来源/微信公众号：地产杭州客（dichanke888）
文/杭州客
风起云涌救市潮中，地产龙头碧桂园却遭遇“突袭”。
日前，世界三大评级机构之一的惠誉将碧桂园的前景展望调整为“负面”，确认评级“BBB-”。
而在一个月前，惠誉对碧桂园的展望，还是“稳定”。
碧桂园遭遇评级利空，可能跟3月份的销售成绩有关。
4月4日，碧桂园发布公告，3月份权益销售金额301.1亿元。
什么概念？
2月份，碧桂园的销售额是327.6亿。也就是说，相比于有春节长假的2月份，碧桂园的销售额居然是下滑的。
而同比去年3月的526.9亿，则下滑42.8%，接近腰斩。
即便是跟2019、2020年的3月同期相比，下滑幅度也都超过33%。
众所周知，碧桂园和恒大并称为「三四线之王」，而三四线城市恰恰是本轮调控受创最重的地方，房价大降却流动性差。
因此，也就不难理解碧桂园销售额骤降并被评级巨头展望为“负面”了。
碧桂园和恒大正是因为吃尽了上一轮史无前例的三四线城市的棚改潮及涨价红利，才得以超越霸榜10多年的万科，一举跃升为中国房企TOP1和TOP2。
只是，潮退之后，无论是已经暴雷的恒大，还是如今仍然相对稳健的碧桂园，都在遭受重仓三四线城市的反噬！
附一篇去年11月6日的旧文，供大家参考
碧 桂 园 的 隐 忧
01
这已经是碧桂园连续三个月权益销售金额大幅下跌了。
前天晚上，碧桂园公布了10月份的销售成绩单。其中，合约销售金额约为458.3亿元，同比下降15%。合约销售面积约为595万㎡，同比下降6%。
9月份的降幅更夸张。
今年9月，碧桂园合约销售金额约为456.6亿元，同比去年的646.3亿，下降29.4%。合约销售面积约为576万㎡，同比下降24.1%。
8月份的降幅，同样很大。
今年8月，碧桂园合约销售金额约为452.1亿元，同比下降25.8%。合约销售面积约为550万㎡，同比下降22.8%。
其实，如果不是7月份的销售额同比去年正好持平的话，那么，碧桂园应该会是连续5个月销售额下滑。
因为，前两年的6月份，碧桂园权益销售额都在600亿以上，而今年6月，只有533.3亿。
02
从上面的销售趋势图可以看出，转折正好发生在6月份。
今年1-5月，碧桂园的权益销售金额，同比2020和2019年，都是上涨的。
到6月的时候，开始掉头向下。
因为后面连续5个月销售额同比去年下滑（仅7月持平），这使得今年1-10月份碧桂园的销售总额4940.7亿，同比去年的5007亿，是下滑的。
要知道，去年还经历了疫情突发导致的2月市场冰冻。去年2月，碧桂园销售额仅209.2亿，不及今年465.5亿的一半。
由此可见，6月份之后，销售形势之严峻。
03
6月份同比下滑，7月份持平，8月份又继续下滑……
碧桂园终于坐不住了。
9月27日，碧桂园开了一个在业界流传极广的高管会议——全年誓保8000亿销售目标。
为表决心之大，为给团队重压，在这次的誓师责任状上，碧桂园祭出5大重量级措施——
1，全年8000亿誓保，每月800亿目标集团营销承责完成，如未完成目标，程总请辞（公开资料显示，程光煜2007年清华大学土木工程博士毕业后加入碧桂园，是碧桂园第一位博士，目前是集团分管营销、品牌、投资及文商旅的常务副总裁，这次相当于带头领了军令状）；
2，10月以后明确统一仅有的销售指标，所有人围绕指标完成；
3，集团设立每月1亿元奖励，完成就奖励，完不成直接请辞，谁阻碍清理谁；
4，本月（9月）至少需要完成80％销售目标，未完成的直接辞退，9月缺口10月需补足；
5，线上线下广告铺满，项目销售能招多少全拉满，奖励能给到最多就给最多。
04
如果按照9月份需完成800亿销售目标的80%计算，9月份的目标是640亿。
但9月份碧桂园只完成了456.6亿。
9月份183.4的缺口10月份需补足，那么，10月份就得完成「800亿+183.4亿」也就是983.4亿。
然而，10月份碧桂园的销售额是458.3亿，连一半都没有达到。
在如此重压之下，完成率依然如此之差，由此可见，形势之严峻。
前10个月，碧桂园的销售额是4940.7亿。这意味着，如果要完成全年8000亿的誓保目标，在今年接下去的两个月时间里，碧桂园平均每个月都完成超过1500亿才能够达到。
这近乎天方夜谭了。
也由此可见，才短短一个多月的时间，形势变化之速，已经远远超出了9月底碧桂园那次高管会议时的预期。
05
在探究销售困境成因之前，不妨先来分析，碧桂园为何要在9月份立一个8000亿的超级flag。
有人说，这是为了回笼大量资金，以在行业史无前例的大洗牌中，像猎人般等待拿地和收并购的机会。
不排除碧桂园决策层确有部分这方面的考量，但当我们这么想时，必须考虑到两个问题——
1，如果回笼资金是为了并购机会，为何要把目标定到8000亿如此之高且近乎难以企及的程度？
因为，到9月底高管会议的时候，碧桂园才完成了不到4500亿。要在接下去的三个月时间里，完成剩下的3500亿，意味着单月得完成近1200亿。
