今年下半年，主城区的改善项目接连入市。上周四，康桥玖玺园项目火热开盘，拆姐儿也去凑了凑热闹。
据官方宣传，当天康桥玖玺园开盘推出554套房源，去化92%，销售金额11亿元。
虽说康桥玖玺园算不上真正的改善，但从去化的详细情况来看，140㎡以上（包含140㎡）的户型都是100%去化，说明中原老城区还是太缺改善盘了。
最近，有不少粉丝在纠结康桥玖玺园、万科山河道、昆仑望岳哪个更值得入手。
今天，拆姐儿这篇探盘报告它来了！
今日看房项目
1、康桥玖玺园
2、万科山河道&昆仑望岳
第一站：康桥玖玺园
楼盘位置：
第一印象：
忘了拍售楼部内部的人山人海了~
上午九点左右，拆姐儿驱车从西三环-秦岭路到达售楼部，因为晚上开盘，这个时候售楼部内已经人山人海了。
项目位于中原主城区，周边多为成熟社区，烟火气息很浓，道路上人流量较大。
基本信息：
价格：16500元/㎡
装修情况：精装
户型建面：高层为75-142㎡，洋房为142㎡
所在区域：中原区
绿化率: 25%
容积率：4.19
车位比：1:1
物业费：高层3.28元/月/㎡
物业公司：新康桥物业
项目位置: 秦岭路淮河路交汇处
最新动态：
据置业顾问介绍，目前项目还有少量112平的户型在售，精装均价在1.65W左右。
其中1#、2#、17#楼为3梯7户，8#楼为2梯3户设计，洋房为1梯2户设计。
后续房源开盘时间暂未确定，预计交房时间为2023年。
项目详情：
项目共占地105.61亩，规划1栋商业、1栋9班幼儿园、1栋商务办公、4栋7-8层住宅、3栋13-19层住宅、1栋29层住宅、5栋32-33层住宅。
交通方面，秦岭路和淮河路交汇处就是在建地铁6号线秦岭路站，已经开通的5号线桐淮站距离项目约1公里。
其次，作为主城区周边的公交路线也很发达，秦岭路上还有BRT快速公交站。
自驾的话，周边有陇海路、航海路，桐柏路、西三环等，出行非常方便。
教育方面，项目自建有一所9班幼儿园，周边有汝河一幼，伏牛路四小，汝河新区小学、郑州73中、郑州一中等。
按照以往的小学划片范围，康桥玖玺园属于伏牛路四小的划片范围，具体划片还要等交房之后才能确定。
商业方面，项目在汝河路与秦岭路交汇处自建有商业，周边有中原万达、大商新玛特、西元国际广场等。
医疗方面，周边有市妇幼保健院、省直第三人民医院、郑州市中医院、郑州中心医院、儿童医院西园区等等。
户型鉴赏：
73平的小两房主要分布在1#、2#、17#楼上，户型功能分布合理，三段式干湿分离卫生间，客厅还带有阳台。虽然采光和通风差一些，但刚需作为过渡还是可以的。
115平
140平
三房起步就是115平，改善定位较纯粹。其中127平和140平户型进深较长，115平的B2户型设计不错，做到了三开间朝南，动静分区。
小结：
项目位置不错，标准的地铁盘，周边配套齐全，生活氛围浓厚。
产品方面可选性较多，但依然以大户型为主，定位偏改善。
需要注意的是项目为商业、住宅等混合居住，还做了高低配，居住舒适度会受一定影响，比较考验后期物业管理水平。
首次开盘精装修16500的均价，性价比还是不错的，比较适合投资和刚改、改善客户。
第二站：昆仑望岳&万科山河道
楼盘位置：
第一印象：
从康桥玖玺园出来，沿着华山路一路向北来到了昆仑望岳。售楼部设计得艺术气息很浓。
目前颍河西路正在翻新重修，沿着颍河西路向西隔一个小区就是万科山河道。
两个项目相距较近，享有的基本配套大致相同。现有生活配套齐全，但是颍河西路给人的感觉比华山路安静了许多。
基本信息：
昆仑望岳
预计价格：20000元/㎡
装修情况：精装
户型建面：140-180㎡
所在区域：中原区
绿化率：35.45%
容积率：2.48
车位比：1:1.8
物业费：待定
物业公司：郑州郑燃物业
项目位置：华山路与颍河路交会处向西100米路南
万科山河道
预计价格：19500元/㎡
