近期石家庄房地产市场整顿，
70%的楼盘都不开门，
各大公司都在做各种各样的培训。
熟悉我的人，
都知道我是房地产策划出身，
水平不知道咋样，
反正是白头发不少。
那我今天给大家说说我对房地产策划的看法：
——策划水平的六段论。
对照一下，看看你在哪个段位？
- 小学级别：
- 技能：会用WORD、PPT、EXECL办公，排版很烂；踩盘一进售楼部就懵逼，忘了该问些什么问题，然后只好在各种地产群要市调资料；做房源价格表不会用函数，主要靠手动输入；写文案经常语句不通顺；写方案基本靠拷贝，最体现个人价值的是：
- 在项目搞活动的时候，买活动用品和在现场瞎忙。
- 特征： 这种水平的，在中小型开发公司、销售主导的代理公司大量存在，如果没人带，将长期处于这种水平，对公司而言，这个岗位是谁也不重要，有没有也不重要。
- 涨工资？别闹了妹妹。
二、初中级别：
- 技能：喜欢收集各种报告，然后看，就是看；
- 会做各种来电来访成交统计表，根据数据做短期分析；
- 会依葫芦画瓢的写阶段性营销方案，每次写的内容大同小异；
- 参与撰写项目前期报告的时候，大量摘抄其他方案的内容；
- 参与设计院关于规划方案讨论时，对规划专业术语往往一脸懵逼。
- 特征：这种水平的，是最普遍的存在；想提升有难度，但这些技能大多数时候够用，不少中小开发公司、代理公司的策划经理甚至总监也就是这个水平。
- 大多数从销售口上来的营销总监们在策划方面也是这个水平，大多数够用。
三、高中水平
- 技能：
- 靠着模板能写完整的项目前期方案，对前期方案中的城市经济、产业发展、人口结构等的分析结论固定、纯属凑内容，产品建议方面有自己的经验部分，经济测算就是套模板。
- 能说出几家TOP10房企的产品系；
- 跟设计院沟通时，发言权在楼体外立面、户型方面；
- 能写项目年度营销方案，重点在推售、推广、活动方面做文章，在方案中对项目现金流、调控政策预判、应对竞争对手等因素的考虑，难以进行前瞻性考量。
- 会造数据，以达到自己的目的；
- 营销会议时，常有亮点想法提出。
- 经常给甲方或者老板讲方案、提案讲标。
- 特征：这种水平的，在石家庄都是策划总监级，而且是知名开发公司或者前十代理公司的。
- 达到这种水平，在石家庄多数底薪15000左右，有的甚至2万以上，
- 而且多数可以轮岗做项目营销总监，我身边的不少朋友就是这样。
四、大学水平
- 技能：知道什么叫做QE，对中美贸易战、国家级战略等有一定的认识，有基础的经济学理论认识；
- 关注全国房地产市场，对业内大事件、区域的调控政策变化、房产走势有自己的独立见解；
- 能独立完成项目可行性研究报告，编制一般的项目融资报告，参与老板的融资过程；
- 能完成给政府领导首先过目的拟发展项目规划报告，会造大概念，会整合，能汇报；
- 懂前期流程，懂前期报建的关键节点；
- 有一定的规划和施工知识，在做项目产品的时候，对容积率、成本概算、施工难易程度、销售提价之间有平衡均好性的判断；
- 不再热衷于看各种的方案，因为有了自己的解决问题的逻辑思路体系；在代理公司提报时，往往提出几个问题就让代理公司不知所措。
- 在营销口，能把握重要节点，能提前预知和解决销售难点；
- 学习能力强，有自己的学习方法，能迅速进入房地产领域的新板块，为公司开疆拓土。
- 特征：在石家庄达到这种水平，其实很难，因为你得长期不断的学习，还得经历多个项目，知识和经验双重积累才能达到；
- 这种水平已经脱离了策划范畴，是一个项目操盘手的水准；在中小公司内部，可以做除了财务和工程之外都负责的副总，年收入50万是保底。
- 当然了，长期在代理公司的人是很难达到这种水平的；
- 这种水平的，在石家庄不超50人；
- 拥有这种人才，是一个地产公司做大做强的基石，是公司之福。
五、研究生水平
- 技能：多数情况下，能预判国家及地方调控政策走向；
- 会根据城市的规划、产业发展，寻找价值洼地；
- 会利用政策，以最小的代价合理勾地；
- 在石家庄这个小地方，一眼就能大致评估某块土地的开发价值；
- 会经营政府人脉关系，规规矩矩的在土地获得、容积率、产品规划等方面打一些擦边球；
- 在政府的专项整治、解决遗留问题等机会上，能把握、会玩游戏、敢合理举报自己；
- 在经营性物业、土地、在建工程等资产抵押周转等方面，与银行、基金公司等打交道有经验，懂*规则潜**；
- 在营销环节，重点关注资金周期；
- 在整体规划和营销模式上，往往有让人津津乐道的大手笔。
2. 特征：
说实话，这种水平的，才称得上是业内大咖。
在石家庄屈指可数，级别是总经理或者总裁，有股份。
有机会的话，
自己就做开发当老板去了。
六、博士级别
别闹了，牛哥也没见过这种人，哈哈，我就不瞎说了；
TOP30大房企的高层，负责资本运作、战略制定、城市布局的国内明星职业经理人或许是这个级别。
我为什么建议，
做房地产的，你要是想在这个行业里想长足发展，
包括职位提升、收入提升，
一定要学习一下策划的工作？
我给你举两个例子：
1 . 策划做项目可行性研究报告的时候，需要对外部环境、内部环境、自身情况等进行综合考虑，做SWOT分析（优劣势、机会和威胁），然后做结论。
锻炼的是你综合考虑问题的方法；
有人说你，考虑问题真的很全面、很细。
因为你职位越高、需要的决策就越多，
全面考虑问题、得出合理化指导意见是领导们的核心能力之一。
2. 策划做营销报告、尤其是滞销项目营销、烂尾项目二次提升等方案时，通常逻辑：树立核心目标，发推需要解决的核心问题，以逆向思维导向方法，结合内外部环境后，得出针对性的解决方式。
锻炼的是你迅速解决问题的能力。
你考虑的是一地鸡毛，领导们往往一针见血，这就是差距。
俗话说，好记性不如烂笔头，
策划在写这种报告的过程中，会潜移默化形成这种能力。
见过好多次会议中，有人东一棒子西一帮子的说了一大堆，然后说自己文笔不好，不会写。
那不是文笔的问题，是你没有形成解决问题的逻辑思维，所以你说话没有逻辑， 找问题找不到关键，你在解决问题过程中又经常顾此失彼。
好了，今天就说到这里了，
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