“我们单位好几个人最近都在倒腾落户的事情，有一个都快熬到2年社保了，不过有一个刚来杭州不久，落户政策突然放宽，真是赚了。”前两天我去看二手房，中介小哥说道。
近期，杭州楼市动态后台咨询落户新政的人也络绎不绝，有一个粉丝原本今年10月份社保满两年才能落户买房，从年初就在各大买房群里收集新房信息，如今买房计划可以提前了。
但现在新房市场两极分化，闭眼摇的日子不再；二手房挂牌量日渐增多，价格也从高位回落。
新房还是二手房？变成一个技术难题。
今天我们来看看申花和三墩北。
一个是两度万人摇的网红板块，一个是带头突破限价的豪宅新贵，随着新房价差红利的消失，新房与二手房，究竟该怎么选择？
壹·申花
申花目前在售的新盘就四个——绿城建发沁园、融信远洋厘望NEO1、融信万科古翠隐秀以及首开杭州金茂府。
这四个楼盘，除首开杭州金茂府最后214套高层房源均价待定，其他盘高层均价都是54000元/㎡，户型建筑面积135平米起，也就是说新房总价基本要700万起步。
以绿城建发沁园为中心点，周边的二手房是什么情况呢？
沁园附近的二手房基本都是满两年的，不过欣盛东方福邸有点特殊，有部分房东产证办理较晚，部分挂牌房源不满两年，需要额外缴纳全额5.3%的综合税，如果一套房源成交总价为500万，综合税高达26.5万！
以上数据均来自好找房
还有些房源是两本产证，因此房源挑选上需要注意。
小区品质好一点属欣盛东方福邸和赛丽绿城慧园，外立面都是石材干挂，且保持的比较好，与现在交付的某些新盘相比也丝毫不逊色。
慧园、西城年华、万家花城、东方福邸外立面对比
主力户型89平左右的两房/三房，基本都是一卫设计，其中欣盛东方福邸和广宇西城年华也有部分五六十平的小户型，一房到两房设计，欣盛东方福邸有部分跃层，价格比平层会高一点。
赛丽绿城慧园自住占比最高，无论是挂牌量还是出租率都很低，园区绿化也好，沿着小区围栏种植了一圈绿植，保护了园区内的私密性。
但不足的是户型得房率不高，部分89平米为暗厅，基本都是一卫设计。
滨江万家花城是2009年的房子，品质上不如一路之隔的欣盛东方福邸，但滨江标志性的室外泳池还是很吸引人。
广宇西城年华在这几个楼盘当中，品质稍微逊色一些，但是成交均价仅次于慧园，且近一个月的成交量足有9套，各方面表现都不错，主要支撑则是旁边的学校——保俶塔实验小学申花校区。
与前几个楼盘对应的学区——大关小学申花校区相比，保俶塔实验小学申花校区会稍好一些。
从这些楼盘成交均价来看，新房基本没什么倒挂优势，如果算上二手房的各项税费以及中介费，差不多打个平手。
但是想在申花买个小户型，目前也只能在二手房里挑，总价会低很多，600万内还有不少选择。
对于学区比较看重的，可优先考虑广宇西城年华；对居住品质要求比较高可以考虑欣盛东方福邸、赛丽绿城慧园两盘。
有实力买新房则需要耐心，因为新盘基本都要2021年或2022年交付，等待的时间成本会有点高；另一方面，中签率太低，绿城建发沁园还有最后1幢高层，首开杭州金茂府还有最后214套高层房源，想买到不容易。
综合比较，预算700万以内，孩子有上学需求的，优先考虑二手房，选择不少；改善型购房者且目前有房的，就跟着新房去摇，毕竟新盘小区环境、户型整体的设计会更好。
但是期望挂牌量猛增，房源大幅降价，目前可能性不大，毕竟申花以改善客群为主，中介小哥告诉我，这里的业主至少都两套房，不着急卖房的，甚至有房东明说，6月底3号线一通车，挂牌价至少涨10万.
贰·三墩北
三墩北的新盘同样不多，有房出售仅绿都云和湖和银城云谷天境两盘。
但区域有个超级大盘——金地自在城，加上近两年交付的龙湖水晶郦城和中国铁建西湖国际城，二手房供应十分充足。
以上数据均来自好找房
从成交均价对比来看，新房与二手房价格倒挂还是存在。今年刚交付的中国铁建西湖国际城，近一个月的成交记录有6套，成交均价最低是29420元/㎡。
而绿都云和湖前期高层均价为26900元/㎡，相比金地自在城仍有13100元/㎡的差价，与近期交付的新盘对比，也有2520-7280元/㎡的价差，因此新房的诱惑力还是很大。
从中国铁建西湖国际城的成交价来看，似乎与之前所说「摇到赚百万」有所差距，这主要是由两部分原因造成：
一方面，此前倒挂对应的楼盘大多是金地自在城，但就楼盘质量、学区、交通、配套等各个方面来看，金地自在城都是优于中国铁建西湖国际城的；
另一方面，中国铁建西湖国际城目前的挂牌量约27套，交付之后马上出售是很明显的投资性购房，不排除有些人是用了高杠杆换取的资金买房，快速出手是目的，价格低点很正常，而且买家还需承担5.3%的综合税。
金地自在城一共分为七个苑，基本都满两年，全部是文三街文理小学的学区房。
而中国铁建西湖国际城对应的小学是——求是小学星洲校区，文三街和求是都是杭州不错的教育集团，但文三街文理小学已经有毕业生，经过验证实力不错，而求是小学星洲校区目前尚未开始招生，教学质量还有待考察。
其中金地自在城求学里离文三街文理小学最近，仅一路之隔，而金地自在城东苑距离地铁2号线金家渡站更近，但都在步行可接受范围内。
由于各个苑分期开发，所以存在户型差异，整体来说客厅带阳台的会比卧室带阳台的卖得好。
小区内的挂牌房源大多是为了改善置换，因为金地自在城集中在13-15年期间交付入住，当时购买小户型的业主，家庭成员已经有了变化，少则一孩，两孩的也不少。
家住求学里的王先生，二胎刚出生不久，大儿子刚上幼儿园，目前居住的小三房太过拥挤，已经相中了西湖区一套学军中学的学区房 ，但现在手头上的钱不太够，只能先卖了现在住的这一套，等首付款到账才能去下单。
同小区的李女士在两个孩子成家之后，打算置换一套市中心的小两居。
“三墩近几年的发展的确是快，地铁2号线通车，4号线在建就经过小区前面的池华街，地铁口上的金地广场已经开业，龙湖天街在建了。”李女士笑呵呵的说，“当时我们买的时候只要18000元/㎡，现在年纪大了，市中心更方面。”
房价体系调整，户型面积变大，是目前新房市场的趋势。
就申花而言，价格相差不大的情况下，新房、二手房又各有优劣势，可以同步看起来，根据自己的实际需求去选择；
而三墩北，新房价格还有明显的优势，且优质二手房价格偏高，可以优先考虑新房，不过绿都云和湖的高层房源仅剩268套，银城云谷天境的高层价格还很难说。
