文 ∣ 楼鉴君 / 郑州楼鉴专职撰稿人
准备许久，我们还是准备给大家带来自己的探盘项目。
废话不多说，这次的目标是润城时光里。
项目介绍
项目名称：润城时光里
地址：郑东新区中州大道东侧、永平路与七里河围合区域
物业类型：住宅
装修：毛坯
容积率：3.48
一、前言
看一个楼盘，第一要素永远是位置。
有人问我，在东区还有没有两万以下的楼盘，我第一个想到的就是润城时光里。
如果有人问，郑州有哪个小区因为两条路导致均价比周边便宜5000以上，我能想到的还是润城时光里。
前一段时间有人在公众号后台咨询，说润城时光里的价格不到一万六，是不是真的？我很肯定的回复他，没错，是真的。
在整个郑州房价狂飙猛进的今天，润城时光里价格的低调貌似已经足够的引人注目，无论是价格还是设计，有其亮点又有其不足，我们这次希望能够给出大家我们心目中的答案！
二、项目区域位置
润城时光里位于郑东新区中州大道东侧、永平路与七里河围合区域，总建面积达60万平方米，是中实房地产开发的项目。润城时光里由20栋高层住宅建筑组成，地下两层的全地下停车。
项目所处位置
项目属于郑东新区，属于郑东新区价格最低的楼盘。位置非常好，位于陇海高架和中州大道交叉口，距离地铁4号线只有不到500米，是标准地铁盘。
说实话，这让楼鉴君感觉这就是一个让人爱恨交加的项目，位置绝佳出行方便，可租可售，但是前面的陇海高架和后面的陇海铁路却总是让人不舒服。
不过考虑到周边项目的价格，只能说这是一个性价比相当高的项目，仅此而已。
三、项目配套
综合商场：麦德龙全进口会员仓储商业、来福士广场、建材大世界等；
娱乐休闲：国际会展中心、艺术中心、世纪欢乐园等；
教育：郑州八十四中、郑州八十六中、郑州新东中学、祭城核心校二小等；
医疗：郑州康济医院、郑州管城中医院等。
点击可查看大图
小区内部配套：
1）社区规划建设幼儿园一座；
2）临城市道路建筑底商及后期商业规划约15万平方米品质购物广场一座；
3）社区配套设施：多能运动场、运动健身步道、集中活动广场。
小区内景观绿化
周边的配套并不缺乏，东边是七里河，水质不错，沿河的公园由于铁路和高架的原因，基本上等同于是小区的内部配套了，环境不错，是一个傍晚散步的不错去处。顺便说一句，旁边不少钓鱼的，证明至少水质还行。
小区东侧七里河公园
教育方面小区自建有幼儿园，当然整个东区的教育资源还是不错的，虽然算不上拔尖，但是问题并不大，小区对面有郑东新区艺术小学，虽然算不上特别突出但是基本上还算不错。
商业上向北一千米内有东建材、建业五栋大楼以及凯德广场，毕竟三环内，配套不算差，对于投资的话后期租金上面还是不叫有保证的。
四、项目户型
润城时光里的户型相对而言比较完善,2-4房均有分布，主推户型为88-89平米的两房、113和143㎡的三房、131和136㎡的四房、242㎡的大平层。
1-9栋是一期，已经交房。10-19栋为二期，2018年6月交房，对于资金不宽裕还追求一定的生活品质来说值得考虑。
户型算不上惊艳但是绝对实用，毕竟每个人都有自己心目中的好户型，要求不一样，标准自然也就不同。
五、小区环境
因为小区是分两期开发，所以如果说到二期的话，那么一期的环境就是二期的基础，而且通常还会有所改善。
木质台阶也颇有特色
项目的设计采用的是下沉式景观设计，下沉面积达到1万方，联通负一层车库，这种设计方式在郑州采用的并不多，个人亲自体验，其实效果相当不错，不仅景观更有层次，环境更为幽静，对于有小孩子的家庭来说更是一个不错的选择。
景观绿化相当到位，远看有层次。
六、地铁
