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这是拿铁房产观的第92篇原创
有粉丝来问我要不要退房，要不要也去维权之类的，也是被某大V带了节奏，我也不想过多评论，最近黄埔太热了，我并不想凑热闹。
所以不想过多评论，只想把一些关键点罗列出来就行，并且希望大家能够有自己的思考，不要人云亦云。
01
老黄埔
大黄埔就只有三个板块：老黄埔、科学城、知识城。
这三个都是明星，不需要打广告，分量都很重。
先说一下老黄埔，也就是上图的鱼珠片区，是一个亟待改善，即将有翻天覆地变化的一个地方。
老黄埔的主要购买逻辑：
1. 一定要选择次新盘、电梯房，不选老破小；
2. 沿5、7、13号线去买；
3. 核心板块：鱼珠、裕丰围、文冲金三角；
4. 次级板块：庙头、南岗
一手新盘：富颐华庭、城市之光、中鼎珺和府。
二手次新：保利学府里、黄埔花园、金碧世纪、怡港花园、金色悦府、金碧领袖。
只要买了以上第一梯队的都不是问题，可以放心持有。
那么多人都说老黄埔的好，我也要说一下老黄埔存在的现实问题：
1）主要是刚需或刚改为主，超豪宅的比较少，即便是新盘，也都是没有超豪宅，所以购买人群偏中等，适合的总价范围在500-700万；
2）老黄埔本土产业主要以石化、码头、物流为主，产业低端，客群主要来自天河外溢和本地土著，这两年多了很多投资客；
3）虽然有很多的旧改，但是尚需时日，想要马上变成科学城那样的城市面貌，至少还需要十年，石化和本田不走，环境就注定好不起来；
4）虽然定位人工智能与数字经济试验区，从目前沿江一带拿地企业来看，还非常零散，没有聚集效应，是盘大棋，需要慢慢开发；
5）短期来看，不会有很明显的爆发，首先鱼珠的定位还是要低于金融城和琶洲，从地面到地下的交通可以看出，不像金融城和琶洲，上通机场北京上海，下达南站深圳港澳，其次，三溪到鱼珠需要天河一起开发，而此时价格已经进入高位，不存在洼地，只有等科学城集团改造鱼珠，引入高端企业，把如今的高地变洼地，上涨动力更强，赚钱机会才会更大；
6）鱼珠一带缺乏好看的江景资源，从三溪到裕丰围一带的江面上，都是沙船或货轮，两个无法开发的江心岛，江景无法和临江大道以及滨江路、阅江路相比；
7）旧改太多，新盘大多产品同质化严重，将来供应大会有一定的承压，当然你如果按上面的购买逻辑来买是没有问题的；
8）价格太高会有一定的溢出效应，特别是南岗到庙头板块，太靠近新塘，贵了就没有优势；
9）缺乏整体商业氛围，没有像体育中心、万博一样的核心商圈，未来华润万象城入场会有所改善，还有富颐30多万方的商业开张会越来越好，但比较分散，主要还是写字楼规模不成型，暂时也规划不了成片的商业购物中心之类的；
10）其他的就是医疗和教育了，整体实力还是在老四区之后。
以上是现实情况，也是我们考察投资回报时需要关注的问题，一切都需要时间，所以最辉煌的时候并不是现在，甚至不在未来五年内。
这个要看鱼珠一带开发和引入企业的情况，等到开发商开始在这里做起大平层的时候，那就是这个片区最闪耀的高位之时，比如金融城要成型了，旁边的合景就开始卖大平层了。
老黄埔目前的客群主要来自天河外溢，以及刚改的部分人群，所以注定了它的价格不会超过天河东。
02
科学城
1）基本情况
科学城的特点就不用说了，全是次新盘，大开发商物业，城市面貌新，企业众多，人均收入高，受到众多年轻新广的喜欢。
整个黄埔的税收和GDP主要还是由科学城贡献，这里培育出了众多的上市公司，投资选择科学城肯定是没错的。
科学城目前主要是四个板块：萝岗、黄陂、云埔、长岭居。
由于本土有众多有实力的高收入人群，不依赖外溢，所以科学城做了很多的大平层，比如富春山居、鼎峰、科城山庄、岭南山畔，现在中央城推的J区、品秀星樾加推的以及翔龙天汇都有超豪宅的大平层。
除了大平层，别墅也很多，比如岭南林语、峰湖御境、保利香雪山等，这两年开发商还在做一些总价千万以上的叠墅用来迎合一些高管们。
这些超豪宅的产品，代表了整个片区的购买力更强，天花板更高。
从刚需户型到大平层，从叠墅到别墅，整个科学城逐渐走向市场成熟阶段，购买力从300-3000万的都有，创业老板们在这里也能找到属于自己圈层。
2）再说一下具体的几个板块
原来的情况是，香雪一带主要以改善为主，长岭居以刚改为主，黄陂和云埔以刚需为主，慢慢地，各个板块都做成了改善，只有时代的盘做的是刚需。
