2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 双湾国际 。
开福区北二环金霞（开福区政府北）生态宜居河景房。
不利因素梳理：
1）城北发展相对滞后，周边区域配套不够完善，目前出行只能依托公交出行
长沙素有“南帝北丐”的戏称，就是说南城发展快，相对较为富裕，而在迅速发展的这几十年里，城北似乎一直不温不火，城市基础配套等均落后其他区域，目前个人觉得长沙河东城北的繁华基本止于湘江世纪城、福元西路了，南边却可至于湘府路高架附近的德思勤。
双弯国际邻近北二环线，尽管区位上属于二环内，但与城南对比来说，实在是太荒凉了，其配套落地是短板，周边区域人口密度小，而交通、教育、商业与医疗配套是围绕人口分配的，这样人口密度少的郊区配套落地会很慢，其次就是经济发展不起来，很少有人口流入，房子市场需求比较低，房子流动性比较差，就会出现越住越贬值。
生活配套来说，目前小区生活配套还是比较欠缺，对面的安置小区有比较丰富的餐饮，其他购物、休闲娱乐还需过河到对岸，最近的可以去湘江世纪城和福元西路，远一点就是北辰三角洲大悦城，总的来说生活配套略显不便。
交通出行方面，区域出行主要靠公交出行，小区周边有36路、112路、208路、408路、291路线路，还可以步行到芙蓉中路车辆检测站点，其前往市中心的线路就比较多，公交出行还比较便利，而地铁1号线北延线一期工程已全线贯通，今年年底将开通试运行，预计仍要等到2024年6月左右正式运营，小区距离最近的地铁站宿龙桥站约800米，运营后方便居民地铁出行。
学校教育方面，小区对口学校是金湾小学，学校教育质量一般，小升初微机派位有开福区第一中学、长沙大学附属中学、北雅中学、长郡开福中学、湘一史家坡学校、青竹湖湘一外国语学校。
2）小区楼龄超十年，楼栋核心筒采用塔型设计，户型结构一般
双湾国际2017年建成开始交付，楼龄近十六年了，楼龄偏大，小区只有1栋、11栋有小户型，2栋、12栋是多层，其他的都是高层，其中大多数楼栋核心筒是“T型”塔楼设计，就像一个倒置的“品”字，其凸出来的中间户会对左右两边的边户在采光有遮挡、中间户南北不通透，次卧西向或者东向开窗，存在“半日”采光和西晒问题；而对边户来说，客厅采光被遮挡、房间内走廊过道比较长，浪费使用面积，同时塔楼结构中相邻户型互视，私密性较低。
还需指出的是双湾国际的户型多为狭长型，面宽短，进深长，采光和通风都不好，部分户型南北也不通透，暗卫等，户型不是很好。
有利因素梳理：
1）小区一线南向看江景观视野，社区景观绿化率高，生态宜居
双湾国际地处湘江与捞刀河交汇处，属于长沙稀缺的两江交汇且景观比较好的位置之一，加之南向一线看江且沿江面较宽的绝对优势，江景尽收眼底。
小区景观绿化率50%，各类绿植乔木丰富，树木茂盛，园区内郁郁葱葱。园林设计新颖独特，生态宜居小区内部设计水系，景致贯穿，花园丰富，绿植茂盛，规划有亭台小桥，点缀雕塑和喷泉，整体生态宜居，小区内还有露天游泳池、亭台楼阁、棋牌室、乒乓球馆、超大露台、空中花园等。
2）小区物业服务水平比较高，日常维护做的比较好
双湾国际小区物业公司是中展物业公司，，物业服务比较周到细心，管理严格。小区内做了各种安全标识清晰，下水道口有网格防止物品掉落，管理严格，进出小区需刷卡，进入每一栋有门禁管理，小区有保安巡逻，保洁定时打扫。
小区物业曾进入开福区2021年第一季度住宅物业服务评价“红榜”，也从侧面说明小区物业服务水平不错。好的物业服务可以提高业主生活质量、给业主带来安全感，同时物业服务口碑也还会影响房屋的二次交易价格和交易情况。
3）苏托垸片区启动，生态新城崛起，为片区发展带来想象空间
苏托垸地处北二环的开福北板块，是湖南省最大的城市湿地，也是长沙主城区最后的处女地，未来打造以凤羽湖为中心的城北大型生态湿地，与梅溪湖湿地、松雅湖湿地、洋湖湿地共同构成长沙的四大生态湿地系统。据悉，由长沙城发集团与开福城投集团合资的长沙苏托投资发展有限公司正式成立，代表开福苏托垸片区的开发从区级到市级，迈向实质性步伐。
根据分析，首发区大概500亩建设用地，740亩左右凤羽湿地公园。此外，苏托垸片区已经明确13000多亩的地可以开发，苏托垸片区开发已正式启动，为区域发展带来想象空间。
双湾国际二手房房源挂牌量为74套，以刚需户型为主，还有少量毛坯房源，目前挂牌价格集中在11000元/平方米左右，以三房为主，总价130万左右，坐拥南向一线稀缺景观资源，整体性价比高。
综合来看，双湾国际作为城市稀缺河景房，适合看重江景资源，但资金又有限的刚需自住客户。