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提问：
章哥，请教个问题。我准备买大兴的**项目，已经看了两次了，正准备再砍砍价呢。今天售楼小姐忽然给我打电话，说他们有内部房源可以买。价格能打到94折，就是首付要稍微多一点。
我没理解这是怎么回事，请问这种情况靠谱吗？会不会有什么风险？
回答：
1、 所谓的内部房源，既然低于现价，又要求提高首付比例。那就说明这价格高于备案价。
比如说，现在正常出售的房子是5万一平，而他卖给你的房子是4万7，而其实这房子在建委的备案价的最高上浮是4万5。所以，他必须让你多交首付，把这每平米2000块钱的差价提前收回来，否则没法走手续。
2、 内部房源一般有三种来源。一是开发商抵给建设方当工程款的，但这种情况在北京不多见。而且这些房子的位置户型什么的也都不太好，好房子谁抵账啊！
还有一种是员工们内部认购的，甭管是主动的还是被迫的，反正很多公司都这么干。这就相当于内部炒房，赚了算运气，赔了活该。
第三种是客户退的房，本来定金什么的都交了，结果办不下*款贷**来，只好退房。
甭管哪种来源，总之都是比开始的时候涨价了，可以多卖点钱。但是，由于已经做过了备案，又没到再次备案是时候，而持有人又想赶紧变现。所以，只好以内部房源的名义销售。
3、 当然还有两种，一就是开发商捂盘惜售的，留着留着真涨了，可是现在又急于回款，只好拿出来赶紧卖。
另一种就是卖不出去的尾盘，虽然户型什么的都不受待见，但是大盘上涨，这上期的尾盘也自然水涨船高，也跟着涨价了。
4、 这种内部房按道理说没什么风险，只是要多交首付。
但也要小心，别被便宜蒙了眼，把不好的房源买了回来。尤其是抵账房和尾盘房，都多多少少有些毛病，外行人如果不懂的话，又图便宜，很可能给买了回来。
5、 不过你说的这情况也有些奇怪，因为这种事一般都发生在楼市上涨的时期。近半年的市场情况并不太好，没几个楼盘真能上涨。因为备案价本来就可以有上下调整的幅度的，能在几个月的时间就涨这么多？可能性不太大。
6、 建议：可以去看看房源，到底是什么类型的房子，究竟有什么毛病没有。总之，别被便宜给蒙蔽了，提高警惕，开发商的套路多着呢。
如有疑问，请再次咨询。
提问：
章哥你好，我想咨询一下法拍的问题，请问普通人可以参加吗？看了一些文章，都说最大的难点就是腾房的问题。那我请教一下，现在不是有专业的代拍公司吗，他们能不能解决这些麻烦？或者说，怎么才能完全规避风险？
回答：
1、 首先明确，普通人可以参与法拍，但是一定要端正心态，不要抱着捡漏的目的去拍。那样的话，不仅捡不到便宜，很可能还会惹一堆麻烦。
2、 代拍公司当然很专业，但是他们也会选择项标的，如果是有麻烦的案子，那他们根本不会接，因为没法向你收费。而各种手续清晰的案子，那他们也就起到一个中介过户和*款贷**的作用，其他的意义不大。
3、 个人如果经验少的话，那就不可能做到完全规避风险。因为有的隐情是根本无法事先预料的。
4、 总之，还是这句话，不要幻想能捡漏。如果有便宜可占，早就让懂行的惦记上了，轮不到普通人。就以清场这种事来说就非常麻烦，很多专业公司都是黑色性质，否则根本就解决不了。
提问：
请问章哥，目前看好朝青片区。现在请教一下，以下小区应该怎么排列，或者说哪个小区最值得投资。主要考虑两居室，在90㎡左右。以出租收入高为目标，不自住。国美第一城、华纺易城、润枫水尚、银谷美泉、罗马嘉园。
回答：
1、 既然你不准备自住，纯粹出租，那建议主要考虑租售比。而在北京，一个区块内，单价总价较低的小区租售比相对较高。
2、 单价较高的楼盘，抗跌性相对更强，因为纯粹投资的较少，大多数都是自住。如银谷美泉、润丰时尚，还有星河湾、天鹅湾等等，价格抗跌，但租售比相对低。
3、 这几个小区中，如果以租售比排列，建议选择国美第一城，售价和租金相对合理，出租的话也容易一些。
提问：
您好， 我们情况是京户，夫妻带一个孩子。一套自住商品房在甘露园，满五唯一，两居价值400万，还有*款贷**80万。现在是希望改善一下，加保值升值，目标区域是红庙、东大桥、甜水园。现有现金110万，年收入约50万。
想咨询一下，像我们这种资金情况，怎么运作才能达到最佳投资？听中介说可以进行抵押贷，但我没太搞懂，也不敢轻易相信。请问这种方式是否稳妥，大概费用多少？利息和年限是多少？有没有风险？谢谢。
回答：
1、 你们的现状的有北京二套住房的资格，首付比例在60-80%，利率上浮10%。
2、 以你们现有现金的情况是确实买不了什么房的。
3、 如果你们不卖掉现有房产，也可以做抵押贷，但是比较麻烦，二抵银行不爱做，而且抵押额比较低。可以先将80万*款贷**还上，然后进行抵押，数额能多抵一些，费用也会少点。预计最多能贷到280万。费用大概在3-4%左右。
4、 280+30=310万左右，以此为二套首付很尴尬，因为五环内总价超过468万的房产就算非普住宅，二套的*款贷**只能是20%，所以还是无法购买改善房。
5、 如果找垫资机构，垫400万左右，你全款购买700万的房。这种房应该够改善了吧。房本到手后再进行抵押贷，抵押回400万，20年，你月供约2.7万，加上现有的280万*款贷**的月供，应该在4万5左右，超过你们的月收入。把现在的房子出租，预计能租到6000左右补贴月供，但还是比较紧张。建议根据自己的还贷能力，确定垫资额，以减少压力。
6、 不过抵押贷都是针对中小企业的，属于经营贷。按规定个人是无法运作的，只能以成立一年以上的公司名义，但现在运作这种业务的机构很多。风险肯定是有的，最近深圳不是就在检查吗。虽然银行自查说没查出问题，但谁也说不好央行将来会采取什么行动。这毕竟违规，建议谨慎考虑。
如有疑问，请再次咨询。
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