招商、中治、电建项目西北总部施工现场

此外，借助第十四届全运会，港务区被构建成西安国际化大都市的体育、文化中心，而且在后全运时代还将是西安的“文化+”复合功能区。

奥体中心场馆实拍图

当然，港务区所有的公共建筑、配套建设、轨道开通、商业形成、景观打造最初都以此为节点展开辐射的。

交通：地铁3号线已经开通，可从高新直达港务区，地铁14号线将于明年交付使用，地铁10号线也于今年动工建设，建成后直通高陵。

地铁十四号线施工现场实拍图

目前港务大道两侧发展较为成熟，有233路、248路、港务环线1号线、港务环线2号线等公交路线，并且这些公交均可免费的乘坐。但港务西路沿线公交非常少，好在有地铁三号线缓解，不过周边成片成片的工地、大型基建围挡，以及呼啸而过大型装甲车辆较多。

商业：大型商业配套有华南城与砂之船奥莱已经投入使用，澜博LENPO国际购物中心，招商生活广场（在建）等。片区小型生活性商业配套还是欠缺，就比方说，明月去踩盘，中午想找点卖饭的、商店和小超市都十分困难。

学校：目前港务区内的陆港一小、二小、全运村小学（规划中）、全运村中学（规划中）、西安市第六十四中学已建成并投入使用。此外，铁一中和陕师大于今年签约港务区，并将在今年9月投入使用。但随着后续新住宅建成入住，可能教育资源会略显紧张。

医疗：西安交大一附院国际陆港医院正在建设中。

小结：可以看出，港务区有一股蓬勃之力在这里迸发，支柱产业加速落地，城市配套虽然还不完善，但在全运会倒逼之下，在1-2年内都将会得到很大提升，相信未来会有很大发展前景。

刚需福利助涨港务区楼市大热

如今，随着城市配套的逐步兑现，国际港务区的市场认知被再次抬高，但相比于高新、曲江、沣东等地来说，作为开发商和购房者，还看中了这里什么呢？

曲江、高新是西安置业的首选地没错，但土地供应匮乏，仅有的住宅供地也被拍到了天价，房价更是让刚需购房者无力承担。于是，城市核心区外围的土地供应成为主流。

据统计，国际港务区2020年的楼面价为4590元/平，在主城区板块中，仅次于长安区，而拿地价低，就意味着，房价不会太高。

但由于长安区没有产业支柱，受秦岭局限，需要大面积的*迁拆**改造，发展缺乏后劲，而且新房供应量少，选择受限。不得已，购房者就将目光转向了浐灞和港务区。

此前浐灞算是刚需最爱，但是今年，浐灞土拍溢价到8000多一平，楼面均价也达到6294元/m²。另外，区域内房价不断上涨，甚至自然界、源邸壹号备案价接连破3，加上大面积的改善盘占主导，高总价让置业者购买难度增大。

主城买不起，新区配套还没落地，论最有潜力，房源供应量充足、可选产品面广，房价低的就属港务区，加上这里有已运营的地铁3号线和明年开通的地铁14号线加持，购房者愿意接受这样的通勤距离，这才吸引了越来越多的市场关注。

文章最后，附上港务区在售/待售楼信息，供大家买房参考。

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