不知不觉，苏州今年1-10月新房销售榜单出炉了。
当这份还不错的成绩单出现在我们眼前时，今年成交 TOP10 的“优等生”大概已经被预定。
像颐和玲珑花园、狮子山澜庭、铂悦春和万象这些热门楼盘上榜毫不意外。
但我们发现了一个黑马，居然断层拿下成交套数和面积的双冠。
10个月卖出约17.23万㎡，狂销 1639 套，这个项目就是吴江盛泽南麻板块的 新城十里锦绣 。
有点好奇，一个偏远镇上的项目，凭什么这么火？
01
价格出奇的低
苏州一个镇上的项目火了
新城十里锦绣备案名为邻水湾景苑，位于苏州盛泽南麻板块，是一个总体量为 60万方 左右的综合性小镇社区，总户数 5300户 左右，分7期开发。
目前在售的六期产品建面约 98-125㎡ ，将于2024年6月交付，主要是周边改善和浙江、上海等客群购买。
据悉，由于拿地时间较早，项目被严格限价，六期产品于去年10月首次领证，备案均价为9568元/㎡，备案单价低至 8588元/㎡ ！
这个价格什么概念呢？
苏州目前新房均价2万+/㎡，1字头单价的楼盘可以说是凤毛麟角。
而十里锦绣这个四位数单价，不到苏州新房均价的一半。
毫无疑问，这就是目前苏州单价最便宜的新房，没有之一。
首付最低只要 25万 ，总价最低只要 84万 ，月供 2千多 。
并且目前吴江盛泽板块二手房均价也达到了1.3万/㎡，所以估计也会有些许 倒挂的潜力 。
体量罕见，价格更是罕见。
那么这么便宜的价格，到底能买到怎样的房子呢？
于是某天我们往返近130公里，来到十里锦绣的售楼处，只为看看苏州最便宜的新房到底什么样。
售楼处实探.
走进十里锦绣售楼处，一扇精致的园林屏风和背后正在修建的高楼相互映照。
再走几步进去，映入眼帘的是大片翠绿的草坪，还有项目五周年活动的展板。
从沙盘处也能看出这是一个 大体量的刚需社区 ，目前六期产品有两幢楼即将清栋，对面还有待开发的七期住宅。
我们去的当天是工作日的中午，但接待处已经有不少客户在陆续签约。
并且从销控表也能看出项目卖得很好，目前三幢楼可选房源所剩不多，不愧是苏州新房成交TOP1。
样板间实探.
十里锦绣六期住宅产品建面约98-125㎡， 最近刚加推60#建面约98㎡的主力户型。
尽管是毛坯交付，但为了让客户有更清晰的认知，所以项目分别做了精装和毛坯样板间。
接下来，我们就来参观下约98㎡的精装样板间吧。
不足百平的空间，却有 约9.6m 南向面宽，客厅的采光和尺度感也还不错。
并且这个小户型的厨房还是 U型设计 ，而通常大多小户型会用L型或直线型。
此外，我印象最深刻的，是这个小户型的 双联阳台 ，尺度感很强，完全不输大多120㎡户型的阳台。
总的来说，麻雀虽小五脏俱全，同时也有点遗憾 只有一个卫生间， 毕竟苏州现在百平上下的新房都流行做双卫了。
02
项目1-3期已交付
实探发现，有亮点也有坑
十里锦绣这个大体量项目，从2018年首开到现在，共售出近四千套。
目前一期到三期已经交付入住，所以我们顺便也去项目已交付的小区里面转了转。
先来说说优点.
社区景观不算精致，但有 随处可见的绿色 ，在初冬也给人一种清新的感觉。
高层有点拥挤，但也不算离谱，看上去 入住率还不错 ， 外立面也比较新 。
单元门采用拱形对称设计和白色墙砖，有一点 欧式轻奢 的感觉。
走进去感觉十分亮堂，墙壁瓷砖还反着光，仔细看还发现墙上有一个红色袋子，专门用来 丢弃废旧电池和过期药物 等。
尽管是中午时分，但也能看到不少住户，或是老人悠闲漫步，或是孩童开心玩乐，整体 居住氛围 还算不错。
再来说说缺点.
