2020年12月22日，新生代上市房企上坤地产再度出手，以底价成功拿下武汉阳逻一宗商住用地，继续加码九省通衢的中部重镇。

同样是在今年年底，公司刚刚完成了港交所挂牌上市，成为行业“三条红线”公布后，第二家成功闯关港股IPO的地产企业。

政策收紧大背景下的成功上市，表现出了监管层及投资者对上坤地产的认可，也从资本、品牌、公司治理等多个角度，为其下一阶段的发展提供了新的助力。

而作为一家成立仅仅11年的新锐企业，上坤地产在高速发展的同时，能够保持较高的盈利能力，并有效控制着自身负债。这背后，是其以客户为中心的产品服务、高效的运转效率、优质土地储备等多方面综合实力的支撑。

01为宜居而来，铸就11年高速发展

2010年，上坤地产在上海成立，同年，“上海·上坤公园天地”楼盘问世，正式将上坤的名字，带到了行业、消费者面前。

众所周知，最近十年，我国房地产行业依旧保持着一定的发展速度，但与黄金年代相比，无论是市场的复杂性、政策的严格性、行业的竞争性，都对参与者提出了更加艰巨的挑战，甚至有着强者恒强、赢者通吃的趋势。

不过，正是在这样激烈的环境下，上坤地产依旧保持了强劲的增长势头，从成立到2020年11月17日在香港联交所挂牌交易，短短11年即完成了从0到房企百强，再到资本市场成功上市的跨越发展。

招股书显示，2017年、2018年、2019年，上坤地产分别实现营业收入12.01亿元、68.47亿元、75.35亿元，复合增长率约150%，在疫情影响下，2020年前4个月营业收入为11.48亿元，相比去年同期的11.51亿元基本持平。高速的业务扩张给上坤地产带来高盈利，据了解，2017年-2019年，公司归母净利润年均增速超过100%。

规模与利润的稳步提升也传导至市场地位上，成立未满十年，上坤地产便跻身百强房企。克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2019年，上坤集团全口径销售额271.8亿元，同比增长18.4%，行业排名上升至第91位；根据中国房地产TOP 10研究组数据，以综合实力计算，上坤地产位列中国房地产百强榜第83位；另据中国房地产协会、上海易居房地产研究院和中国房地产测评中心数据，上坤地产综合排名为第79位；与此同时，就在11月26日，上坤地产荣膺第十八届财经风云榜第十一届地产金融创新峰会，“2020年房地产企业IPO新锐榜样”。

多家专业机构，从多种角度给出的排名、奖项，无疑是上坤地产如今综合实力，以及未来发展前景的有力印证，而上坤地产之所以能够快速成长至今，获得市场的认可，与其一直坚持的“为宜居而来”的理念不无关系。

秉承着这一使命，上坤地产致力于根据不同客户群体的不同需求及喜好，以全新技术及艺术设计提供各类住宅，给客户带来智能、方便及令人满意的生活体验。

例如，2014年，成立仅四年的上坤地产，即推出了首个绿色科技精工住宅项目——上海·上坤红树湾。创新性地将艺术欣赏、人居体验和自然环保完美结合，获得了市场的热烈响应。其四季系、樾山/半岛系、云系及S系四大标准化系列产品，给消费者提供了低层及高层公寓楼、联排别墅、洋房及酒店式公寓多种品类的住宅，满足着不同客群的不同需求。

2020年，上坤地产云系产品获得“2020年中国匠心美宅产品系品牌价值10强”称号；2019年，上海樾山项目为之赢得“2019中国房地产优秀原创产品品牌”荣誉；同年，樾山/半岛系产品荣获“美尚奖·生活美学设计奖”。

02立足核心城市，守望未来发展

除了以消费者为核心的理念，合理、前瞻的战略布局，是上坤地产取得成功的另一助力。

野马财经梳理发现，起家于上海的上坤地产，成立前五年，一直致力于深耕上海地区，推出了多个精品项目；而后逐步将版图拓展至长三角地区，等待具备一定实力之后，再有序向全国一线、二线、强三线城市进军。

财报显示，截至2020年7月31日，上坤地产拥有权益的49个物业项目（包含联营合营），均位于中国长三角、珠三角、中部核心经济区，拥有土地储备约413万平方米、应占土地面积约180万平方米、应占建筑面积总计约300万平方米。

