原创 房小评 中国房评报道 今天
“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。
这是一种和谐共存的状态，给上帝贡献信仰，给凯撒贡献税收。
这是传颂千年的智慧，看起来水火不容的事情，背后却有解题的契机。
对于平静已久的门头沟楼市来说，这个国庆长假注定不会平静——新项目长安麓府即将入市，前不久才开盘的西山相府早已虎踞浅山。
长安麓府开盘是否会对西山相府形成竞争？
这两个项目各自的优点和缺点是什么？
作为买房人该怎么选？
带着读者朋友们关心的问题，房小评冒着大雨前去门头沟踩盘，这次我们忽略了区域内在售的项目尾盘，直奔这“两府”，一探究竟。
长安麓府
9月24日，抵达门头沟的时候，雨势已经变小，细雨蒙蒙，山顶上升起了云雾，情景仿佛置身阳朔，青山绿水，美不胜收。
作为一个经常活动在朝阳区的人，我的第一感觉就是：
想在门头沟买个房子养老。
实际上，自从2017年门头沟陆续释放土地上市，就吸引了海淀、丰台、石景山等地的城里人来这里买房，其中有相当一部分就是养老、休闲置业需求。但也有一部分是刚需，因为彼时石景山新房尚未供应，整个京西地区新房供应就看门头沟。
2018年以后，中海寰宇天下等石景山项目入市，将刚需和部分改善需求拦截于石景山，永定河和首钢园区成为很多人向西置业的界限。
如今，石景山新盘供应正旺，海淀又有树村等高端盘入市，进一步拦截向门头沟置业的客群。然而，有一种需求是门头沟才能满足，而石景山和海淀无法取代的，那就是养老置业需求。
好几位委托我们测评门头沟新盘的朋友，都是即将退休或者已经退休的状态，时间自由，向往有山有水的田园退休生活。
长安麓府能满足这一需求吗？
来到长安麓府的时候，虽然是周五的下午，但售楼处内依然有好几组客户到访，从交谈中大致判断主要是石景山和门头沟本地的刚需置业人群。
长安麓府即将开盘，项目销售人员释放的消息是，首期开盘价格在5.5万元-6万元/平米之间。
刚需和刚改人群最青睐的89平米三居户型，带装修套总价在500万元出头，首套首付只要160万元起。
这也是项目最大的卖点。如今门头沟在售新房多为120平米及以上的大户型改善产品。销售人员对于89平米产品去化很乐观。
看完长安麓府，总体感觉如下：
1、长安麓府位于门头沟南部新城，城市界面好，从莲石路过来很通畅，大部分来门头沟的人都是走这条路，尤其是丰台、石景山以及大兴等长安街以南地区的客户来访，莲石路直接将他们带到了这里。
2、项目距地铁S1号线首站石厂站约1.8公里，除冬天外，春夏秋三季早上骑个共享单车，一边欣赏山景，一边去地铁站，也是个不错的享受。而且，这是首站， “有大座儿”！
3、项目3公里范围内有门头沟最重要的商圈，包括龙湖天街、欢乐大都会等商业项目。最重要的是，项目一街之隔就是北京八中京西校区，这是妥妥的学区房。
据说，项目容积率仅为1.44，全部打造为低层花园洋房。户型主要是89平米三居、115平米四居和139平米四居。
从沙盘可以看出：这个项目有一部分直接建设在山地上，看起来是将山坡削去了一部分，做了高台地，几栋楼建设其上，海拔高出很多。对于喜欢山居生活的人来说，这是一种天然的山居资源。
交通方便，加上本身就建在半山上，长安麓府似乎具备退休养老人群所向往的山居生活条件。
但是，当我们走出售楼处，来到项目实地踏勘的时候才发现，就在这座不高的山顶上，矗立着几座电线塔。据周边居民说这是高压线。如果是这样，这个项目临山的房子优势反而变成了劣势，想象中推窗见山的唯美画面，立即被高压线的不适所代替。
此外，项目所傍的山头并不高，在春夏秋季尚有灌木、杂草等绿色可看，到了冬天，山头光秃秃的，这几根高压线就像秃子头上仅存的几根头发，胡乱搭在头上，毫无美感。
不过，来买长安麓府的本地人对此不会太在意。他们一般不选靠山的房子，趁着项目首期开盘，选择临街的房子，一街之隔就是北京八中京西校区。
妥妥的门头沟刚需红盘的基因！
西山相府
从地图上看，西山相府位于门头沟北部的老城区，长安麓府位于南部的新城区。两个项目南北相距约 8公里，从区位上来说，其实不构成强竞争关系。
但是对于专程寻找养老房源的朋友来说，门头沟的房子差别不大，谁的山居资源好，谁的配套更便利，谁便是心仪的房子。
有了长安麓府的教训，我们专门绕着西山相府周边转了一圈，尤其是对周边的山头进行了勘查。
