万科地产股票走势最新分析 (地产股万科估值分析)

在中国的城市，可能没有人不知道万科，万科开发的房子遍布一二线城市的角落……我们做股票的，可能没有人不知道万科，万科的股票一直被当成蓝筹看待，指数标配。就是说，过去二三十年，万科的辉煌有目共睹，下图，万科的股票走势也完美地诠释了自己。

上图，万科从1991年上市时的最低价5.54元一直上涨至2018年初的后复权的5932元，27年间，股价上涨了1070倍！即使按1991年的收盘价20元，以及目前的后复权价格3000元计，27年间（2015年-2023年，均可以3000元出售该股，27年为平均出售年限），该期间的上涨倍数也达150倍！合年化收益率为20.39%。注意，这一水平，达到了巴菲特的平均年报酬率！就是说，我们平常人只要找到一只伟大的公司，财务自由就大体可以实现了！

不过，我们中国有句老话，“三十年河东，三十年河西”，就是说，物极必衰。 那么，我们的万科开始走下坡路了吗？我们需要具体分析，毕竟，世界上也有百年的好企业——我们不能冤枉一个好公司。

上面六张图，是万科近十年来的有关财务数据。从中，我们发现，到2022年度，公司的营收一直是增长的，但是，比营收更先导的指标净利润却于2021年开始下降。而比净利润更先导的指标毛利率已于2019年开始下降！最后，如果我们考察得更仔细些，我们发现，自从2017年公司的经营现金流猛增、存货周转率猛降后，其后多年，公司的发展已属强弩之末……要说，股市上的聪明人还是挺多的，2017年底至2018年初，公司的股价也达峰了。

万科三十多年的过去，见证了我国房地产的蓬勃发展史，那么，未来，它还可以再创新的辉煌吗？ 我们继续分析。

上图，万科每股经营现金流，2021-2022年，分别为0.35-0.24元，基本上回到了公司2011-2013年的水平，彼时，其每股经营现金流分别是：0.31元，0.34元，0.18元……写到这里，我突然有了一个想法，那就是我想看看万科2011-2013年的股价，由于万科十多年来的股权扩张较少，这一期间的股价还是有参考价值的。

左图是万科这一期间的股价走势，从中，我们发现其股价走势介于7.5-9.5元之间，那么，我们是不是可以大胆地预测，目前，万科的股价就可以预计为7.5-9.5元之间呢？

目前，万科的股价为15元左右，如果我的预测靠谱，那么，公司目前的股价就是高估的……慢，还有一个因素需要考虑，就是公司的负债率。

我们对比了一下公司近十年的有关经营指标，发现： 1、公司虽然目前营收（2022年营收大致达峰）达5000亿元，但是，由于公司近十年的联营占比大幅度增加至40%左右，所以，归母的营收估计只有3000亿。

2、公司的借款与营收占比由10年前的69.4%降为目前的63%，表现为负债降低了，但是，进一步分析，我们发现，实际的有息负债比以前大幅度增加！ 公司借款与合同负债的占比由10年前的54.6%升为目前的68.2%！为什么我们用借款与合同负债的占比来衡量公司的负债水平，因为我们房地产公司的借款是长期借款，与之匹配的收入应该是长期的收入，特别是在房市行情不好时，要把将来的低营收与目前的高营收平均！实际上，用目前的合同负债来计算的话，可能还高估了长期平均收入。

以上为公司2023年一季报，从中我们看出公司的合同负债增长较慢，由去年底的4656亿增加到一季末的4871亿。

3、十年前，公司的借款利率为8.11%左右，而目前为3.78%左右，十年间利率下降了4.3个百分点！ 写到这里，我想起一个问题，十年前，我们的一年期存款利率为3.5%左右，而目前为2%左右，就是说， 十年间我们的存款利率只下降了1.5个百分点左右，而*款贷**利率呢，下降了4.3个百分点！

综合以上三点，通过对于公司与有息负债相关因素的考察，我们发现，10年来，公司的财务杠杆加大了，也就是说，比之十年前，公司的经营风险更大！至于股权杠杆和借款利率方面，就暂且不提。这两个方面对于公司经营风险的影响，可能我们的争议还比较大。

除了有息负债率对于公司估值有影响外，另一个重要的方面就是公司营收结构的变化：

如上表，随着公司在管房源的增加，公司物业收入丰厚，2022年，公司的物业服务收入为258亿元，这在十年前是不可想象的，如果按最新港交所龙头物业公司估值，公司物业分部大致可估400亿元，就是说，公司的整体估值高点为9.5乘以119亿总股本加400亿，即为

1530亿，加上公司的长期股权投资和投资性房地产2300亿打8折，乘以60%股权比例，除以公司总股本119亿后为17元每股。而公司估值的低点则为：7.5乘以119亿总股本加400亿得1292亿，加上公司的长期股权投资和投资性房地产2300亿打8折，乘以60%的股权比例，除以公司总股本119亿后为15.8元每股。

结论：万科的估值区间1880亿元-2023亿元之间，合每股为15.8元至17元。目前价格为14.8元，目前股价的股息率为：0.68/14.8=4.6%。

（特别提醒：1、上述估值的前提，我国房地产软着陆，公司将来三五年的营收保持于5000亿左右，净利保持于220亿左右！2、股市有风险，投资须谨慎，本文仅为学术探讨，据此投资，无论盈亏，均与本文无关！）