这么黄金的地段，这么稀烂的商业。
这是昨天（10月19日）我对武昌街道口“未来城”的终极评价。这句评价引起业内朋友对这一失败商业个案的探讨。
一
为什么未来城的生意做不起来？这与电商冲击，实体店走衰有关系吗？
有朋友说，那么好的地段，太浪费了。
有建筑设计师将失败归结为：设计，业态与运营。
有地产编辑说，项目已经烂尾很久了，去年就空置八成。
有地产同行说，当年开业时就已经预测“未来城没有未来”。
也有人从风水角度说，旁边有高架桥的商业体都不行。
还有人提出，武汉的商业整体过剩。政府的盲目和开发商的无奈，最后产生不良资产和被诓骗的投资者。
综合多方观点，未来城败在以下四个方面：
1.内部缺陷。自身建筑规划缺陷，地铁客流、二环车流导不到项目里。项目里的两大广场，各自为阵。
2.散售。商铺产权分散，运营管理能力无法体现，缺少特色主力店或吸引人气的招牌，大多是同质化的零售小铺，受到网购冲击尤为明显。
3.定位同质化。周边竞争项目的围追堵截，客源分流。在街道口，扩大餐饮面积的有群光、乐天城，特别是2014年开业珞珈创意体验城，吃喝玩乐一应俱全，与地铁口无缝链接，秒杀未来城。
4.管理运营能力差。开发商准备做的是“短平快”，没有打算长期运营。
知情人士透露，未来城正在重新定位，重新招商。
很多铺子人去楼空，每个空铺子背后都有一个心酸的故事。
二
一个商业的失败，绝对不是一个因结出的恶果。
街道口，武汉的黄金商圈，周边高校人流密集，群光广场、新世界百货扎堆。
按照常理，这里的商业也跟随大市，红红火火。
但现实却恰恰相反，除临街的几家店艰难地活着，很多店铺上贴着招租。内街的商铺，更是一片空城。
白天，走到内街，没有灯，很阴森。没有一家店营业。被人们称作鬼城。在里面拍恐怖片，很合适。
在地下车库，很多人跟我一样，像在迷宫，都走不出去。没有一个标识告诉你，怎么到商业里。
拨打招租中心的电话，无人接听。
周边一个楼盘负责商业招商的小伙子说，未来城离群光广场太近。运营管理没法与群光比。人流都到了群光。
据媒体报道，未来城，2011年8月底开业。顶峰时，300多家商户入驻。周边楼盘的招商经理说，当时要想进未来城，还要找关系，塞好处费。未来城的商业设计有问题，在里面让人晕头转向。
曾经这里想复制江汉路的Happy站台。商业定位可以重调，交通缺陷可以修补，内部设计可以修改，问题的核心还在于商铺产权分散，即使想改造，也很难。
三
未来城，是分割销售型商业的失败样本。这是武汉商业项目过剩的“冰山一角”。未来，也许有更多的出售型商铺将爆发危机。电商冲击，业主涨租金，商铺租不出去。不出三年，武汉出现很多烂尾的“未来城”。
在武汉售后返租的商铺，一旦过了包租期，人气与市场氛围还没做出来，这些商铺业主将收不到租金，被逼出来维权。最终，这些都由地方政府埋单。
这个疑难杂症，或许早就摆在那里，如何挽救“未来城”困局？
重（chong)定位，改造，重(chong)招商，重(zhong)运营。
建议地方政府主管领导牵头，商铺业主组成业委会，统一思想，给出保底的商铺租金，甚至免租期，用以吸引商户进来。
开发商出钱项目重新定位与招商，对项目的内部建筑设计、动线、交通等大改，地方政府给予支持。未来城周边高校云集，建议突出文化艺术主题。
地方政府为项目调整商业规划，改造好基础设施，特别是车流动线。能够盘活未来城，对那些商铺业主来说，可以说是一件大好事。商铺业主也要降低前期租金预期，毕竟能收到钱，比铺子死在那里要好。
以上是保守疗法。这里的难点在于改造成本很高。即使改造完成，招商运营能否成功又是一个很大的问题。
有更大胆的想法是，未来城彻底改名改性。改名，好理解。改性，是指改变性别，彻底颠覆，在一段时间内不要涉及交易类业态，提供包括辐射半个武昌的物流集散中心、大学生创业孵化器、政府职能部门办公。用城区地段、低廉租金与现代业态，或许能度过难关。
不知道，未来城还有“未来”吗？
文／杨光华