我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，好！加入星球马上学习了近2个月的问答，感觉您对学位房投资比较认可。想请教您：1.现在锦城花园2房自住，孩子在读4年级。现在想置换3房，有几个考虑。一是换锦城3房，但98年的房子，担心太老，换了至少还要住10年。二是换君汇世家3房。但户型不太好。三是换东堤湾3房或东山一品3房，学位不如锦城，君汇。请问从投资角度，选哪个好?2.还有一张房票，5年投资期，小三房，500万左右，请问金融城美林海岸可以吗?是否比欧泊好?3.以上考虑适合操作的时间是现在还是等等到明年。谢谢[愉快]

回答：1.如果上越秀学位房的话，建议上一个顶级学位房，顶级学位依旧是稀缺，我倾向于你在锦城跟君汇里面选吧，这种房子不怕老，像北京上海那些学位房依旧是稀缺，你现在手上这套锦城2房80多平基本就是硬通货了，很好出的。你要上一个3房的话，就选一套自己喜欢的来上就好，3房带改善的学位房后续更稀缺2.五年投资期，基本就是有两轮行情，现在这轮行情我们已经身在其中了，美林海岸这个标不是不好，只是说你用500万去买的话大概就是一个2房左右的水平，花500万买一个学位不好的盘明显不值得。建议上一个3房，骏景花园，盈彩美居，城市假日园，中海康城这些都可以另外你这500万是全款还是？如果有500万本金的话建议买个更大标，赚的更多万科欧泊也不便宜了现在，如果对比潜力的话肯定不如金融城，5年左右的时间，金融城一带很多写字楼会拔起来，就好像你看到现在的琶洲那样3.果断现在买，明年去买的话基本又要涨上去了，现在是上涨行情，最近城市之光的秒光，万博和越府的秒光清盘，还有昨天琶洲一带拍出5万多的地价，再加上下个月的牛奶厂拍地，无疑是要振奋市场我可以举一个例子，城市之光认筹2000多个，最后买得到的只有一半左右，剩下一半的买家你说他们到时候买哪里？新盘也就那么几个，后续天河东，黄埔一带的二手会继续被这些买家扫掉，广州买家不缺钱，大家都在观望，何不早点上车，抢跑一步呢买房就像做生意，你现在买的话，跟你明年，最多你也就给多几个月的利息而已，如果涨了，皆大欢喜；不涨，没关系，当亏了几万块；如果涨了没买，基本你后面都买不下手了用几万块利息换取一个赚几十万或者说过百万的可能，你说值得不？

提问：请教雕叔姐，我的首付款是分几笔付给开发商的，申请房贷是看每一笔的付款时间还是以最后一笔的时间为准？查首付来源也是每一笔的时间节点的流水都要查吗？另外，搞xyd全款买房可行吗？有什么要注意的地方吗？谢谢！！！

回答：每一笔首付的来源，一手房按揭以开发商指定银行为准。全款经营贷是难度最高的*款贷**，不是这里一句话两句话说的清楚的，谢谢！

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这*大轮**涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗?最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔好，请问1. 过户当天直接支付首付款给卖家，2. 交楼时间在银行放款后，这种操作算正常吗，会有风险吗

回答：算过户当天转首付，这个很正常交楼的话不知道你们之前合同有没约定什么时候交楼？放款后交楼也正常，到时候做好物业，水电气费用的交割就好了其实交楼这块可以协商的，不一定要真的等卖家收齐全部房款才交楼，要哭的时候大声哭吧，找个借口急着收楼用，拿几袋水果之类上门拜访一下，晓之以情动之以理，厚着脸皮试试呗

提问：雕叔，买房自住＋投资，中海誉城80方二房总价240，科城山庄63方二房251，哪个比较值得？

回答：看你上班通勤的方便程度，这两个盘一个是区府核心板块，一个是区府东板块。生活配套商来看，肯定科城山庄的好一些，中海的略差但从价格上来看，中海占优势，便宜，而且同样总价可以买到更多面积。我相信分析完了，你也就有了答案