一进入小区，就能看到各种各样的 电动车、三轮车 。
或是停放在小区入口。
或是随意停放在单元门前。
因为没有完全人车分流，所以小区步道也有很严重的 电动车划痕 。
并且整体基础设施和配置 维护得不算好 。
比如中心地面严重开裂。
比如清洁亭旁堆积着几袋垃圾。
比如画着涂鸦的路障已经破损不堪。
再比如在房子和地面连接处的角落还有石头和土块。
总的来说，绿化、入户做得还不错，小区也有人间烟火气。
但是基础设施维护不算好，加之随处可见的电动车，所以 整体的确很偏刚需 。
03
优势劣势十分鲜明
这个项目到底适合哪些人买
作为苏州新房成交TOP1，十里锦绣这个项目火是肯定火，并且优缺点也十分鲜明。
优势一： 苏州单价最便宜的新房，没有之一
前面已经说过了，苏州目前单价最便宜的新房。
首付最低只要 25万 ，总价最低只要 84万 ，月供 2千多 。
优势二： 自带商业和幼儿园，生活氛围浓厚
据悉，十里锦绣将自建约 2.4万㎡ 的吾悦坊商街和约 6000㎡ 的启航幼儿园。
家门口的商业满足业主吃喝玩乐购一站式需求，而家门口的幼儿园也保证了孩子日常上学的安全和便利。
实探时，我们也发现已交付的一期小区已经有不少 社区底商 入驻，目前日常生活所需基本能够满足。
优势三： 对于板块来说，品质其实还不错
前文说到小区整体偏刚需，那为什么我又要说在板块里面还算不错呢？
先上一张图感受下。
图上的高楼就是十里锦绣，而高楼周边都是低矮的平房或厂房。
所以尽管有点 “矮子里面拔高个” ，但对于周边来说，十里锦绣其实也算是在一定程度上改善了板块的居住水平。
劣势一： 出行主要靠自驾，交通是硬伤.
尽管项目把距离盛泽站3.7公里作为一个营销点，打着未来高铁通上海的广告。
但由于没有地铁，公交系统也不算完善，所以出行方式 十分依赖自驾 ，但刚需客也不一定都是有车一族。
并且正因为十里锦绣身处苏州、上海和浙江的交汇点，看似去哪里都很方便，但其实真要 去市中心的话还是很远 。
因此在我们看来，最大硬伤就是交通。
劣势二： 周边多厂房，板块界面有点脏乱差
十里锦绣所在的南麻，距离盛泽镇中心约10公里左右，本是吴江西南部的一个集镇，在2003年才并入盛泽。
尽管南麻有知名企业恒力集团，但周边多是厂房， 板块界面也亟待改善 。
项目不远处就有待*迁拆**的低矮平房，周边也多是厂房和农村自建房。
甚至道路旁边还有人种菜，有点城乡结合部的感觉。
所以从目前的界面来说，算是比较 脏乱差 的，不免让人怀疑板块兑现能力以及未来的升值空间。
劣势三： 小区居住人员混乱，有群租隐患
此前我们实探过部分刚需小区，挂牌出租其实屡见不鲜。
但十里锦绣一期刚交付两年左右，就有业主在自家阳台贴出租广告。
在小区内停放的电动车上，也挂着不少房屋出租的广告。
并且从这些出租的信息来看，大多是供周边务工人群挑选的便宜单间，所以居住人员比较混乱，群租的隐患估计很难避免。
所以总的来说，到底适合哪些人买？
对于本地改善的客群或是预算较低的刚需来说，其实是自住不错的选择。
毕竟首付不用掏空6个人钱包，而且不到100万的总价可能在别的项目只够首付。
但如果是追求双城通勤或者纯投资的话，不太建议。
最后
没想到苏州今年最火的项目在吴江的一个偏远小镇。
而火热的背后，主要还是因为价格，吸引了一些本地改善和周边城市客群。
不过我们看下来，觉得也没有那么差。
毕竟不到100万就能在苏州买套房，这个价格还要什么自行车？
你会选择买十里锦绣吗？
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以上为正文