这两天，市场终于迎来 今年层级最高、尺度最大的刺激政策 。
一是各城市 （尤其是一线城市） 对“认房不认贷”的态度和执行方案。
最新市场消息是，目前深圳有银行表示尚未收到通知，广州南沙据说已经悄悄执行。
2023/8/28
二是招商银行发声“下调存量房贷利率势在必行”，另外网传交通银行也即将召开相关会议。
图源：华尔街见闻
大风狂吹之下，市场悲观预期正一步步逆转。 显然，我们正站在重要转折点，而豪宅产品大概率会在行情启动前抢跑。
豪宅的韧性往往比较高，哪怕在市场冷淡期，广州、深圳、东莞、中山、珠海等多个城市，依然有一批豪宅业主敢于和市场叫板。
一方面在于，房子的确拥有独特卖点，另一方面，也因为豪宅业主大多是各个领域的精英，对于楼市行情及经济环境的嗅觉更加敏锐。
今天这篇文章就来看看， 环珠江口5大城市中，都有哪些堪称“房价天花板”的房子。
从调查情况来看，有些房子的情况结果在情理之中，也有些是意料之外：
卖得最贵的依然是广州和深圳 ，毕竟是广东两大发展极点，卖家信心高也是自然，广州最贵的房子叫价近35万/平，深圳的房子挂牌价一度达到70万/平。
紧随其后的反而是珠海，有一位卖家将自己的别墅挂上14万/平 ，只因其占有稀缺的景观资源。
接着是 东莞，来自老牌豪宅区的一套别墅，出价刚好10万/平。
最意外的是 中山，已经有人悄悄出了接近10万/平的报价 ，并且还是接连涨价1200万的结果。
具体怎么样，不妨往下看
01.
➤广州单价近35万/平凯旋新世界5年跳涨301.5%
广州今年的豪宅市场，相当出色。光是上半年就卖出2431套千万级豪宅，创下近10年历史新高。
上行的豪宅行情给了豪宅业主底气。目前，广州叫价最贵的一套房子，在凯旋新世界广粤尊府，单价近35万/平。
截图自：贝壳找房：2023/8/24
这还是业主降价265万后的结果，今年3月初刚上架时，这套房源叫价8065万，折合单价36万/平。
凯旋新世界广粤尊府的成交量不多，从2016年至今只成交了25套，平均1年成交3.5套。其中，2021年，2019年和2018年都没有成交记录。
与挂牌最贵的那套房子相比，2017年有一套面积段相近的房源成交记录，那会儿单价大概8.6万/平，相当于5年房价涨了301.5%。（供参考，不排除楼层、朝向不同因素）
之所以能走出独立行情，或许是价值回归的表现。
凯旋新世界地处豪宅扎堆的珠江新城东区，汇聚了珠江新城海滨花园、南国花园、侨鑫汇悦台等一批知名豪宅，向来堪称广州楼市最坚强的堡垒。
小区内部又细分为枫丹丽舍、广粤天地和广粤尊府三个组团，其中广粤尊府楼龄相对更新，同时拥有城央园林和一线江景，堪称理想居所，一路走俏也在情理之中。
02. ➤深圳深圳湾1号超50万/平恒裕滨城二期约70万/平
说起深圳豪宅，深圳湾1号一定是最先闪现在心头的那一批。
而目前深圳最贵的房子，正是深圳湾1号的一套大平层，总价3.1亿，单价超50万/平。
截图自：安居客 2023/8/29
作为赫赫有名的“烟花房”，深圳湾1号地处总部云集的后海总部基地，聚集了包括腾讯、阿里、华润、中海、恒大等80多家知名企业。
作为深圳的价值高地，深圳湾1号周边配套一应俱全，还坐拥深圳湾人才公园约15公里的深圳湾滨海休闲带等丰富的滨海资源景观。
值得注意的是，这套在售的房子并不是深圳历史上单价最贵的房子，要说单价猛，还得看恒裕滨城二期。
2019年，恒裕滨城二期挂出1套约225平的顶复单位，总价1.6亿，均价约70万/平，刷新深圳房价历史。
图源：全球奢侈地产
去年9月，恒裕滨城2期一套228平的顶复以1.5亿成交，单价破65万/平，也证明了市场对其的认同。
图源：梵高先生
这个2017年建成的小区，也是深圳房价最坚挺的代表之一。它同样坐落在备受new money青睐的深圳湾，是那片区域楼龄最新的小区。
此外，高赠送也是恒二受欢迎的重要原因。有媒体做过统计，恒二的户型使用率均超100%，最高有133%。用同样的钱买更大户型，性价比相当高。
事实上，从数据看，在7月深圳1000-2000万豪宅成交占比下滑到5.4%的环境下，2000万以上的豪宅占比却上升到了10.7%，市场在分化，真正的顶级豪宅却更受欢迎。
图源：深圳中原研究中心
03. ➤珠海中信红树湾单价超14万/平 九洲湾蓝海大厦超11万/平
2个月前，珠海中信红树湾上架了一套房子，靠着14.1万/平的挂牌价，以及427.56平的超大面积，同时刷新了珠海房价单价、总价的记录。
截图自：贝壳找房 2023/8/24
