最近和几个朋友聊天，发现大家逐渐开始关注二手房了，身边也有几位朋友把二手房作为自己人生的首套婚房。
究其缘由，主要是因为新房交房时间太晚，毛坯基本上都是3年起步。
再加上装修、通风，基本上要4年左右的时间才能住进去，这对于着急入住的人来说真心等不起。
再加上2020年的这次疫情，导致房价和楼市走向变得不那么明朗，不少购房者都开始持观望态度。
这段时间，后台经常有粉丝咨询疫情过后是不是买二手房的好时机。
在特殊时期下，相信这个问题也是大部分房产朋友都关心的话题。
今天，二营长就来和大家一起聊聊疫情后的二手房市场，以及购买建议。
成交量回升，金融放松
楼市利空还是利好
我们先来看市场表现
因为2月份处于疫情期间，售楼部关门、中介机构无法营业，新房市场销售量跌落“谷底”。
进入3月份疫情开始好转，楼市成交量也开始“反弹”。
据360房产网数据显示，3月份郑州市场新房共成交11490套，相比前2月增加了11332套，上升率为97.29%。
3月整体新房成交走势较稳，月底两天成交量猛增，31日成交量达到1305套。
同样的，二手房的日子似乎更不好过。
数据来源：360房产网
3月份，郑州市场二手房共成交1564套，相较于2月成交量上升率为99.74%（2月仅成交2套），月底销量集中。
数据来源：360房产网
截止3月31日，2020年郑州区域二手房共成交5439套。
其中，1月成交3873套；受疫情影响，2月成交2套；3月成交量为1564套。
1-3月份，金水区、中原区、二七区、管城区等成熟区域的成交量依旧领先，其中金水区更是以26%的成交占比领先全郑州。
如果再参考下2019的数据，郑州二手房成交总量为7.45万套，月均成交6212套房源。可见今年前3个月的成交量有多么惨淡了。
金融方面
从2019年8月份到2020年4月初，LPR进行了8次报价。
今年2月20日，在第7次的LPR报价中，5年期以上的LPR下行5个基点，为4.75%。
在2019年11月份，5年期以上的LPR还进行过一次下调，同样为5个基点。
融360发布的数据显示，2020年3月（数据采集期为2020年2月20日-2020年3月19日），全国首套房*款贷**平均利率为5.45%，环比下降了5个基点，为对应期限5年期以上LPR加点70个基点。
二套房*款贷**平均利率为5.77%，环比下降了4个基点，为5年期以上的LPR加点102个基点。
3月20日，LPR迎来了新一轮的报价，1年期LPR为4.05%，5年期以上的LPR为4.75%，与上一期持平。
3月30日，央行对外发布公告称，以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作，中标利率为2.20%。而央行上次的7天逆回购是在2月17日，中标利率是2.40%。
也就是说，央行一次性降息20%。
逆回购利率、MLF利率与LPR利率之间的关系是骨肉相连的，一涨皆涨、一降皆降。
可以预测，4月份LPR利率下调的概率很大，如果4月LPR利率再次下调，那么就实现了LPR历史性的三连跌。
金融端的宽松，首先表现在了房贷利率以及首付比例上。
郑州房产前段时间统计过郑州最新的房贷利率，对比全国首套房*款贷**平均利率5.45%来看，郑州仍然处于高位。
二营长认为，房贷利率依然居高不下，说明国家对楼市的调控依然非常谨慎，态度非常明确，以维稳为主、坚持房住不炒。
政策方面
2月份全国不少城市出台了不同的“救市”政策与建议，比如降低首付比例、提高公积金*款贷**额度、降低房贷利率等。
但最终得以实行下去，并对购房者具有直接影响的政策并不多。甚至不少政策出现“一日游”，郑州也没有出台相关的“救市”政策。
这说明郑州还没到出台政策来救市的这一步，政府也不想过多的在政策或金融方面干预目前的楼市。
而是通过一些微调或提供便利，来辅助市场自我过渡。
二营长认为郑州楼市的走势大概率会是：
1、疫情逐渐好转，积压的买卖房需求会释放，新房和二手房成交量会持续上升；但是也会出现一些促销房和降价房。
2、全国楼市调控依然不放松，郑州继续跟进，楼市长期维持稳中有升。
那么当下的郑州二手房市场降价房源有多少，降价幅度有多少呢？现在是不是出手的好时机呢？
少数房源降价超10W+
总体平稳，理性看待
今天二营长在各大二手房平台上，浏览了下各区域目前在售二手房情况。
少数房源降幅明显，单套房源便宜10万+的也有，但整体平稳。
据诸葛找房数据研究中心监测，2020年3月份，郑州市二手住宅市场均价为14786元/平方米，环比微跌0.01%，同比下跌5.43%，现已连续5个月走低。
数据来源：诸葛找房
二手住宅挂牌量162184套，环比减少0.26%，同比增加64%。
事实上，郑州的二手房市场从2018年下半年开始，就已经进入了下行通道。
近一年时间，仅2019年10月份市场均价环比上涨0.5%，其余皆环比下跌，月跌幅在0.01%-2.2%之间。
数据还显示，2020年3月份，郑州市累计有16245套二手住宅调价。
其中涨价房源2715套，平均涨价幅度5.68万元/套；降价房源13530套，平均降幅4.55万元/套。下面是降价房源量TOP20小区
数据来源：诸葛找房
对于降价房源，二营长认为我们应该理性看待，其中不排除有些是中介的钓鱼房源，这一点我们在线下购买的时候需要注意。
另外，对于那些资金周转出现问题或是其他原因降价卖房的机会也要及时抓住。
最后，二营长总结几点个人对当下二手房市场的看法以及购买二手房的建议：
1、现在的二手房市场，买卖双方都处于一个观望状态。短期内二手房的成交量会上涨，但幅度不大。
这个时候市场上房源充足，甚至供大于求；价格也稳定，对于买家来说在议价方面更有优势。
2、短期一两个月内，二手房成交量、价格大幅上涨可能性不大，对于不是很急迫的购房者，可以多看看，不要着急下定。
至于卖方，如果没有迫切的资金需求，建议也可以先观望，等市场回暖。
3、警惕“劣质”老破小，个人认为，没有好学区、物业差、房屋品质退化严重的小区一定要拒绝，即便价格很低。
4、溢价过高的二手房要谨慎考虑，包括品牌溢价、学区溢价等；要多对比、多看，这样自己心里就会形成一个价格体系。
5、对于学区房要问清楚，有的上一个业主的孩子如果没毕业，那么你的孩子就没法上学，这种情况学区房的价格要大打折扣。
如果是学位房，上一个业主使用过上学名额之后，后面就不能再用了，这种房子要谨慎。
6、说来说去还是那几点，选择尽量选择次新房，如果有好学区可以把房龄延长5-10年。另外，选择一个好物业、内部规划合理的小区很重要。
好了，关于二手房现在是该观望还是捡漏，二营长今天就给大家聊到这儿。
如果有不同观点，欢迎评论区留言，咱们继续讨论下去！
另外，最近有多少人在关注二手房，并打算购买呢？可以把你遇到的实际情况在评论区写出来。