做改善的好处是，价格可以更高，受众人群更加精准，卖一套顶两套，改善的溢价容易被高端人群接受，而刚需就比较难伺候了，要好的装修还要价格便宜，又嫌弃地段不好。
说一下四个板块，萝岗的价格是最高的，以新福港鼎峰和科城山庄为标杆，毕竟这里坐拥区府最顶级的资源配套。
未来会有大壮和保利罗兰加入，让整个板块选择上会更多，但是鼎峰的地位短期之内不会有其他的盘取代，未来5-10年依然会是最贵的，唯一可以竞争的就是保利罗兰三期，大壮密度太高，物业口碑一般，价格上还是会低一个段位。
保利接手的香雪城将会把整个科学城的价值中心和物理中心偏移到以香雪为中心的板块，所以未来东荟城还依旧是非常有竞争力的一个小区，东边有星河湾的豪宅，西边有罗兰鼎峰，这个片区的住宅是稀缺的，可以坚定买入。
黄陂板块未来三年内会逐渐成型，规模也将是最大最集中的。
但这个板块主要以住宅为主，偏离整个科学城的主要发展方向，而且旧改也比较多，沿着广汕路两边将来会有很多住宅，地铁也只有一个6号线，周边也没有大的商业和写字楼规划，但是好歹离天河算是近一点。
接下来发力的是云埔板块，也是整个广州率先启动上涨的板块，在好的地段又有便宜的价格就是它能吸引刚需青睐的原因。
未来科学城的重心是发展云埔智造，但这个片区缺乏大型医疗和商业配套，未来等时代天韵入住整个片区居住氛围会更好。
长岭居主要以住宅为主，整体客群会比云埔稍高一点点，学位也比云埔有一定的优势，但总体优势不明显。
如果是本地改善或自住可以买，长岭居的价格还是要看科学城，价格目前是5：4，将来也是等规模放大。
说一下科学城的购买逻辑：倒挂不明显，500万以下的预算以二手为主，一手的话看回大壮和品秀星樾，想要投资回报最高，还是坚持以上的萝岗香雪核心区域。
交通、医疗、学位不足、商业缺乏其实是整个科学城的通病，早期开发的时候主要以产业为主，后期卖地的时候又没有连成片，而且是大盘，想要出个门坐个地铁都挺费事的。
不过科学城主要以大的开发商为主，因为都是次新盘，竞争比较大，因此开发商一般都会引入名校，或者把品质做高。
科学城整体的供应是非常有限的，因为南面是广深和广园，北面全是山，除了拆村就只有挖山了，所以科学城的房子会有一天开发完毕的，仅有的土地面积会进一步夯实其价格体系。
03
知识城
知识城
知识城的战略定位是非常高的，我们不能简单的把它想象成是一个远郊，当上年拍地，知识城的地价拍到2.7万的时候，我们就知道了整个知识城的底线和领导期望的土地价值已经达到了。
为什么把知识城放在黄埔而不放在白云，不放在番禺，第一黄埔区本身有产业带动，产生链完善，可以把科学城的制造业搬过去，第二黄埔有广州第一的执行团队，才让这个知识城10年时间成城。
为什么知识城能在去年一下子火起来，价格随之暴涨，一是因为知识城核心区没有供应了，只有二手，第二商业配套起来了，第三整个价格偏低适合刚需上车，去年200万就可以买个小三房。
买入知识城的逻辑：
1）后续供应基本都在外围，且单价不低总价也不低，不管知识城后续将卖哪里，价格多少你都不要去，坚决只买这核心三盘：幸福誉、时代天韵、绿地城，再加一点招商和龙湖。
2）坚决只买核心的二手，不管有没有满五，不要因为一点税费去更偏的地方，因为将来进入二手后价差会拉更大，而且不一定卖得出去。
3）买入知识城的总价不超过350万，超过就去科学城，虽然知识城不错，但是更适合刚需，不要去那里买大面积。
4）星汇城只是个孤盘，暂时还成不了板块，而且整个镇龙真的是很荒，要啥没啥，除了有些地铁优势，其他的配套全无。
另外星汇城有可能会类似老黄埔的南岗，价格一涨就给隔壁的中新做了嫁衣，所以你会发现，即便是老操盘手越秀都不敢卖超过350万的房子。
04
总结
黄埔的房价会不会涨，那是一定的，至于涨到多少，要把黄埔纳入整个广州的房价体系里去看，以及未来五年内的一个整体行情里，而不能仅仅在局部自嗨。
以上是黄埔未来五年的购买方向和逻辑，以后房价怎么样，我们都不知道，但我们知道并且能看到的就是黄埔的执行力。
鱼珠是不是真的能够成为下一个金融城，可以的话，那鱼珠兑现会更快，科学城还会不会再创辉煌，科学城的湾顶明珠的高端定位是不是真的会落实，知识城的人口和产业导入会否真实落地，企业能否如实投产。
以上这些能在五年内有一个质的飞跃的话，整个黄埔就会继续腾飞，甚至拉开和番禺白云荔湾的距离。
下半年买入黄埔会不会站岗？（上篇）
黄埔大拆大建，会冲击二手房市场吗（中篇）
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