骏景花园的魔力，金融城C位，是割裂和折叠的共存
基本上 600到800来万这个预算在天河看房，很难绕开骏景花园。
骏景花园似乎有一种魔力。
几乎每一组第一次看骏景花园的客户，都会向我表达对骏景康景物业和小区嘈杂环境的嫌弃。
但是几个小区看完对比之后，大部分客户都会和我说，想再看一遍骏景。
我想这是因为骏景花园得天独厚的区位条件，丰富便捷的交通配套和生活配套。
可以让这里的清晨总能聚集广州这座城市最年轻的脸庞和最忙碌的脚步。
而每当夜幕降临，骏景花园似乎又能立刻换上另一副妆容。
攒动的人头和餐饮店斑斓的门头，给这里裹上浓浓的烟火气。
在核心区，能兼顾工作和生活的小区，骏景花园必须算一个。
01
骏景花园位于天河区中山大道 190号，处在金融城北区的核心。
被四条道路环绕其中。分别是北侧的中山大道，南侧的黄埔大道，西侧的科新路和东侧的车陂路。
其中，中山大道和黄埔大道是绝对的城区主干道。
地铁车陂站和科韵路站的进站口分列小区的东侧和西南侧。 4号线车陂站步行距离800米，5号线科韵路站步行距离900多米。
而即将开通的 13号线棠下站，就在小区的北门出口处。
这条地铁线将贯通城区东西，从增城新塘，一路穿过老黄埔、天河、越秀、荔湾，再北上直到白云。
沿途经过包括珠江新城、金融城、鱼珠港在内，最核心的商业产业聚集地带。含金量很高。
开通之后，有机会把新塘的人口进一步虹吸到核心区。
对于骏景是很大的利好。
因此骏景花园的地段优越性不仅体现在处于广州金融城北区的核心，体现在便捷的公共交通，还体现在整个片区产业商业持续发展带来的增量。
02
骏景花园占地面积达到了 6.4万㎡，不算目前正在新盘开卖的珠江天郦外，一共4期，143栋住宅。
总共 8900多户，按照每户4人来算，骏景花园日常居住的人口超过了3.5万人。
如此之多的人口，加上地段和交通的放大，再加上合生康景物业特立独行的开放式管理模式，让骏景花园的底商欣欣向荣。
小区西门外的科新路小吃街也自成一体。
每到夜晚，灯火通明，不少食客慕名而来，络绎不绝，竟然还攒出了几家网红门店。
骏景花园 4期分成东西南北四个苑。按照建设时间先后排序，分别是北苑、南苑、西苑和东御苑。
其中北苑建成时间是 2000-2002年，南苑建成时间在2003-2005年，西苑建成时间是2007年，东御苑的建成时间是2010年。
别看骏景聚集人口众多，容积率却只有 2.17，绿化率达到40%。
这得益于骏景整体的小高层洋房设计。特别是北苑和南苑。
其中北苑为 12层，南苑以16层以下的小高层为主。东西苑则基本是30层左右的高层。
03
众所周知，骏景花园内部的分化很大。西苑和东苑由于楼龄新，人车分流，居住品质更好，挂牌价和成交价都更高。
而北苑和南苑虽然一个楼龄已然超过 20年，一个也即将买入20年楼龄的门槛。
但是北苑和南苑往往可以借着西苑和东苑的成交价，借势蹭到更高的评估价，从而促成了高杠杆率。
使得在市场平淡期，北苑和南苑的成交价可以低于评估价一大截。
置业的客户借助杠杆，可以用低于三成的首付上车。
友好的金融属性，使骏景花园的北苑和南苑成为了不少首付紧张的客户，上车金融城的绝佳跳板。
除了较低的上车门槛。还有整个金融城稀缺的宅地供应。使得可以完美替代骏景花园的产品并不多。
金融城范围内，新房合景臻溋名铸和次新的兰亭盛荟在价格方面遥遥领先，并不是同样定位的产品。
其他的天朗明居、城市假日园、阳光假日园、万科云启、富力天禧花园，总是会有学位、公共交通、小区规模、商业配套等方面的瑕疵。
无法做到对骏景花园全方位的超越和替代。
而在天河核心区，随着时间的缓缓前行，人们对楼龄的接受阈值水涨船高。
因此为人诟病的楼龄问题，并不会成为新广州人选择骏景花园的阻碍。
具备确定性的区域增量和不可替代性，是骏景花园即使风雨 20年，即使康景物业百般摧残，却依然可以长盛不衰的原因。
04
下面，我们着重聊一聊骏景花园的产品和选筹。
首先是北苑。
骏景花园北苑分为三期，均没有地下停车场。
一期的有骏逸轩、骏豪轩、骏翔轩、骏晖轩。
二期骏怡轩、骏华轩、骏雅轩、骏茵轩。
三期骏朗轩、骏宇轩。
北苑三期内部也有产品的分化。
其中以靠近东御苑的二期为最优。
二期全部是一梯四户的梯户比，大堂明亮挑高空间充分。