中信红树湾位于香洲南湾，这是公认的珠海主城区豪宅板块。从2007年拿地到2018年售罄，这个以『前山河景观』以及『珠澳城市景观』为主要卖点的小区，经过10年运营，已经成了板块内的标杆项目。
截图自：贝壳找房 2023/8/25
但需要注意的是，挂牌价最高那套房源和片区房价的整体水平差距有点大：
挂牌价方面，同一小区、同样是别墅，别的房源挂牌价大多在6、7万多一平，小区目前共有78套房源在售，均价才4.5万/平，差不多是这套房子单价的零头。
截图自：贝壳找房 2023/8/24
成交价方面，中信红树湾从2020年至今总共成交13套，今年就占了3套，2套平层单价在3.7万/平左右，1套别墅单价在5.2万/平左右。
关于业主挂出14万高价的原因我也问了，中介告知： 一是因为这套房子是南区唯一在售的、第一排看河景的单位，占据稀缺资源；二是因为业主不急卖。
能让业主如此自信叫价的，除了房子本身的稀缺性外，珠海豪宅的行情或许也给了业主不少信心。
根据统计，今年上半年，珠海总价1000万以上的住宅（含别墅），总共成交227套，环比上涨38.41%，同比上涨26.11%。
珠海豪宅市场的走俏，还体现在新房备案价上。今年2月，在珠海传统豪宅区——吉大板块，九洲湾蓝海大厦4栋公示备案价，最高单价突破11万/平。珠海房价天花板，正在不断被拉高。
截图自：珠海市房地产交易监管平台 20203/8/29
当然，这是新房豪宅的成绩，至于市场对核心地段的二手豪宅可接受价格能去到多少，我们也会持续关注。
04. ➤东莞最高10万/平星河传说仅5套别墅在售
东莞的房价天花板，由1个月前上架的星河传说旗峰天下紫檀苑1套别墅刷新，这也是这个组团内唯一一套出售房源。
截图自：贝壳找房 2023/8/24
黄旗山，象征着东莞人的精神海拔。东莞日报曾经做过一项统计，这一带汇聚了东莞约50%的富豪和约15%以上的外籍人士。
这里也是传统的豪宅板块，聚集着愉景花园、新世界花园、星河传说、光大天骄峰景、中信御园等40余座高端住区，主流价格常年稳定在千万级别，市场影响力不容置疑。
并且板块内的别墅业主大多惜售，星河传说整个小区内的放盘总量不少，但别墅目前只有5套在售，转手率较低。
数据来源：贝壳找房 2023/8/25
另外我们注意到，近几年来，东莞千万级以上的豪宅成交量基本是一路攀升，尤其是今年，上半年的成交量就已经超过了去年全年，显然，当下东莞的豪宅市场正处于高光时刻。
05. ➤中山4年涨价1200万凯茵新城业主“任性”调价
不知不觉中，中山最贵的房子，已经卖到接近10万/平。
在凯茵新城16区君临天下组团，有一位业主挂出一套占地约800平的别墅，总价5500万，折合单价9.8万/平。
截图自：贝壳找房 2023/8/24
事实上，这个报价是业主涨价4次，总共上调1200万的结果。
关于调价原因，中介只说这套房子的业主不急着卖，并且房子在半山腰、位置好，房子也稀缺……千万言语汇总成一句话—— 业主比较任性。
截图自：贝壳找房 2023/8/24
凯茵新城是中山住宅的标杆产品，但由于占地面积太大（约8000亩），内部被划分为了13个大组团，每个组团内部还区分一期二期等，房价由于位置、楼龄等不同，也参差不齐。但毫无疑问的是， 像君临天下这样的半山别墅组团，绝对是处于鄙视链顶端的存在。
君临天下总共只有104户，目前挂牌的房源不多，只有3套。除了最贵的那套外，另外2套从挂牌至今暂时都没有调价记录，似乎业主都不愿意为了市场让步。
截图自：贝壳找房 2023/8/24
业主心态之所以如此坚挺，除了房子本身够优秀外，或许与中山的外部环境不无关系。
今年以来，中山时不时能看到有顶豪成交的消息，例如展盈天钻、中山108等。而深中通道加速落地、深中经济合作区横空出世，都为中山叠了不少buff，港车北上以来，“港星来中山买房”的消息愈发密集……
显然，中山已经成为珠江口西岸的当红炸子鸡；等明年深中通道正式开通，中山价值将迎来一波新爆发。
06.
不可替代才是最大的底气短暂的低迷或许是窗口期
综合来看， 每一座城市最贵的房子，大多占据着稀缺资源 ，广州的江景、深圳的海景、珠海的河景、东莞和中山的山景，凡是敢于和市场叫板的房子，必然占据其中之一。这对购房者来说也是一个启示：你（想买）的房子，有没有不可替代的资源？
需要注意的是，豪宅走俏的同时，内部也存在分化：楼龄新、赠送高的房子相对更抢手、价格也更高。但这并不代表特征相反的豪宅没有机会， 在价值回归的大前提下，豪宅板块内有稀缺资源且价格相对更低的房子，或许有更大的成长空间。