本周踩盘 | 中德·麓云

如果说，主城是改善项目的主战场，那么，近郊则是刚改项目竞相争宠的地方。

近期刚摇号的中德·麓府项目可以说是获得了购房者较大的关注，精装价格11000元/㎡左右。在价格上显得如此诱人，但是从21号的摇号情况来看，454人报名摇号，664套房源，中签率高达146.26%。选房后，121㎡和140㎡房源量仍比较充足。（数据来源于“成都摇号助手”小程序，仅供参考）

天府新区这个价格，若是放在18年上半年，项目售楼部的门槛肯定是会被踏破的。更何况还是精装!

当然，单看价格就断言，无疑于管中窥豹。一睹全貌，才能高下立判。

配套

有较大提升空间

整个中德·麓府占地330亩，总建筑面积约90万平米，项目自带有2万方主题商业，毗邻10万方的麓镇风情商业小镇。本次推出的2期产品——麓云，占地237亩，绿化率为35%，容积率3.5。麓云总共拟修建5栋住宅，本次开盘为1#和5#楼栋，每栋楼两个单元，共计664套房源。

麓云总平面图

本批次房源位于箭头所示的一期1#5#楼

从项目总平图来看，整个项目打造高低配。本次所开1、5#楼均为高层。各栋分为两个单元，为3梯5户和3梯6户布局。均为32层层高。1-3楼布局有社区底商。

看完整体布局，我们再来看一下各个细部的配套如何？

①交通

麓云位于天府新区麓山大道二段旁。这个位置是个什么概念呢？在周边还真找不出什么参照物可以跟大家说一说的。硬要说个参照物的话，他距离最近的地铁站一号线支线终点“五根松”4.7公里，距离兴隆湖11公里，与天府CBD相距8.7公里。

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通过公共交通也不是不能到达，在“海昌路”地铁站乘坐T208公交车，乘坐10站到“麓山大道二段”站下车即可。

担心未来的交通会一直这样恼火？6号线三期工程已经在建设中了！距离最近的“麓山大道”站仅1公里的距离，是步行或骑行都能接受的范围。

就目前而言，可能驾车才是最方便的方式。

项目距1号线距离

②教育

麓云项目南侧，仅一街之隔的大石学校正在建设中。这座占地86亩的学校，是将来麓云业主选择公立小学和初中的不二选择。据了解，大石学校规划了小学36个班，初中36个班，足够容纳周边几个小区的入学需求了。

附近还有两所私立名校——成都实验外国语学校（西区）和光亚学校，是中产家庭的首选。除此之外，通过项目的沙盘可以看出，还有一些幼儿园、小学、中学也正在规划中，但具体是哪些学校，什么时候建成，目前尚不清楚。

大石学校建设进度

③商业

如果说交通的地位是林小娘，那么商业的配套一定就是卫小娘了。小优站在售楼部门口的麓山大道上，看着来来往往的货车，在寒风*特中**别地迷茫——在哪里能吃上一口热饭？是的，项目半径两公里的范围内，没有一个商铺，更别说大型商业中心了，如果不算斜对面那个修好了两年了都没开业的麓岭汇的话。

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不过幸运的是，麓云的每一栋下面都有底商，项目东南侧也有一个规划中的农贸市场，基本满足入驻后的日常生活需求。利用周末的时间也可以在6公里外家乐福进行采购，T 208便可直达。

从麓云售楼部眺望麓岭汇

④医疗

小优围着项目部的沙盘绕了三圈，除了2.2公里外的天府新区雅威医院（私立）和6.5公里外规划中的新川配套三甲医院外，并未找到其它大型医院配套。

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但仅两公里步行距离的万安卫生院，也可满足小伤小病的医治了。

⑤公园

项目本身绿化率达35%，饭后散步遛娃的功能基本满足。另外，在项目西侧，新元素奥迪4S店旁，有一片规划中的市政公园，建成之后将会成为麓云主要的公园配套资源。

规划中市政公园

一句话概括：

希望地铁开通后能带来明显改观。

户型

中德一贯风格

本批次所开房源为92-140㎡户型，其中只有92㎡户型为套三，其余面积段户型均为套四。

1、5#楼呈东西走向，在户型布局上，有朝北向的，也有朝南向的。另外，单元楼三面拼接，会使得被围合户型采光和日照受到一定影响。具体的各个户型情况我们一起来看一下：

本批次1号楼户型布局图

1号楼的E3和E2可能会存在对视的情况，围合内侧的生活阳台采光也可能会受到影响。

本批次5号楼户型布局图

5号楼E2和E3可能会存在对视的情况，围合内侧的生活阳台采光也可能会受到影响。

下面我们来分析一下每一个户型：

G4户型 92㎡（套三）

G4户型是本批次唯一的套三户型，整体户型方正，各个功能布局都比较合理。另外主卧带有一个270°的观景窗，采光和观景都比较好。但是户型是坐南朝北的，室内是无法享受日照的。除朝向外整体还是不错的。

E3户型 114㎡（套四）

E3户型分布于单元楼对中庭的端头位置，朝东南向和西南向，对中庭位置，各个房间采光度良好。功能布局上也较为合理。除生活阳台位于单元楼围合内侧，不方便使用外，其他都还不错。

E5户型 117㎡（套四）

同E3户型类似。

F4户型 121㎡（套四）

F4户型赠送有较大面积的入户花园，除此外，整体户型还算方正，功能分布也较为合理。朝西南向和东南向，对中庭，采光良好。

M户型 140㎡（套四）

M户型是本批次最大的户型，整体户型南北通透，带入户花园设计，功能布局都比较合理，但是中间的次卧开间只有3米，使用上有一定不便。主卧带转角设计的衣帽间，另外在赠送面积上相对其他户型较大。

一句话概括：

整体户型还是不错。

项目对比

摇号均未消化完

据“成都摇号助手”小程序的统计数据（仅供参考）来看，周边项目——

建发中央湾区6-8栋总共推出387套房源，摇号选房后尚未消化完全部房源。清水价格在12000元/㎡左右，主推面积为113-208㎡；

阳光城半山悦二期6-9号楼总共986套房源，摇号选房后尚未消化完全部房源。精装价格在12500元/㎡左右，绿化率42%。容积率1.98，主推面积为120-145㎡。

一句话概括：

价格略胜一筹！

项目总结

值得下手否？

①配套尚不完善，满足基础生活需要时日；

②价格相对较低，各户型面积适中，功能和户型都相对良好；

③能满足刚需及刚改客户，对于资金敏感的客户推荐考虑；

（文章数据来自市场，仅做参考）