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新城控股8月23日晚发布2019年半年报，报告期内营业收入为170.64亿元，同比增长8.29%，归属上市股东净利润同为25.92亿元，同比增长2.13%。
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仅看上面表格的话，新城控股的上半年业绩远逊于万科、碧桂园等房地产开发商。
看看财务报表相关科目变动分析表
营收增加，营业成本自然增大。但销售费用同比增加的幅度大，为60.44%，变动原因说明为 本期公司新开盘项目较上年同期有所增加，相应的广告宣传费用增加，因为下半年竣工项目多且在上半年就开始广告投入，预计下半年的销售费用同比将不会有这么大的增幅。
报告期内，物业出租及管理的毛利率为69%，营收同比增加101.94%，增速非常快。
由于新城控股的地产运作模式为“住宅+商业”，本文仅讨论作为双轮驱动之一的吾悦广场。
报告期内，开业的吾悦广场为2座，分别是上饶吾悦广场及合肥肥东吾悦广场，累计开业运营的2吾悦广场达到44座，已开业面积达411.03万平方米，同比增长63.06%；上半年实现租金收入17.41亿元，同比增长104.52%，出租率达98.49%。由于吾悦广场很多情况下都是二三四线城市政府重点招商引资的对象，拿地均价仅为2989.76元/平方米。截至报告期末，公司金融机构借款及债券类直接融资平均融资成本为6.48%。
吾悦广场的营收来源于自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收。根据半年报告显示，已经开业的44座吾悦广场收入如下
2019年全年吾悦广场开业目标是22座，上半年仅开业2座，下半年，新城控股还将开业20座吾悦广场，这还是有比较大的压力的。不过，对比去年同期，吾悦广场19座有18座在下半年顺利开业，2019年保持这一水平应该不难。
7月19日，位于江苏淮安和广西钦州的两座吾悦广场也相继开业，这也是新城控股今年开业的第三、第四座吾悦广场。前者开业当天实现销售额2520万元、客流量30.88万人次；后者开业当天销售额1420.65万元、客流量31.57万人次。
下半年，将是吾悦广场开业的集中期，除了已经开业的2座，还将有18座吾悦广场开业。新城控股对于商业综合体的布局正在加速。
根据计划，新城控股2019年全年商业租金及管理费收入目标为40亿元，上半年目标完成率已达44%，考虑到全年新开业22座吾悦广场中有20座在下半年开业，以及在营运能力不断提升背景下已开业吾悦广场租金水平稳步上涨，新城控股将有望超额完成全年商业营收目标。
截止8月25日，2019年吾悦广场已经开业江西上饶吾悦广场、合肥肥东吾悦广场、淮安吾悦广场和钦州吾悦广场。
营收分析：
1. 9月-12月的4个月的时间里，按照计划顺利将剩下的18座吾悦广场顺利开业，按照半年报的营收情况。2018年开末已开业的42座吾悦广场在上半年总营收为17.29亿元，每座月均收入686.11万元，全年营收为34.58亿元。
2. 2019年6月开业的2座吾悦广场6月租金为965.38万元，2座全年租金收入预计为9198.7万元。7月份开业2座，估算为7100万元。
3. 按照去年大部分项目与11、12月开业，那么2019年剩余待开业的18座假设租金为1个月，那么估算收入为1.1亿元。
4. 2019年吾悦广场全年营收预计为37.31亿元。
总结：如能按期开业，吾悦广场业绩弹性极大。
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