文 |俞燕
编 |吴戈
出品 |喻观财经
北京朝阳区CBD，犹如建筑T形台，各式奇形怪状的大楼各展身姿。
有这么一组楼群，如今在这片区域显得平淡无奇。但是在18年前，它却是这里的地标建筑。
2006年12月，大望路万达广场在 建国路93号 开业。这是万达在这一年开业的第三家万达广场（另两家是上海五角场、宁波鄞州万达广场），也是万达广场首次进京。这三家广场的开业，被万达称为打赢了三大战役。
这一年是万达历史上的关键一年，王老板做了一个重要的战略转型决定：万达要从单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业。 商业地产 将成为其核心资产。
随着大望路万达广场等第三代万达广场的开业，万达式商业地产模式路径明确。经历了第一代的单店模式、第二代的商业组合店的摸索，万达商业地产直到第三代城市综合体才算大获成功。
把零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮与五星级酒店等集合在一起，这种超大体量的综合性商业设施，当时不管是在我国还是在国际上，都算是一次颠覆性的商业创新。其“ 订单地产 ”模式，使得万达广场项目开工之前，就已基本解决了主力店招商事宜。还未开张，便已有八成租赁铺面有了主儿，一开张便可实现“满场开业”。
两年后，万达把从大连迁来北京，总部大楼就位于 万达广场B座 。
如今，作为 北京万达广场实业有限公司 （下称“北京万达”）旗下资产的北京万达广场B座和C座，将不再属于万达。
目前在万达*场官**上的代表性万达广场名单上，也已没有了北京万达。
天眼查显示，4月9日，北京万达发生工商变更，其全资大股东 大连万达商业管理集团股份有限公司 （前身是成立于2002年9月16日的大连万达商业地产公司，下称“万达商管”）退出， 坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙） （下称“坤华”）、 坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司 （下称“坤元”）成为新晋股东，分别持股 99.99% 和 0.01% 。
坤华设立于2023年12月14日，2024年1月17日完成备案，由新华人寿保险股份有限公司新华人寿保险股份有限公司（下称“ 新华保险 ”，601336.SH，1336.HK）和中金资本运营有限公司（下称“ 中金资本 ”）分别持股99.99%、0.01%。
中金资本成立于2017年，是中国国际金融有限公司（下称“ 中金公司 ”）的全资私募投资管理子公司，是其唯一的私募投资基金业务平台，统一管理中金公司境内外私募投资基金业务。
坤元设立于2017年12月5日，由两个自然人股东朱欣和 支小可 分别持股99%和1%。其中， 朱欣 的身份是中金佳成投资管理公司副总经理。该公司是中国国际金融有限公司旗下的全资子公司。
接手北京万达转让后，朱欣多了一个新身份： 北京万达董事长 。
从北京万达的新股东的股权结构可以看出，这一次是新华保险与中金资本的联手之举。而两者则同属中央汇金公司旗下成员。
1月1日晚，新华保险发布公告称，与中金资本共同设立基金主要投向不动产。新华保险作为有限合伙人认购 99.99亿 元，中金资本作为普通合伙人认购 100万 元。
双方共同设立的基金便是坤华。而收购北京万达，则是该基金的首次投资实战。
对于该交易的相关细节，相关各方都没有披露。北京万达的注册资本是2亿元。即使再怎么溢价出售，手握百亿元家底的坤华，“*药弹**”充足得很。
在本次交易之前，万达已出售了 15 座万达广场。
其实一切有迹可循。四个多月前（2023年12月），坊间有消息传出，万达拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前正和一些险资机构洽谈。数日后，新华保险便宣布与中金资本成立坤华基金。
更早之前，本身就拥有保险公司的万达，似乎垂青于由保险公司来接盘自己的资产。七个月前，万达已有过类似北京万达的操作，连股比的分配都一模一样。
2023年9月，上海万达广场置业有限公司的原全资股东万达商管，将股权转给 上海家昇管理咨询合伙企业 （下称“上海家昇”）和 芜湖浦煜股权投资合伙企业持股 （下称“芜湖浦煜”）后退出。这两家新股东也同样是分别持股99.99%和0.01%。
上海家昇的股东是大家投控股公司（原北京安邦和谐置业公司）和天津远见创新投资管理公司，前者持股90.91%。
芜湖浦煜的合伙人之中，海口远见共创一号基金和天津远见创新投资管理公司分别持股68.93%和0.97%，穿透后是 大家保险 。另一个合伙人 横琴人寿 持股29.13%。
上海万达广场置业旗下资产是周浦万达广场，是万达在上海的第二个城市综合体项目。因此，可以理解为由大家保险与横琴人寿联手接盘了 周浦万达广场 。
这一次加上新华保险，则共有三家保险公司接盘了万达广场。
险企与地产，原本是两个不同的行业，却因为股权或投资关系，成为相互交错、在一定程度上绑定到一起。除了地块或商业地产项目，保险公司还投资了大量的地产股或底层资产的资管产品。
地产业的轰轰雷声，也传导到了保险业，轰出了一地鸡毛。
但是，保险资金的配置是刚需，尤其是长期项目。
有业内人士指出，相对其他不动产投资项目，核心城市核心区域的商业办公项目，仍然具有较高的投资价值和较好的投资安全边际。因此对于险资来说，仍具有不错的吸引力。尤其是现在，也许是逢低进场扫货的最佳时机，同时又能为困局中的房企解忧。
万达商业地产是万达的核心企业， 万达广场一直被王老板视为最重要的核心竞争优势。但是现在，他也不得不放手。
除了不断把万达广场放到货架上，王老板还逐渐失去了对万达的控股地位。
3月30日，大连新达盟商业管理有限公司迎来手握600亿元巨资的新投资人。太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司联合投资约人民币600亿元，获得合计为60%的股比，万达商管的股比则降为40%。
签约仪式上，王老板没有出现。
2018年工作总结中，王老板就表示“万达要瘦身，要有舍有得”，并称“这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑”。
据说，王老板的书房里挂了一幅字：“商战经年财富雄，向来万事皆成空。唯有余生管行善，一片净土十世功。”
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