提问：雕叔，请教一下中海康城的三房和骏景花园的三房怎么选？综合考虑居住环境，学位和升值空间的话

回答：1、户型方面：中海康城的占优，中海的户型没的说，这个小区的三房户型在天河都属于一顶一的好产品，91、101、106、110、113、117这些非主套或者带主套的三房的产品，都没问题，骏景的三房主要集中在102-109平，横厅为主，产品上中海占优2、小区园林、环境、物业：中海占优，虽然中海第一期是03-05年的楼龄，但中海的物业非常好，管理很好，相对来讲，骏景的物业就一直被人诟病，非地下停车场+物业是骏景的痛3、学位的话，骏景占优，虽然康城小学也不错，升学率也还行，但骏景还是胜出4、升值的话，我觉得看入手价格吧，两个小区都没问题，投资可以买北向，自住就要买南向，都可以用一点杠杆温馨提示：我们团队已经帮至少10个客户在这两个小区买到房子了，买到就赚到了

提问：雕叔您好，有个问题想请教您。手上有450万现金，打算*款贷**300万。现在有两个方案，第一，用姐姐的房票首房首贷在深圳买个450万左右的小户型一手房+用自己的房票在广州买一个300万左右的小户型带学位二手房。第二，在广州天河买一个750万左右的二手房带学位，房龄17年以内。在广州买带学位的房子，是基于我儿子今年读初二，学习一般，想考广东省内大学，在这两年内买好房子，由老家转到广州读民办高中，同时用于女儿读小学一年级至三年级，三年后回老家。打算在深圳买一手房，是因为我老公他觉得深圳的潜力更大，他不太喜欢广州，觉得买个一手房以后可以用于儿子大学毕业之后。这些我很纠结，同时在这方面也没有任何经验，想请教您，等您有空的时候给我提提建议，谢谢！

回答：450万买深圳首房首贷估计很难买到什么小区，同理300万在广州买一个带学位的二手房，除非是近郊的无学位的二房单位，或者越秀、天河的老婆小无论怎么看：上面的方案都是下策，不可取。建议：直接把750万全部打在广州，买一个三房带学位的房子，兼顾投资+自住买学位兼顾了儿子的学习，以及女儿的学位房，多么稳妥的方案。同时，广州的房价目前属于慢牛状态，早买早赚钱深圳呢，随着715新政的落地，靴子落地，未来至少3-4年不会有大的动弹了

提问：雕叔，我是您的铁粉，有个问题，目前100首付，300多的全额，主要投资，在哪个板块，或者盘上车比较合适。

回答：尚东尚筑去看下吧，你有全款的优势，谈判桌上优势会大很多，你要告诉你的卖家，你卖给别人，你的*款贷**一时半会下不来，因为银行额度紧张另外不要一上来就说你是全款，谈判谈到卡住了，悄悄勉为其难跟业主说，大不了我全款，一人让一步，便宜点怎么怎么地

提问：雕叔你好，最近在看海珠的学位房，一套是杏坛小区顶楼70方，单价3.7，2000年的楼，电梯加装已公示。一套怡安花园8楼，楼梯65方单价3.5，未来几年可能加装电梯，1997年的楼。前面是江南二小，后面是海珠实验小新校区。目前在犹豫这两个，雕叔帮忙看看

回答：后者为好，前者的价格其实已经包含了“加装电梯”的预期在里面，价格上已经反映了，后者的目前为楼梯楼，后面有加装电梯的可能性，也是一个增量

提问：雕叔，请问400万预算，在金融城到鱼珠一篇，有哪些小区可以关注？三房，离地铁不超过2公里

回答：抛开歪瓜裂枣，比如2000年之前的房子，比如单体楼，比如楼梯楼这些，400万3房在金融城还真干不下来，鱼珠的金碧那些也不下不如去文冲万科城市花园看看

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