地铁不是一个项目优质的唯一标准，但是对于非豪宅来说，地铁的价值相对较高。
无论是自住还是投资后续出租，有地铁总会方便许多。
润城时光里位于4号线地铁口，是标准的地铁盘，4号线已经开工建设，将在2021年开通。而且向南2000米换乘5号线，向北1000米换乘3号线，绝对的地铁房。
七、项目的主要问题
说来说去无外乎两个主要问题：1.前高架、后铁路； 2.小区没有实现人车分流。
对于第一个问题，楼鉴君分两次过去，每次所待时间均在两个小时以上，紧邻陇海路的楼栋噪音相对较大，但是因为有隔音玻璃，关紧窗户的话不会影响晚上休息。咨询了两位业主，表示虽然有声音，但是居住几天之后习惯了还好。
站在项目南侧，右边是润城时光里，左边是七里河，七里河右边就是陇海铁路！
陇海高架距离项目的位置
但是对于紧邻七里河的用户来说，陇海铁路的影响相对较大，即使装上双层玻璃，对于睡眠浅的人依然有一定影响。楼鉴君站在河边等火车经过的时候测试了一下，声音较为明显。
视频形式看距离
对于这一点，郑州地产曾经撰文分析过，因为交通噪音是以低频噪音为主，玻璃对于声音的吸收不大。所以，窗户即便是新式断桥铝中空窗，甚至三层中空玻璃窗，也难以抑制噪音。
那么，抑制噪音最好的方法就是，装夹胶玻璃。夹胶玻璃之所以称之为夹胶玻璃，主要是有两层或多层玻璃，中间通过高温压入有机聚合物中间膜，使玻璃和中间膜粘合为一体。这其中的中间膜就相当于一片阻尼层，能有效抑止玻璃的振动，从而阻挡低频噪音的传播。
夹胶玻璃▼
除了隔音外，夹胶玻璃还有一个好处，就是可以保护玻璃。与我们常见的商场护栏玻璃一样，由于中间加了一层高分子聚合物膜，破掉的玻璃会被粘连在一起，形成类似的蛛网状纹路，而不至于碎掉一地，可以避免伤害到家人。
郑州目前有夹胶玻璃的门店比较少，所以收费普遍较高，最基本的每平方米两层已经超过800元，三层更是要到了1000元以上。不过即便是最基本的夹胶玻璃，隔音降噪效果都非常明显。
这个我认为还是挺划算的，对于能够享受充足阳光的临近七里河业主来说，给自家的玻璃装上最贵的三层夹胶玻璃，按每平米一千元算也花不了多少钱，每平米比较周边便宜5000以上的价格来说，还是相当划算的。
从远处看七里河与该项目
同一个位置看均价已经过两万的正弘山
站在项目一期和二期中间看远处的远大理想城项目
总结：
1、对于该项目，追求高品质和不差钱的人可以直接略过了，这里并不适合你。
2、对于有小孩子，对于教育有一定要求的人要慎重，配套有学校，但是在东区整个范围来说并不突出。
3、刚需用户来说，可以考虑，切勿人云亦云。3.5的容积率，80米楼间距；配套齐全准地铁房，可租可售；没有配建经适房，没有公寓，绿化树种主干道是碗口粗的银杏，绿化效果并不差。在一万六这个价位上，东区的可选择余地并不多。
学会自己思考不要人云亦云。技术在进步而建设在不断推进，解决噪音的方式有，而高架桥在郑州只会越来越多，无论是夹胶玻璃还是其他方式，降噪的技术会越来越成熟，而一旦这些问题都解决了，价格也已经不再会是这个价格了。
4、投资客可以考虑。投资考虑的是投入产出比，考虑的是未来可预期的收益，可租可售加上地铁就是最好的保障，周边配套尚可，不用考虑无人接手的问题。
5、说土地年限的人可以去搜一搜北三环花园路的国泰一品庄园，也是高价，更有汽配批发商场，土地年限都超二十年了，事实证明，影响有限。
6、不谈价格谈品质都是耍流氓，那些侃侃而谈空说品质的人请无视。
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