随着中国人口红利逐渐减弱，城镇化进程减速，经济高速发展的时代不再，大家对未来显得有些悲观。
有一种主流的观点是，未来一线城市的格局基本稳定。不会再出现像海淀上地西二旗、望京这样的超级产业板块了。
但我的看法是，像中国这样的超级经济体，已经拥有长期的技术和产业积累。只要耐心蛰伏，一定会在新的关键领域取得突破。
那么自然有板块能够顺应国势而起——
因此，未来20年，如果北京还会出现一个超级产业板块，那一定是亦庄 。
01
亦庄的基本面到底是什么?
吹牛谁都会，但如果你真的了解亦庄的基本面，你就会觉得亦庄是真牛×。
我们先看看2022年北京各区GDP——
2022年，北京市实现全市GDP4.16万亿。
其中海淀GDP成功迈上万亿大关，排名第二的是朝阳，7900亿。
第三、四是东西城，分别是西城5700亿，东城3370亿。
排名第五的就是亦庄（经开区），2022年GDP总量突破2800亿元。
这样的经济增速已经超过城六区的部分区域，而且在全市高居第一位，比全市增速平均值高了10.8个百分点。
所以亦庄是北京名义增速最快的一个区域。在其他区增长已经比较稳定的时候，亦庄依然有潜力向前猛跑。
我们再看下亦庄经开区的发展势头——
经开区地区生产总值从1亿元到破千亿用了 近20年时间 ，而第二个千亿元仅用 7年时间 ，30年间地区生产总值年均增长超30%。
一年的亮眼表现没什么，难得是持续保持这样的高速发展，形成惯性，那长期来看就很可怕了。
为什么亦庄能多年在经济增速上全北京第一？
首先看亦庄的核心产业，是以高精尖制造业为主。其中包括电子信息产业中的集成电路、人工智能等等，经过30年不断的努力，亦庄已经形成龙头企业集聚格局。
这些产业，海淀、望京负责研发，亦庄属于制造。他并没有和海淀望京形成内卷，而是有自己独特的产业优势来承接海淀望京的产业。
注意到了没。亦庄的产业龙头聚集效应明显，同时与海淀望京形成互补，越来越能发挥自己优势。
比如亦庄示范区智能网联汽车竞争力全国第一，已聚集多家头部企业。比如百度、小马智行、商汤科技、轻舟智航、新石器等头部企业。
比如亦庄经开区聚集了整个北方最强的集成电路产业集群。
当北京产业“北研发，南制造”的格局形成，
亦庄产业的投资集中度、国家扶持战略上都是无比重要的。
相信未来，亦庄也一定会持续保持高速增长。
02
我们对亦庄的不信任，大部分来自于偏见
我经常听到很多人说亦庄的缺点。
比较经典的一种是，北京置业是环线逻辑，亦庄都南五环了，太偏了。 但搞笑的是，他们提望京，就不说望京也在四环到五环之间。
他们提上地、西二旗，也不提在五环外。
好像只有提到南城的发展，才论环线。
但我们看亦庄二手次新，紫禁壹号院已经8万+，亦庄金茂府10万+，
已经超过了很多三环四环的品质还不错的二手房。
就算单纯看板块的均价，亦庄5.2-6.5万/平的价格，也是比四环边上4万+/平左右的板块高出不少的。
这说明亦庄已经跳出环线逻辑了。
望京、西二旗能跳出环线逻辑，是因为他们自身的产业强劲，他们的板块吸附力来自于全北京。
而亦庄也是，他的板块购买力，不仅仅来自于亦庄本地。去年猫子带过很多粉丝去看中海京叁号，这些粉丝，对比的楼盘是海淀幸福里，中建宸园等等。
不管你认可不认可，一个现实就是，对亦庄板块认可的，非亦庄本地购买力越来越多。
还有一种偏见是，大部分人认为亦庄10万+/平的挂牌价是泡沫，买了就要高位接盘。
其实你看亦庄大多数二手房的价格并不贵。10万+/平只是亦庄品质最好的次新房的价格。
亦庄和望京的格局、住宅分布也很像。望京也不是所有二手房都非常贵，既有次新远洋万和公馆12万/平，保利中央公园14万/平，也有6万/平的花家地。
当产业聚集成为规模的时候，自然会有一小撮人追求最好的住宅品质，入住最贵的小区，这就是头部标杆效应。
一个牛逼的板块，当然需要头部标杆效应。只有垃圾板块才一堆老破小或者即使有次新房也拉不开差价，泯灭众人。
如果你想在亦庄舒舒服服的住着，还不想特别贵，你买个8万的金茂悦，或者再贵点的金茂逸墅，也不是不可以。
我们来看细致的看下品质差异。
如图，亦庄金茂府外立面和园林。
如图，亦庄金茂悦外立面和园林。
如图，亦庄金茂府的室内装修。
如图，亦庄金茂悦的室内装修。
像金茂府的大门、大堂，水系，园林景观，也是对比金茂悦高出很多的。
如图：
有人说单价差2万/平，品质溢价太高了，但越是优质板块，这种溢价效应就越明显。
就像橡树湾之于海淀，望京三杰（融科、保利、东湖湾）之于其他，保利百合之于丽泽，你会发现他们越贵还越涨。
这是市场的供需关系决定的。亦庄金茂府的贵，也没有什么本质不同。
最后一种偏见是大家对于教育的偏见。那么实话实说，教育这个东西，肯定不是短期就能提升的。
大家不可能指望亦庄的教育立马能赶上海淀、朝阳，那不现实。
尤其是学籍独立后，亦庄学校不能从大兴掐尖了，后续的教学质量，我们确实还要继续观察。但长期看，亦庄居住圈层的素质越来越高，生源有保障，还有人大附等优质的教育资源补给，教育不会存在拉胯的可能性。
03
板块崛起的秘密：都是在每一次危机中，抓住了国运
望京和亦庄其实有很多相似的地方。
你看这两板块都是产城结合的区域，大企业多人口聚集。
同时路网都不是正南正北，都是倾斜的方向。
望京有北小河、望京休闲水岸环绕，
亦庄有凉水河、通惠河环绕，
望京不远处有奥森公园，亦庄有南海子公园。
望京总部经济也一定程度上依托首都机场，
未来亦庄产业也一定会和大兴机场进行更多联动。
两者也都是在动荡中，抓住了更多机遇。
望京2000年初韩国人比较多，手机行业发展迅猛。
08年次贷危机，大量的韩国人离开，但后续望京没有被打垮，而是随着望京SOHO、阿里巴巴总部、阿里绿地中心大厦、保利国际广场的陆续交付使用，迎来了从电子产业到互联网产业的迭代发展。
亦庄30年前，仅3.8平方公里的土地刚刚起步；如今，亦庄新城的区域面积扩大到了225平方公里，在贸易壁垒不断加深的今天，亦庄抓住了产业转型的机遇，不断支撑制造业将持续向高精尖突破，培育了一批世界一流的新型研发机构，不断尝试突破“卡脖子”技术，持续保持了经济增长。
如果我们相信国运，并且笃定中国经济结构转型能成功的话，那么没有理由不相信，下一个超级产业板块的出现，就在亦庄。
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