都说中国房地产行业正在过冬，但易居近期发布的半年报让人瞠目结舌：上半年营收43.3亿元，同比增长55.8%。其中，一手房代理业务增长15.7%；易居房友营收13.1亿元，同比大增670.6%，实现盈亏平衡。
业绩逆天，易居给出的解释是：中国房地产市场仍处于高位横盘时代，市场对于专业服务的依赖度将更加显著。通俗地讲就是，房子难卖，开发商和业主更需要易居。
易居的核心业务，是一手房代理，即为开发商卖房。
这门生意的上游是房地产开发商。易居从开发商那里争取到房源，即代理销售权，体现于财报中就是已订约储备物业。
下游是购房者、劳务公司、营销公司等。易居通过自己提供服务+外包部分服务，把房子卖出去。
易居的营收来自开发商，具体数额=佣金率×已售物业平均价格×已售物业总面积，佣金率一般在0.8%~0.9%。
这套商业模式的核心并不在中下游卖房环节，因为可以执行轻资产模式，销售人员委托给劳务公司招聘，营销活动委托给广告公司打理。
核心还是在中上游，拿到开发商，尤其是头部开发商的房源——首先你得有房可卖，而且是人人想买的好房子。
请注意，在中上游，易居同样是轻资产模式。
易居有拿过一块地吗？没有。易居有操盘过一个楼盘吗？也没有。但是都不妨碍易居通过卖房创造100-200亿元的市值！
为了*绑捆**开发商，拿到足够多的房源，易居执行了开发商占股的策略，在2016年宣布私有化后，即引入万科、恒大、融创等13家房企入股。2017年，又引入碧桂园等房企股东。而易居当时所有股东中，囊括26家百强房企。
对易居而言，把上游开发商做成股东，获得代理销售权的难度将下降，有利于降低自身销售费用；对开发商而言，选择易居作为代理，则付出的销售费用变成了所投资企业的营收，带来账面收益。
把上游变成股东，最大的问题就是关联交易。易居选择披露主要房企股东的关联交易数额，并订立全年最高交易额。
当然，如果中国房地产市场的横盘状态持续时间太长，甚至开始下行，那么易居的商业模式也会变成“悲剧”。
2019年上半年，易居应收账款已经高达47.42亿元，超过了上半年的营收。而从2018年的财报可知，欠款冠军是恒大，14.07亿元，占应收账款的1/3。
所以说，任何时候，欠钱的都是大爷，也只有大爷才能欠这么多钱。