5月份前三周的青岛商品住宅成交数据出来了，截止到21号， 卓易的数据是3869套，锐理的数据是3923套，都差不多。
预计整个五月的网签数据在5500套左右。
相比较4月份的6300套，环比降幅超过10%。关键是，全网期待的5月15日降息没有如期来临，财经大V保彪发言说“ 这一次可能真的要放弃房地产了”。
事实上，不只是青岛，全国楼市都处在极度的低迷期。这种低迷，不只是成交数据的表现，还包括信心。
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杭州贝壳研究院的数据统计， 4月份杭州市区成交了7635套二手房，相比3月份的10828套下跌了约30%，结束了自今年1月份以来一路飙升的势头。
新房市场也是，克而瑞的数据显示，4月份杭州新房住宅成交113万平方米，低于3月份的124万平方米。
不仅仅是杭州下滑，上个月青岛新房住宅成交数据回落48%，南京的新房住宅成交数据回落为30%，苏州回落27%，东莞回落32%。
CRIC监测，上个月30个城市商品住宅成交1642万平方米，与2月绝对量基本持平。3月份涨上去的幅度，4月份又跌回来了。
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前面说过4月份的青岛新房住宅成交数据，环比下跌48%，预计5月份的环比下跌幅度也超过10%。
那与往年同比呢，我们来看看往年5月的青岛新房住宅成交数据。
去年5月约8800套，2015-2021年连续7年，青岛楼市均是红5月，月度的新房住宅成交量全部超过10000套，再往前推2011-2014年的每年5月，成交数据分别是6416、6935、9877、6066套。
更直白一点，也就是2023年的5月青岛楼市，很可能是过去12年最差的5月楼市。
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目前来看全国多数城市无论从成交量，还是房价的稳定性来看都很差，但是有几个城市例外，上海、北京、成都。
成都是个很好的例子。
2023年上半年的表现，已经证明成都楼市的基本面和韧性比杭州等长三角城市好的多。1-4月份，成都新房已经成交超过5万套，二手房成交约在8万套，二手和新房的比例在1.6:1。
格隆汇统计显示，在过去15个月中，成都在70城新房同比涨幅中有7个月排名第一，有5个月是排名第二。
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成都楼市持续性爆火的第一个原因就是人口密度大。
从人口来看，2022年成都常住人口突破2000万，是我国第4个人口2000万+的城市。
成都绕城高速以内是575平方公里，再加上天府新区成都直管区的564平方公里，这1100平方公里，它们是完全真正意义上的成都中心城区。
七普数据显示，成都中心主城区常住人口1541万，也就是1平方公里1.35万人。青岛的中心城区面积约为1100平方公里，中心城区的人口约500万，2平方公里只有1万人。
抛开经济层面来看，青岛中心城区的人口密度不够，是青岛楼市萎靡的重要原因之一。
所以青岛楼市想要雄起，从顶层设计来讲，还是要千方百计的搞人。做收缩型城市，在有限的城市范围内，人越多越好。
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3月底的数据显示，青岛的新房住宅库存待售面积略高于成都，两者的差距在200万平方左右。
虽然库存相差不大，但是青岛新房、二手房销售都太弱了。
在一二线城市纷纷解除限购，全国楼市一盘棋的情况，投资客户可能正在抛弃青岛。没有了投资客户，自住客户是撑不起来青岛楼市的，此轮全国楼市普遍低迷也是这个原因。
事实上，对于全国楼市而言，普遍之下，也有例外。
5月12日，位于上海徐汇区的云锦东方开启认购， 最终105套房源，认购申请逾700组，认购率超过667%，冻结认购资金规模至少在63亿元以上。
3月中旬，成都恒大天府半岛6期开盘，预计交房时间2025年6月。 最终结果显示，超5.2万人加入抢房大军，中签率只有0.3%，相当于291人抢一套房。
云锦东方的倒挂为10万元，200平的房子有2000万的差价，天府半岛与周边二手房相比，存在超8000元/平方米的价差。
你们看，在绝对的利益面前，风险并不是第一位的，哪怕暴雷房企恒大的房子只要倒挂足够，也是被抢的。
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看明白了吗？
在“房价必涨”信仰逐渐崩塌的当下，只有实际存在的“当前倒挂”才能激起群众的抢购热情，而且这个倒挂，还得是大的倒挂。
所以，拯救青岛楼市，除了根子上的“搞人来”之外，还要切实的“买了赚”。客观来看，青岛多数地区并不具备用调控手段实现房产“买了赚”的可能性。
但是崂山区可以，一方面崂山区的房子客户认，有意向客户基数优势；而且购买崂山区房源的客户从财力上也更有钱，最重要的是崂山区的二手房价格足够高，有空间实施倒挂。
所以 楼外君一直呼吁在崂山区实施土拍联动价，将新房价格定在周边同档次二手房实际成交价的8.5折左右，在土拍时就设定好新房销售价格。
确保一部分客户买了崂山区的房子就赚，人为制造红盘效应。
同时解除限售政策，将一部分近年购买的高价优质新房，释放到二手房市场上来。
红盘和热度是会传播的。当一个项目出现抢不到的时候，会有越来越多的项目抢不到。
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除了交易层面的调控外，在土拍上也要下功夫，青岛的中心城区可以按照房地产市场常见的板块进行细分，不再按照行政区统筹，而是划分为更细致的区域。 比如杭州十一个行政区，但是划分了100多个供地板块。
杭州的方法就值得青岛学习，同时根据板块库存情况向社会公告，如果区域的新房住宅库存在12个月以上，则减少供地；在18个月以上，则无限期停止供地，直至回到合理库存范围。
逐步让青岛土地市场和房地产市场形成良好的互动关联。
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当然了拯救楼市，最快捷的方式，还是要制造出一批无房的有钱人，所以青岛可以利用当前房地产市场低迷，房价估值低的特殊时期，加大市南、市北、李沧区、崂山区的棚改进程。采用棚改货币化的方式，向市场释放一些有能力、需购房的客户。
2011-2014年的楼市大萧条，其冷却程度堪比现在，但是最终结果，大家都看到了，靠着一系列眼花缭乱的政策调控，最终成功救活房地产，而且给楼市打了强心针。
事实也证明：“楼市只有热和冷，没有中间”，“房价只有涨和跌，也没有中间”。所以，如果要楼市热起来，房价和销量就得先涨起来。
拖下去，只会越来越糟。