继续楼盘分析，最近看到位于三江口的远洋天赋已经开始宣传蓄客，今天来聊聊这个新盘情况。

楼盘规划

远洋天赋：备案名（万和郡），地处：仓山区南江滨东大道 海峡文化艺术中心对面。

项目占地面积99亩，规划19栋高层住宅、8栋叠拼以及一所幼儿园，容积率1.56，纯商盘。

土拍情况

2020年12月16日，远洋地产摇号以最高限价15.15亿元竞得宗地2020-65号地块，平均楼面地价14706元/㎡。出让面积约99.06亩，容积率1.56，限高60米。该地块建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

分析：去年年底土拍远洋拿下三江口的一幅纯商，也是远洋首次进入福州四区，这场土拍也比较有意思，龙湖底价拿下二环内洋房地块楼面价不到8K（昨天分析过），结果到了三江口居然通过摇号限价拿下，从区位看差距甚远，结果土拍情况和价格却与众不同。

对于地块而言，近百亩大盘，地形呈现小三角，优势在于北侧距离江滨较近，虽然有规划商业用地，后续高层住宅存在一定江景。

对于楼面价而言，高达1.47W，对比三江口近期地块而言，中梁拿下梁厝地块楼面价1.45W，龙湖梁厝地块楼面价1.1W，最近万科下洋楼面价8.4K，对比而言项目楼面价较高，不过地块在限高60米的情况下，容积率1.56，硬性条件不错，目前直接做成了高低配，设计了叠拼。

户型情况

89平米：四房两厅两卫，三开间朝南，包心设计，纵深较大，餐厅布局比较尴尬，介于主卧门于客卫之间。特点在于压缩空间比例，减少卫生间、厨房、主卧面积，在89搞出了四房，对于有房间数要求的刚需有一定吸引力，不过居住体验反而减弱。

113平米：四房两厅两卫，四开间朝南，客餐厅南北通透，动静分离大面宽布局，在113面积段做到这种户型，优势还是较大。

132平米：4.5房两厅两卫，一梯一户设计，特点在于客餐厅超大面宽，厨房位于南侧。

分析：目前市场上洋房定位的产品，通过低公摊，加上飘窗和设备配套赠送，套内面积达到了较大优化，同时户型产品也在不断升级，现在逐渐都朝着大面宽，四开间发展，对于购房者而言，洋房在大面积产品的设计上，可以说更加吸引人，不得不佩服，现在不少户型的发展。

区位情况

项目位于三江口，虽然板块有两条地铁线路，不过项目距离都在1公里以上，出行帮助小，对于郊区盘而言，地铁缺失的影响较大。项目距离嘉里商业，海峡文化艺术中心1.5公里，日后休闲购物有一定帮助。目前楼盘附近规划了商务用地，不过还是开发阶段，短期看居住氛围还是较差，总的来说，区位情况比较一般。

周边对比

项目目前还未上市，不过周边竞品不少，可以做个价格对比参考：

1、龙湖景粼天著：带装修备案均价2.55W，优惠价2.2W，纯商

2、中梁星海天宸：毛坯备案价2.6W，优惠价2.3W，纯商

3、中海锦江城：备案价2.25W，目前优惠1.8W，劣势在于地铁较远

4、大东海江山府：备案价2.9W，去化一般，超级大盘

分析：对于项目而言虽然地块容积率指标不错，项目也以远洋高端系做宣传，不过对比目前三江口的片区，定位改善产品的去化，吸引力比较一般。虽然项目是纯商定位，不过项目周边纯商新盘也不少，加上不少也是百亩的大盘，整个片区的库存量较大。

对比目前区域的新盘去化，虽然备案价都不低，不过都在以优惠价做去化，目前的网签情况不算特别理想。对于项目而言，对比周边新盘，没有地铁加持，劣势比较明显，后续的去化难度不小。

学区划片

项目位于三江口片区，由于樟岚片区存在清华附中，这也成了不少购房者关注的点，目前官方回复等待交房。不过从目前项目周边规划看，别头小学被拆了，不过还是有规划学校用地，预计无法划入。

楼盘总结

项目位于三江口板块，优势在于纯商定位，配合较好的户型设计，劣势在于周边无地铁，附近也比较荒芜，生活气息差。目前整个三江口的库存还是较大，不少纯商盘都在售，房源数量较多，随着放开落户消耗了不少客源，未来片区对于福州刚需的吸引力依然不是太大。

对于有意向的购房者，可以比对项目的开盘价，考虑自身需求定位，毕竟这里短期看，居住氛围还是一般，出行时间花费还是较大。

题外话

最近有关注城南板块的购房者可能会发现，这里的商品房库存战已经开始了，最近从帝封江到螺洲再到三江口，几个超级大盘都开始营销蓄客了，不过市场热度已经逐渐回落，有意向这里的购房者，可以好好比对价格和区位，看看是否能出现符合自己心意的房源。