PART 1
在南京，中产无法回避两个词：仁恒，南外。
2020年初，我就提到：南京人在这一年终于可以相对容易“上南外，住仁恒”。毕竟，南外分校、仁恒造房，四面开花。
早年，南京人的置业审美也的确是被仁恒、万科、栖霞、长发等定义。在上海，仁恒滨江园被称为“小联合国”，云集各国人士。滨江园的太太们最早组织了Lady Club，领风气之先。
这意味着仁恒独到的“社区感”。
其实在南京，体量超大、社区氛围又浓厚的仁恒小区，翠竹园算是一个。当年定位，将“小区建在花园里”，5.6公顷的花神湖水景与1.5万平方米的中央公园交相辉映。
近3000户的超级社区，却井井有序，十多年来，当年稍显稚嫩的树木，如今参差掩映，浓淡相间，“亭亭如盖矣”。
从城东月牙湖梅花山庄，到城南翠竹园，一个是紫金山的梅花，一个是城南花神湖畔绿意盈盈的翠竹，仁恒当年坚持走的是城市 核芯 发展路线。
现在，翠竹园往往被理解为“老盘”，房价不惊艳，但小区依然经典。
PART 2
仁恒翠竹园位于城南，地段便利，去哪儿都近。
但本身却又不是一个综合性发展的中心城区定位，因此不如河西新城、南部新城那么显贵，可以享受到地段本身增值。
同时，翠竹园毕竟是上几代的楼盘产品，如今的南京中产往往是“先看学区，再看板块，最后才去看品牌”，因此也渐失去“改善”标杆意义。
其价格波澜不惊，但也因为是仁恒品质，靠谱维护，房价比周边非品牌的要高出一头，整体节奏上，房价也能跟上“大形势”。
学区曾有过风波，如今平息。
主要是成熟度和新学校的认可问题，“雨花教育事业必将越办越好”。
这是定心丸，我们也确实注意到，南京的教育均衡化深入人心，人们也慢慢愿意接受上“家门口的学校”，至少意愿在不断提升。
PART 3
仁恒翠竹园的景观设计依然是老伙伴，CICADA。
全世界最会用线条的设计公司。
早年的景观规划，可圈可点。所以仁恒的房子从来不是“单一的房”，含景观，可游可逛，含社区，有利于公共社交。
现在的南京新房小区因为都是“窄马路、密路网”的设计，往往是街区制，道路密集，穿插，而小区体量普遍小。
虽然有利于增进城市活力，但居住舒适感也低于过去——除非小区外的商业等资源极为丰富、发达且充满调性，实际上，这在除上海外的其他城市，难度很高。
正因为公共空间丰富，维护又精心。翠竹园小区，拥有大量的居民自发组织的社区活动，兴趣小组，像球类、牌类、运动健走、书画、摄影、读书会等，这些是生活的软性因素。
这一点，仁恒、万科等都做的相当不错。如今，越来越多的品牌开发商都在打造“社区感”，增进居民的凝聚力，这是时代的进步。
PART 4
现在，翠竹园的绿化更为出色。
阳台望出去，如棉被一样的绿意涌现，把眼睛按摩得很舒服。
到了秋季，小区更是颜料盘打翻似的，充满了韵味。
金黄色的银杏叶铺满道路，随手一拍，都是一首诗，踩上去悉悉嗦嗦的响。
也许，正因为小区美感，邻里关系和谐，很多人从邻居到朋友，关系的亲近把“居住”特质发挥得淋漓尽致。
当然，由此也带来一些“附带问题”，比如对其他新式小区不感兴趣，不要说城南花神湖区域，即便河西，仁恒翠竹园的业主也未必瞧得上，尤其是之前很多年。
所以，从资产、房价上，业主反倒错失机会窗口。
中国的城市犹如一辆高速行进的列车，稍不留神，就错过太多风景——当然，这一点，银城东苑、天泓山庄、金域蓝湾等业主也是“心有余而戚戚焉”。
毕竟，南京城市骨架拓展，像仁恒翠竹园所在的片区，经历过初态发展后，区域土地被填满，也就失去了“动力”，而后续的学校、区域资源也没有得到二次发展带来的房价红利。
仁恒翠竹园：中等区域发展带动房价上涨
西堤国际：强势区域发展带动房价上涨+教育二次爆发
这是两个不同地段小区的房价区别，其实房价逻辑很清晰。
河西是一个“河西人一般只会考虑在河西重复置业，同时其他区域买河西的人也越来越多”，有点“河西是全城人的河西”之感；而城南板块，虽然也不错，有软件信息产业支撑，但城市资源层级上略欠，置换上，新南京人与江宁、城南地缘客相对较多。
翠竹园的后期房价，在区域成熟度既定前提下，如果有超额溢价，那就取决于学校的质变。
PART 5
当然，生活不只是房价，一串数字而已。
这里提一下，我们之所以以客观、挖掘价值与亮点的方式写一写南京的经典二手小区，其实也是给很多南京人以回忆，给部分买房人以更多了解与关注，毕竟买房是大事，绝不是仅仅看新房——新房有广告，有铺天盖地的推广，而二手房只在中介潦草的冷冰冰的信息里，容易被“误读”。
这是我们这些年坚持写二手房小区的初衷。
当然，很多南京其他媒体也在模仿，这是好事，毕竟是给买房人“完整的城市信息”而不仅仅是新房的“信息茧房”。
一位很好的朋友住翠竹园，她告诉我：翠竹园虽然外立面略斑驳，但在落日余晖下，小区里的孩子在奔跑，老人慈目，年轻的妈妈含笑而望，很有美感。