前九个月平均完成不到500亿，在最后三个月平均完成1200亿，而且是在趋势下行之下，这个难度，恐怕不比一个平时体质一般的人想去攀登珠峰更低吧。
2，既然难度如此之高，为何还要以一个集团核心高管程光煜先生的职业生涯为赌注？
以常理而论，9月底的那个「誓师责任状」，根本就不像是一个“发展”的问题，更像是一个“生存”的问题。
06
为什么会是生存问题？
可以从以下三个维度去分析——
1，负债高
根据今年9月份发布的上半年报，碧桂园的总负债高达17397.87亿元，仅次于恒大的1.97万亿，排全行业第二。
然而，碧桂园86%的负债率，却比恒大的82%还要高。
当然，碧桂园的负债结构、融资成本及现金持有量均远远优于恒大。这也就是为什么恒大已是摇摇欲坠，而碧桂园尚且安然的原因。
然而，无论如何，1.74万的负债绝对值和86%的负债率，对碧桂园来说，都是令人生畏的存在。
2，趋势往下
重要的是，企业高负债运营，一定是建立在高预期之上的。
如前所述，今年行业形势突变。自6月份以后，除7月份持平去年同期之外，另外的4个月，碧桂园几乎每个月的销售额，同比去年甚至同比2019年，都是下滑的，甚至是大幅下滑。
销售和回款大幅低于预期，这个对高负债运营的企业来说，压力太大了。
3，布局过于集中三四线城市
碧桂园和恒大一样，都是业内著名的「三四线之王」。
做个简单的算术题，今年前10月，碧桂园的销售额是4940.7亿，销售面积是5822亿，意味着平均销售单价是8486元/㎡。
拿并不以高端住宅开发为主且同等量级的万科来比吧。
今年1-9月，万科累计销售金额是4791亿元（杭州客注：万科是合同销售金额，碧桂园是权益销售金额），销售面积则是2946万㎡，平均销售单价是16263元/㎡。
万科的平均销售均价是碧桂园的将近两倍。
由此可见两者在城市布局上的差异。
那么，这一轮调控，受影响最大的地方是在哪里？
当然是大量的三四五线城市。
一二线城市一旦遭遇调控重压，房价适当降一降，房子还能卖掉。
而人口本身大量流出的三四五线城市，棚改潮已过，则很有可能市场就此封冻。
换句话说，当市场遭遇调整的时候，一二线城市楼市的流动性，要远远好于三四五线城市。
，15、16年，全国各地启动了力度空前的棚改潮
所以，上一轮楼市周期中，三四五线城市的去库存采取的是两大策略：
1，棚改；
2，涨价。
「三四线之王」的碧桂园和恒大，能够在前几年超越领跑了中国楼市20多年的万科，正是因为吃尽了三四五线城市的棚改潮以及涨价红利。
然而，人就是这样，“凭运气赚的钱，靠实力又亏回去了”。凭运气取得的成就，很容易让企业老大以为是靠自己能力。
你很难说，恒大能有今日败局，不是因为前几年每年天量的销售现金流和巨额的利润，刺激得许老板以为自己是商业天纵奇才，然后盲目加杠杆和多元化投资所致。
如今，潮退之后，大家才知道，弄潮儿原来是在裸泳。
07
趋势往下，重压在身，9月27日，碧桂园凭什么喊出「誓保8000亿」？
最大的“法宝”，当然是降价——
碧桂园多城降价了！
碧桂园多城降价:哈尔滨国风云著“割肉卖房，开启血拼.……
碧桂园+中梁大降价,最近是不是买房的好时机啊?
长春碧桂园时代之光业主怀疑地产商违规降价销售？地产回复……
网传降价超6500元/㎡，句容“骨折价”卖房？
……
打开度娘，你会发现，下半年以来，碧桂园降价打折的新闻层出不穷。
比如，就在不久前的10月底，镇江句容的多名中介在朋友圈发布消息——
乍一看，这批房源降价超6500元/㎡，貌似妥妥地“腰斩价”，十分具有煽动性。
后经调查，这是句容碧桂园云顶项目开启员工内购会，推出了一批原价约7600元/㎡的房源，现今只要5500元/㎡起，虽然没有真的腰斩，但是降幅也有近30%。
据悉，句容碧桂园云顶是碧桂园江南世家二期项目，2017年项目一期首开，彼时销售价格是约12000元/㎡；2019年，项目装修均价约11000元/m ；2020年，项目二期推出，上市均价约7600元/㎡。
也就是说，如今两年多过去，即便是撇开精装修价格，还是“降了”超4000元/㎡……
降价多了，首先是业主们受不了。所以，在碧桂园大本营顺德不远处的惠州，碧桂园就因为大幅打折被业主投诉到政府。
其次，政府也不接受啊。
大家知道，很多地方都有限跌令。
而就在几天前的11月2日，碧桂园在山东聊城旗下的两个项目，还因为降价被当地主管部门通报整顿，并处罚「暂停两个项目备案网签」。
现在大家明白了吧，为什么9月底集团如此重视如此重压，10月份碧桂园销售完成率依然如此之低。
08
棚改潮已过，叠加趋势往下，这就是为什么重仓三四五线城市的碧桂园，必须开启力度空前的「冲刺」模式。
而且，碧桂园向以高周转能力在业界首屈一指而著称。
而现在，高周转在三四五线城市已经越来越玩不转了。最核心的原因，棚改潮过后，再加上人口净流出，高周转的最后一环，C端客户越来越趋于稀少。
对于碧桂园来说，10月份销售成绩单远远不及预期，这就是一个大的警讯！