昨日我写了一篇秦淮区四方新村的稿子（详情戳→房价上涨！“老大难”小区成功逆袭，成交量常年高位！），后台有网友留言表示再写下对面的小区万达江南明珠。
据网友表示四方新村对面的小区万达江南明珠也是四方小学的学区，但是价格要比四方新村贵很多，那这个小区究竟如何呢？
小区挂牌价近3.5万/㎡，但近6个月房价呈现下降趋势
万达江南明珠位于南京市秦淮区石杨路2号。从地图上看，小区就在四方新村对面，距离四方小学的距离要比四方新村远点（南京市四方小学是瑞金北村小学的分校）。
小区目前在365二手房网站上的挂牌价格已经近3.5万/㎡，这个价格远高于四方新村。但从小区近6个月的房价走势来看，小区房价一直呈下降趋势。
从成交来看，小区的成交量也不多。某网站显示，小区近期成交的一套房源还是在5月份，125平的大户型成交单价不到3.2万/㎡。
再翻看以前的成交数据，发现小区84平左右的小户型成交单价比较高，已经突破3.5万/㎡。
据了解，万达江南明珠是万达集团在南京开发的第一个项目，2003年万达江南明珠居南京商品房单项年销售面积榜首。
365淘房网站显示，一直到2009年，项目还有剩余住宅在售，当时价格是7600-8100元/㎡。
万达在南京的首个作品，曾经辉煌一时，引人瞩目。如今10多年过去了，小区环境怎样，房价又为何会连连下跌？这一切都要在我们看完小区实景后再讨论。
今非昔比，当年秦淮品质小区，如今内部环境一言难尽
万达江南明珠小区附近没有地铁站，但是小区门口就是公交站台，所以交通方面没什么问题。
从小区目前的门头来看，就是一个很普通的老小区，门禁管理也不严格，很容易就可以进去。
进入小区内部后，就看到分布在两边的底商，有超市、包子店、还有美容减肥馆等。
紧接着，我在小区转了一圈，发现小区一些优缺点。
先看优点：
1、小区的绿化率很高， 据资料显示绿化率达到45%。从现场来看，很多房子都被绿化遮住，夏天待在小区里面十分凉快。
2、小区的居住密度比较低，都是5楼到顶的洋房。规划设计巧妙地兼顾了统一的整体风格和住宅个性的张扬，体现人性化居住理念。
3、小区内整体的清洁度维持的还不错，也有一些简单的休闲健身设施。
下面继续说缺点：
1、小区部分楼栋前存在电动车乱停、私拉电线、单元门随意敞开的现象。
2、小区没有实行人车分流，地面上很多车辆乱停，一些人行道路显得很狭窄。
3、小区部分楼栋外立面看上去很破旧，有些地方也存在建筑垃圾没有及时清理。
4、值得一提的是，小区里原先设有水景景观，但是现在目测已经许久没有打理，里面的水已经干涸。
同样地，小区原先配备的游泳池现在基本已经废弃掉，里面已经没水。上面有个儿童游乐设施，看上去很脏，估计也没小朋友会在上面玩。
总的来说，作为当年秦淮的品质小区，现在的万达江南明珠好像并无太多亮眼的地方，小区物业管理很一般，内部环境在老小区中也算不上优越。
四方小学施教区内，这些小区怎么选？
从跟小区附近的中介聊天中得知，万达江南明珠价格之所以比四方新村高很多，主要在于以下2个原因：
1、四方新村毕竟是安置房，万达江南明珠是商品房，小区品质是不可同日而语的。就拿小区内部的绿化来说，万达江南明珠几乎是碾压四方新村的。
2、就居住品质而言，四方新村的体量太大，内部环境比较杂乱，而万达江南明珠是5层到顶的稀缺洋房，居住密度更低也更舒适。
同时，中介也跟我说，其实拿四方新村和万达江南明珠进行对比是不科学的，应该拿万达江南明珠和板块内的另一个商品房三金福邸进行对比。
一、从价格上看：
据了解，三金福邸也是四方小学的学区房，小区目前在365二手房网站上的挂牌价是34738元/㎡，和万达江南明珠相差并不大。而且小区的房龄也在2003年左右。
二、从位置上看：
中介表示，相对来说，三金福邸的地理位置更优越，位于秦淮区光华路附近，是老城区，这边配套也更加齐全。江南明珠在石杨路上，配套相对弱点。而且江南明珠小区最后一排的房子还会受到宁芜铁路的噪音影响。
三、从小区体量和居住密度上看：
三金福邸的小区体量也比江南明珠小点，小区是6层到顶的洋房，居住密度和环境跟江南明珠差不多。
四、从户型上看：
万达江南明珠85平和93平左右的小户型只是两房，一直到108平才是三房。对于一些预算有限的刚需想要小三房，这个小区就满足不了。
而三金福邸100平左右的户型，可以做到三房，对于刚需来说，这个小区似乎更加有吸引力。
总之，在四方小学的施教区内，万达江南明珠和三金福邸都是属于偏改善的房子，房价也是属于第一梯队的。但是从性价比上看，似乎三金福邸更胜一筹。
中介告诉我，如果想买这个施教区内的商品房，预算足够，这两个小区可以考虑。但如果预算有限，还可以退而求其次，选择逸境南苑。
逸境南苑目前在365二手房网站上的挂牌价29547元/㎡，小区的房龄比较新，大概在2013年左右。
如果预算比较少，就可以考虑昨天写的安置房四方新村了，小区因为出新过，内部环境也还行，主要是小区体量比较大，房源比较多，也有很多适合刚需的小户型。
总之，不同的价格对应不同的房子，不同的预算可选的房子也不一样，如果想要购买这里的学区房，还是根据自己的实际情况进行选择，以上内容仅供参考。