这其中，作为深耕多年的大本营，上坤地产在上三角地区的储备尤其雄厚，公司应占建筑面积中的近70%位于此处。

这一战略思路以及呈现的土储布局，带来的好处是显而易见的。

随着我国经济的升级发展，城市化进程进入新的阶段，中心城市的聚集效应日益明显。正如2019年8月26日中央财经委员会第五次会议所指出的，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。

基于如此背景，房地产市场价格结构性分化是一个可见的趋势。

根据东方证券首席经济学家邵宇的分析，未来，我国城市化将会升级，从城市化到深度城市化，从单一城市化到综合城市化，即城市群战略，将呈现出“三纵两横”的新经济地理格局。从上图可以看出，邵宇将未来的城市群从蓝色至红色分为四个类型，其中蓝色由渤海湾（京津冀）、粤港澳湾区、杭州湾湾区及通州湾湾区（泛指江苏南通滨海园区及其周边地区），其中，由两个湾区组成的长三角地区，可以对标日本东京湾。

（上图：三纵两横：中国经济地理新格局 资料来源：东方证券）

而五大绿色城市群，基本以中部主要城市为核心，地产贯穿中国东西南北的的交通要道。

对比发现，上坤地产的物业布局，与我国一、二级城市群基本吻合，而作为我国目前以及未来最具活力的地区，这为公司继续保持较快的成长速度提供了后盾基石与成长空间。

03净负债率逆势下降

相比于发展前景，房地产行业的资产质量同样备受关注，尤以负债状况为重。

为了抑制房地产泡沫的形成，在房住不炒理念的主导下，2017年以来，金融去杠杆步伐加快，我国主要大城市均对“消费贷”资金进行了限制流动，严防资金违规流入房地产；2018年，限购、限售、限价、限贷“四限”收紧，住房*款贷**利率上调；2019年，开始鼓励“一城一策”，因地制宜进行调控。

而进入2020年，“三条红线”的问世，更是对房地产企业负债状况进行了直接且严格的限制，要求“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”大于1”，否则融资会受到影响。

不仅仅是政策层面，近年来，我国经济步入转型升级深水区，区域性发展差异逐步显现；再加上突然出现的疫情，使得世界经济陷入停滞，居民生活水平或多或少受到了冲击，这就对房地产企业的生存能力提出了更高的要求。

值得注意的是，过去3年上坤地产在推动规模利润稳步增长的同时，已经开始着手改善资产负债表质量，将负债控制在了较低水平。招股书显示，2017-2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，逐年下降。截至2020年4月30日，其资产负债率（剔除预收款）为81.8%，净负债率73.8%，已低于“三道红线”要求的100%。

而在改善现金流量表方面，上坤地产亦下足功夫。从更直观的数据来看，2019年，上坤地产经营活动产生的现金流量金额扭负为正，达20.08亿元，2020年前4月为11.06亿元，造血能力得到释放；2018年、2019年、2020年4月末，现金及等价物余额分别为4.54亿元、10.73亿元、15.85亿元，呈稳步上升态势，且较为充沛，这意味着上坤地产在回款效率以及运营效率均有所提升。

此外，在体现短期偿债能力的现金短债方面，上坤地产也在持续优化。截至2020年4月末，上坤地产现金短债比升至1.4，现金及等价物能有效覆盖短期负债。

得益于健康的财务状况，2020年11月17日，上坤地产成功登陆港交所，成为红线公布后，第二家成功上市的房地产企业，反映出监管层及资本市场的认可。

资料显示，上坤地产IPO成功募集12.28亿港元（加上超额配售），约30%将用于偿还两笔现有计息银行及其他借款，60%资金将于上市后一年内用作开发现有物业项目的建设成本；剩余10%为一般营运资金用途。

依此安排，公司资金实力更加雄厚，融资渠道进一步拓展，融资成本也有下降的空间，资产结构将得到进一步优化，而且由于借款偿还会带来财务费用的降低，利润亦将得到进一步释放。

诞生11年即成功上市，踏准节奏稳降负债，布局核心城市守望未来，你如何看待上坤地产的发展路径？你有了解过上坤地产，买过他们家房子么？欢迎在文末留下你的观点。