我们发现，西山相府周边的山上也有电线塔，但是距离项目较远，从项目看到山是山景，电线塔很小，不构成视觉违和。
当天恰好蒙蒙细雨，西山相府周边的山顶上云雾缭绕，电线塔隐在其中，模糊不清。
站在西山相府售楼处二层的观景平台上，向东眺望，可以看到永定河、京西古道等景观，远观有山，近看有水，背山面水，美不胜收。
最值得看的是项目的中式建筑风格及江南园林，用开发商的话说是以拙政园为蓝本，“九九归一”造园法打造的 “九景八喜七凤六宝五湖四海三亭两台一山”。
佳兆业南派开发商的细腻，加上将江南园林和中式风格嵌入北京最具山景资源的门头沟，使得大家对这个项目的落地效果颇为期待。仅从目前项目售楼处的中式造型、湖心亭、假山等已呈现部分来看，的确是个纯粹的中式豪宅。
据悉，西山相府已经开盘，卖了几十套房，整个项目约有350套房源，一期拿证房源约120套，项目售价约6万元/平米，带精装修，单价比长安麓府贵了约3000元/平米。
这3000元/平米的差价如何解释？
西山相府的销售人员似乎并不把长安麓府作为竞争对手，给我们讲了这样一个购买逻辑：
1、中式建筑叠加江南山水园林的风格，是门头沟独一无二的高端改善盘，开发商重金打造富含文化的园林景观，是东西城、海淀的文化人群所喜欢的。山居生活要有亭台楼阁和小桥流水与之相配，才能激发文人雅兴。
2、项目只有120平米和145平米两种户型，保证了业主的纯粹性，居住于此的都是同一类人，懂得生活，喜欢美景，没有小户型刚需人群混居其中。
3、项目单价虽然看起来比长安麓府高3000元/平米，但是精装修品质较高，一步到位打造高品质生活，业主不用纠结于门外热闹，门内简陋的装修品质。
看来，长安麓府和西山相府各有特色，两个项目定位客群不一样。长安麓府很大一批客户是来自门头沟本地的刚需人群，而西山相府主力客群则是来自海淀、石景山地区的改善人群，更以退休或邻近退休的政府、事业单位以及个体经营者等为主。
从地段来说，西山相府位于门头沟老城区，而长安麓府位于新城区，老城区有文化底蕴，新城区有漂亮界面。有意思的是，两个项目又各守一条干道，从长安麓府进城走莲石路，而从西山相府进城则走阜石路。
莲石路的一个重要节点是北京西站，虽然经过海淀部分地区，但主要穿行目的地是丰台区以及两广路。阜石路的一个重要交通节点是定慧寺，由此向东则是阜成门一线的海总、高校和国家部委，由此向北则可以沿北四环到四季青和中关村一带。
从辐射城内外溢的改善需求来说，阜石路的作用更大，而且西山相府旁边的京西古道，以及由此进入的妙峰山、鹭峰等著名旅游胜地，吸引着海淀和石景山，乃至东西城区喜欢山居人群的目光。
在西山相府的沙盘说明图上可见，项目北边有一条直通西北五环杏石口桥的快速路正在建设中，据说有望在2023年前后通车。
如果这条路能够开通，项目到达中关村、海淀核心区的时间会大大缩短，从城里开车过来可能用时仅20-30分钟，这会吸引清华北大等高校的教授们。
这又应了文章开头我们引用的那句话：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”。在此我们引申用于形容“两府”之间的关系，那就是“刚需归长安麓府，改善归西山相府”。
话说，这两府的案名也颇有说头：长安麓府是指项目在长安街延长线附近，且项目傍山，山麓为脊，府居山麓。
西山相府的案名灵魂在于一个“相”字，这个“相”字是跳出了景观说文化，而这个文化正是中国儒家士大夫文化的精髓。士能入阁拜相者仅几人，而这是一座专门为具备“相”之精神，向往“相”之生活的人打造。
在售楼处的墙上，我们发现了范增亲笔题的“西山相府”匾额，还有一幅毛笔书写的《相府赋》：
王者，世袭矣，除清朝多草莽，为富而不仁，食禄而不济天下，碌碌一生无为者居多。相者，科举矣，望各代皆大儒，挟才以济世，挽狂澜于危难之际者众之，夙兴夜寐，操劳国事，以君忧、百姓之苦为任，委曲求全，克己修身，为世人所尊崇，归老西山下，观水永定河，赏园思江南，松竹梅兰作友，笔墨纸砚为伴，不问朝堂纷争，心中仍有天地。人言，富不过三代，学可赛五车，书香门第，文风傲骨，代代相传，天赐佳宅，百年宅运，辅以西山龙脉，一以佑之。
再一细问，才知道这篇文章为一位开发商人士所作。据说，他全程经历这个项目从拿地到设计、建设的各个环节，在项目定位的时候冥思苦想，直到把自己给感动了，由感而发写下了这篇《相府赋》，并被售楼处相中，于是以书法形式展现了出来。
真是人才！