100-130㎡的三房产品，三房带主套，户型方正，主阳台大且配有生活阳台，得房率高，使用率近9成。
不论南北朝向，都是不错的买入对象。
北向单位如果能控制在 5.5-5.8w/㎡之间入手，还是很不错的。
南向目前放盘极少，如果能遇到，那么比北向整体高个5%-10%，属于合理区间。
一期方面，骏翔轩、骏晖轩中间的绿化面积是整个北苑最大的，全部都是一梯四户的三房产品。
其中 103㎡的三房两卫，采光和景观都不错。
骏逸轩和骏豪轩一梯六户，层高也只有 10层。
这里有整个骏景都比较稀缺的76-80㎡三房户型。其中78-80㎡面积段的三房，是厅直出阳台的户型。要优于76-78㎡面积段房间出阳台的户型。
除了三房外，还有少量 74㎡的两房，这种两房南北朝向都有。不像南苑的两房全是北向单位。
俊逸苑还有一种 110㎡的四房两卫产品，是骏景花园面积最小，最紧凑的四房。在缺少四房产品的金融城，是很好的四房上车产品。
05
我们再说南苑，南苑的楼龄要比北苑更新，品质感更好，也更偏向改善的属性。
南苑由 骏仁轩、骏跃轩、骏霖轩、骏御轩、骏扬轩、骏明轩、骏腾轩、骏弘轩、骏灏轩、骏盈轩 组 成 。
主力户型 的面积段是 120-165 ㎡ 三到四房 带主套的 户型，实用率基本 都 超过八成 。
另外户型设计方面， 南苑 100㎡以上的 户型全部 都是 客厅出阳台， 且 主卧都有环形飘窗设计 。
虽然这个设计在现在看，略有古调不弹。但在当时却是洋气设计的代表之一。
南苑虽然是改善户型，但依然存有 76㎡的三房户型。分布在骏任轩、骏弘轩的04、05户，卧室北向出阳台。
其次是分布在骏仁轩、骏霖轩、骏弘轩的 103㎡三房两卫户型。这个户型实际上不如北苑同样面积段的产品。
虽然客厅直出阳台。但是入户走廊狭长，卫生间和厨房的采光不佳。
虽然南北对流，但是主阳台相反方向，也就是南向一侧的窗户均贴近天井，采光通风视野都欠佳。
还有一种 141-143㎡的四房两卫，全南户型，客厅正出阳台，除了有一个房间偏小外，基本找不出太大毛病。
我见过有业主四房改成三房，把小房间改成衣帽间，也是一种装修思路。
南苑的骏御轩和骏灝轩就是改善和超豪的天地了。
特别是两梯三户品字型的豪宅设计，在东御苑建成前，是骏景花园最高品质的代表。
骏御轩居中基本是 153㎡的产品，两侧则是160㎡和176㎡的跃式户型。
骏灝轩有136㎡以上的改善户型，也有153㎡的超豪户型。
总的来讲，避免跃式产品。虽然不排除有特别中意跃式产品的客户，但是根据我们日常和客户的接触，大部分客户是不太接受这种户型设计的。
即使如珠城中区的粤海丽江，跃式户型的设计也被不少客户嫌弃。
06
最后说说西苑和东御苑。
西苑人车分流，一共四栋住宅。
分别是约克的 A1和A2栋，曼哈顿的B1和B2栋。其中约克两梯六户，曼哈顿是一梯六户。
西苑 A1和B1栋靠近科新路小吃一条街，朝西一侧的户型，晚上会有一定噪声的干扰。
另外，西苑靠近西门的变电站。如果介意的客户，要谨慎选择。
虽然从科学的角度来看，没什么影响。但买房这么大金额的支出，顺心最重要。
东御苑不超豪宅的户型放盘量很少，性价比一般也不高。
我们把目光放到东御苑超豪宅户型。东御苑实际上有点像户型放大版的南苑骏御轩。同样是两梯三户。
中间户是 161㎡的三房飞机户型。两侧则是180㎡上下的四房跃式户型。
在骏景花园 5期，也就是珠江天郦新房开售之后，“仅仅”29层的东御苑，北向的采光和视野是受到影响的。
除此之外，天郦 180㎡的四房从楼龄到户型，从设计到交付标准，肯定是优于东御苑同样180㎡的跃式产品的。
因此，在这个阶段入手这个面积段的产品时，尽量回避东御苑跃式产品，并且坚决秉持非笋不入的原则，会比较稳妥。
07
虽然骏景花园有物业管理差，北苑和南苑楼龄已经 20年的遗憾。
但是，不论是对刚需客户还是对投资客户产生吸引的魔力，始终持续不减。
当然，我们发现骏景花园的魔力终归有迹可循。
地段的增量，包括教育、商业、交通在内完善的配套，实用性高、方正合理的户型，不错的杠杆率和较低的上车门槛，都是骏景花园魔力的源泉。
看似神奇，其实平凡。
繁华与落寞齐飞，破败共生机于一色。割裂和折叠共同发生的魔幻，骏景花园如此，偌大的广州亦如此。