装修情况：精装
户型建面：124-143㎡
所在区域：中原区
绿化率：25%
容积率：4.98
车位比：1:1.2
物业费：待定
物业公司：万科物业
项目位置：华山路与颍河路向西500米
最新动态：
昆仑望岳二期工地
昆仑望岳二期仅三栋楼盘，且每栋楼仅有一个户型，最小户型140平起步，分布在1号楼；2号楼户型均为160平；3号楼户型均为180平。
预计10月份开盘，精装均价在20000/平左右。
项目容积率仅有2.48，在整个中原西区还是较为少见的，同样，绿化率和车位比都比周边竞品有优势，整体定位改善。
万科山河道一期工地
万科山河道预计8月中旬开盘，售楼部还未开放，预计精装价格在19500/平左右。
项目以2梯4户为主，少数为2梯3户，包含三种户型，分别为121㎡三室两厅两卫、125㎡三室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫。
项目定位为改善，但4.98的高容积率似乎与纯改善不搭边。
万科山河道预计2022年底精装交付，装修标准据置业顾问说是万科系的*级A**，具体装修细节暂未公布。
项目详情：
昆仑望岳二期占地30多亩，规划三栋高层，一所幼儿园。
万科山河道属于洛达庙城中村改造项目，总占地139亩，规划4块住宅用地。
万科山河道首期鸟瞰图
首期占地50亩，7栋34层高层、1栋幼儿园及2栋3层配套用房。
交通方面，周边有西三环快速路、陇海快速路，开车出行很方便。地铁有目前在建的10号线，距离两个项目1公里左右。
学校方面，万科山河道规划了一所12班幼儿园，昆仑望岳二期规划了一所6班幼儿园。
小学方面属于向阳小学的划片区域，目前向阳小学因为罗庄村的改造全部搬入过渡校址。
新校区位于昆仑路东、豫园路北，占地面积近2万平方米，约为原校区面积的5倍。
除了划片的小学，周边3公里范围内还有伊河路小学、伏牛路小学、华山路小学、中原区特色实验小学、互助路小学、外国语小学等。
商业方面，周边正商颍河港湾、昆仑华府和昆仑望岳一期均有成熟底商。
另外两个项目内部均配套有商业，周边距离中原万达也就1公里左右，购物很方便。
环境方面，万科山河道规划有市政绿地，北侧是二砂文创园，周边还有颍河园、西三环绿化带等。
户型鉴赏：
昆仑望岳二期的三个户型设计得都很不错，尤其160㎡四房，四开间朝南设计。
值得一提的是，昆仑望岳二期把三栋楼的首层都做成了3.55米的架空层，作为公共活动空间使用。
万科山河道的三个户型整体来看也还不错，除了127平的户型进深较长，其他户型方正，通透性好。
小结：
昆仑望岳二期虽然体量不大，但低容积率再加上大户型，改善属性更加纯粹。
户型设计合理，无安置公租房，居住舒适度高。精装修的标准可以参照一期。从一期的交房情况来看，二期应该也不会太差，改善客户可重点关注。
万科山河道的体量较大，但是容积率较高，并且内部8#楼为公租房，对社区居住纯粹行有一定影响。
3#楼南侧是幼儿园，虽然遮挡不严重，但是一个12班的幼儿园对居住舒适度肯定有影响。
两个项目具体地铁都不算近，但自驾出行很方便。
综合来看，三个项目都在中原老城区，周边配套设施都不差。
昆仑望岳二期相比其余两个项目而言，虽然体量最小，但改善性质更加明显。容积率低，纯住宅，户型很给力，居住环境纯粹。
而紧邻的万科山河道，体量大，品牌、物业方面优势明显。但是容积率高，且不是纯住宅，事后可能会影响居住体验。
康桥玖玺园是标准的地铁盘，在建6号线站点就在门口，距离现成的地铁5号线1公里左右。而其他两个项目距离地铁站相对较远，且都在建设中。
康桥相对其余两个项目，有小户型，对购房者来说可选性较多。
目前万科山河道、昆仑望岳二期价格还没释放，如果接近2W+，那么显然康桥玖玺园性价比更高一些。
如果注重居住舒适度，可以重点考虑下昆仑望岳二期，注重品牌和物业，则可以关注下万科山河道。