上次出了中山北站板块区域报告
大家都叫出其他板块区域报告
刚好最近
《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划调整》
草案公示了
房叔就顺势理一理沙朗东6盘的区域
沙朗东片区板块区域报告
目录
一、沙朗东在售项目及产品
二、沙朗东各盘推货节点及价格
三、刚需及改善客户，如何选择？
四、沙朗东板块竞品分析
五、短期内可兑现配套
六、板块远期规划情况
七、大环境政策利好浅析
01
沙朗东在售项目及产品
先来看一张图，下图中蓝色字样的项目，就是沙朗板块目前有货，共有6个盘。时代金沙雅苑和时代优公馆尚未入市，产品未知，暂不统计。
一条京珠线，隔开了中庄翠庭和方直两项目。这3个项目其实属于沙朗西板块，并不算沙朗东板块。
从整个板块来看，刚需和改善户型均有，刚需占比更大。交付标准上，板块内以毛坯为主。
02
沙朗东各盘推货节点及价格
目前，整个沙朗东板块区域售价1.15-1.5万/平。
带装修项目比毛坯项目价格高，个别尾盘价格偏低。
03
刚需及改善客户，如何选择？
刚需购房者：华盈四季蓝天71/87平、心悦湾89平、美和馨苑94/97平、时代美宸98平、顺心居89平都可以对比看看。
置换型改善购房者：小房换大房，三房换四房的购房者，时代美宸128平、心悦湾127平、中泰上境135平，都是实用四房，其中时代为带装修。
土豪型改善购房者：土豪只能看中泰上境别墅165平，带私家车位。
04
沙朗东板块竞品分析
走出沙朗东，沙朗西还有中庄翠庭、方直2新盘；岐港片区【板块介绍】的美林春天、骏隆盛景豪园；彩虹片区【板块介绍】花海湾、棕榈彩虹都是沙朗项目们的竞争对手。
原因很简单，客群相似，以中山本地客为主。
房叔给大家分析沙朗（东+西）、岐港、彩虹三个片区的优缺点。
不同客群关注点会有所不同，外地客更喜欢轨道交通，岐港片区更靠近中山北站。
本地客群会更关注生活配套是否完善、周边环境是否舒适；部分有读书需求的客户，会把教育资源的优劣放在第一位。
按就近入学原则，岐港片区入读高家基小学、张溪郑二小；沙朗、彩虹片区入读沙朗小学、昌平小学等。【学区划分】
05
短期内可兑现配套
城市轨道2号线：中山市城市轨道交通线网规划项目已中标，将由中铁第四勘察设计院集团有限公司作为第一供应商。
▲中山七条轨道交通线路规划图（规划中）
黄圃快线：该线路规划接入广丰工业大道，目前方案出现在《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划调整》公示中。
▲右侧红圈为黄圃快线
广丰旧改：卓越当选广丰片区“三旧”改造前期咨询服务企业，开始启动全面改造的第一步。
▲广丰片区改造范围（共计632亩）
北二环快速化改造：将落实为70米干线公路。已出现在《中山市西区沙朗东片区控制性详细规划调整》公示中。
▲顶部黄圈为北二环
多所中小学：根据图示，包含60班九年一贯制学校、54班中学、18班小学等。
▲紫红色区域为学校
06
板块远期规划情况
西区沙朗板块北接东升坦背，最出名的便是汽车街。西区对沙朗东片区板块的规划也侧重于此。
①重点将金昌工业区打造成中联创智能制造产业园；在沙朗片建设特色商业街区。（西区2019政府工作计划）
②中联创示范园已经发展的子园区有5个，其中就有沙朗汽配产业园。
③产业转型升级需求，高耗能、高污染的二类工业用地不能适应中心城区产业发展需求。
07
大环境政策利好浅析
沙朗东片区板块是西区汽车产业的大本营，更有多家设备加工类型企业聚集。
房叔认为，该板块最大难题是产业升级转型，和居住环境的提升。
沙朗东片区板块若想通过产业优势实现腾飞，需在产业升级转型上继续努力，在居住环境和配套上紧追中心城区，才能有效改善板块内的居住氛围。